拆迁律师讲：浙江省各级人民法院撤销房屋征收补偿决定裁判观点汇总

【案例十一】

补偿决定认定涉案房屋用途系住宅，依据是否充分。

首先，关于权属证书登记的情况。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第一款规定：被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。本案中，涉案房屋房产证登记未记载用途，而胡慧雄在办理房产证时，契税按照非普通住宅3%的税率缴纳，契证记载的房屋转移方式为营业房、房屋用途为商业。因此，依据涉案房屋的房产证登记尚不足以明确其用途。根据《衢州市区国有土地上征收房屋用途认定办法》第五条的规定，房屋用途不明确的，应按照相关规划许可证记载的用途和土地证登记的用途予以确认。在二审审理过程中，被上诉人未能提供有关涉案房屋规划许可的证据材料。在此情形下，仅凭土地证记载的用地性质尚不足以认定涉案房屋用途系住宅。

其次，关于涉案房屋实际使用的情况。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第二款规定：1990年4月1日《城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。本案中，对1990年4月1日前及之后至2004年9月期间涉案房屋使用情况的事实，双方均未提供充分证据证明。胡慧雄提供的衢州市衢江区粮食局出具的说明以及拍卖成交确认书，可以反映衢州市衢江区粮食局于1987年购得涉案房屋后曾用于原衢县粮油贸易公司营业门市部，2004年涉案房屋用于阿妹洗烫店经营。

据此，在胡慧雄已经提供初步证据证明涉案房屋在上述期间曾作为营业用房使用事实的情形下，基于拍卖前胡慧雄不占有使用涉案房屋，不掌握房屋使用情况的证据，而被上诉人作为行政管理机关向相关职能部门调查收集证据更加便利等因素考量，涉案房屋在上述期间使用情况事实的举证责任由被上诉人承担更为合理。因此，房屋征收部门以胡慧雄未能提供2002年3月5日前改变为商业用房并延续使用的证明为由，认定涉案房屋不符合改变登记用途的认定条件，证据尚不充分。

——胡慧雄、衢州市柯城区人民政府民政行政管理（民政）二审行政判决书（2019）浙行终1569号

【案例十二】

第一，市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。本案中，被上诉人嘉兴市南湖区人民政府在作出被诉房屋征收补偿决定前未对上诉人马全林户涉案未经合法登记70平方米建筑进行调查、认定，在此情形下仅以上诉人房产证登记的合法建筑面积为129平方米就认定前述未经登记70平方米建筑不能享受同等补偿，该被诉征收补偿决定事实不清、依据不足。被上诉人及一审判决认为上诉人所住房屋因有部分面积已经合法登记，故对其余部分未经登记面积可不予认定的理解显然与《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定和实践通常理解相违背。

第二，因上诉人不予配合，故评估机构根据涉案房屋产权证的记载情况及其建筑年代实际状况，评估其价值具有现实合理性，但本案评估报告所认定129平方米房屋的建筑年代、建筑质地等均与客观情况不符，在此情况下，被诉征收补偿决定仍以此为依据作出亦属事实不清、依据不足。

——马全林与嘉兴市南湖区人民政府行政征收二审行政判决书（2014）浙行终字第227号

【案例十三】

被征收房屋价值的评估合法性问题。一、评估机构的选定程序，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。本案中，被告在先前选定的新昌县正平房地产评估事务所被列为脱钩中介机构后，未依法定程序确定新的评估机构，而以会议纪要的形式径行确定浙江和诚房地产估价有限公司作为涉案项目评估机构，程序不当。

二、相关评估报告的依法送达是保障被征收人依法行使复核、鉴定权的前提。原告虽曾收到新昌县正平房地产评估事务所于2014年2月27日作出的《基准估价查勘记录、计算表》，但该表与2015年9月26日浙江和诚房地产估价有限公司新昌分公司所作《房屋征收估价报告》中的《基准估价查勘记录、计算表》内容不尽一致。被告既未能举证证明其选定的评估机构所作分户的初步评估结果已向原告公示，亦未举证证明其已依法向原告转交分户评估报告，程序违法。

——王珊燕、石立平与新昌县人民政府行政征收一审行政判决书（2016）浙06行初128号

【案例十四】

征收部门采纳分户评估报告作为其补偿决定依据时，应当对作出该评估报告的评估程序等事项进行审查。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条第三款规定：“房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明”。本案中，在原告不配合评估机构进入被征收房屋内实地查勘的情况下，未见评估机构调查被征收房屋状况、拍摄反映被征收房屋外部状况照片、制作实地查勘记录等相关证据，故程序上存在违法情形。被告在未依法对房屋评估程序中相关事项进行审查的情况下，即采纳其作为补偿决定的依据，应当认定作出补偿决定的证据不足，依法应予以撤销。

——竺筠与安吉县人民政府行政征收、行政补偿一审行政判决书（2014）浙湖行初字第15号

【案例十五】

被诉房屋征收补偿决定中仅决定“按货币方式进行补偿”，没有进一步明确货币补偿的具体金额和所包含的具体项目，或将《关于征收项明亮户位于开化县××办事处××南路××室房屋的补偿决定方案》作为被诉房屋征收补偿决定的附件以明确“货币方式补偿”的具体内容，应当认定违法；但鉴于上诉人已经收到《关于征收项明亮户位于开化县××办事处××南路××室房屋的补偿决定方案》，且在被诉房屋征收补偿决定中已经对作出安置补偿的过程进行了描述，上诉人对“按货币方式进行补偿”内容是否明确亦未提出异议，故从被诉房屋征收补偿决定作出的整个过程看，被诉房屋征收补偿决定中的“货币方式补偿”即是补偿决定方案中的“货币补偿”，因此，本案并无撤销被诉房屋征收补偿决定并要求被上诉人进行重新处理之必要。但由于被诉房屋征收补偿决定将“项明亮户”列为被征收人，未将上诉人余茗列为被征收人，并因此导致送达程序存在轻微违法，故本院对被上诉人作出被诉房屋征收补偿决定的行为确认违法，同时，被上诉人应当采取补救措施，书面明确告知上诉人涉案补偿决定中“货币方式补偿”的具体内容。

——项明亮、余茗、开化县人民政府其他二审行政判决书（2018）浙行终129号

【案例十六】

房屋为市级重点文物保护单位的评估补偿问题。被告兰溪市人民政府依据金华新联房地产估价事务所有限公司对征收房屋的评估和本项目征收补偿实施方案，作出兰补偿决定〔2019〕第34号房屋征收补偿决定，对桃花坞51号房屋作为兰溪市文物保护单位的文物属性未予考虑，且评估机构不具有评估文物的资质。因此，该征收补偿决定明显不合理，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿的要求。

——唐时虎、唐志坚等与兰溪市人民政府城乡建设行政管理：房屋拆迁管理（拆迁）一审行政判决书（2019）浙07行初611号

【案例十七】

天井用地的征收处理。被征收房屋系原告父亲徐茂才私改后保留房屋。根据房屋登记资料记载，该房屋建筑面积为104.99平方米，但未办理土地登记手续。经现场勘查，该房屋实际用地除104.99平方米房屋占地外，尚有天井用地。由于天井土地使用权价值在被征收人选择调产安置时，可与产权调换房屋价值进行折算。上述“尚有天井用地”对原告调产安置方案的确定，必然产生实质性影响。被告在作出征收补偿决定时应当按照正当程序原则要求原告予以配合，对“尚有天井用地”进行勘测，并告知原告不予配合的法律后果。被告在作出被诉征收补偿决定时，未履行该程序，直接按照被征收房屋建筑面积确定房屋实际用地面积，未对“尚有天井用地”一并作出处理，行为不当，应当予以撤销。被告认为天井用地土地补偿款已被纳入裁决第二项“不含装修、附属物等”内，另行计发，不符合同等解释原则，也与土地补偿款可应被征收人要求，与产权调换房屋价值进行折算的属性不符。

——徐永淼与余姚市人民政府行政征收一审行政判决书（2015）浙甬行初字第19号

【案例十八】

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，兴隆西村××××屋于2018年3月17日被纳入征收范围，该房屋原系陈福庆、黄慧娟共同共有，陈福庆于2012年3月7日死亡，黄慧娟于2015年5月25日死亡。据《公证书》记载，陈福庆的该房遗产份额由黄慧娟、陈某1、陈某2、陈某3、陈某4、陈某5共同继承；而黄慧娟的该房遗产如何分配，各继承权人存在争议，部分继承权人主张遗嘱继承，相关继承纠纷已进入诉讼程序。据此，涉案房屋在完成遗产分割之前应属于全部继承权人陈某1、陈某2、陈某3、陈某4、陈某5共同共有，故本案并不属于被征收房屋所有权人不明确的情形。另外，2018年5月11日至25日，上城住建局××××街道办已经与陈某2、陈某3、陈某4、陈某5签订了《杭州市国有土地上房屋征收补偿协议书（货币补偿协议）》。2018年6月11日，陈某1在望江街道办工作人员出具并填写的《产权调换协议》上签名，陈某1已经将涉案房屋腾空交付房屋征收部门，该房屋已于2018年6月24日拆除，故应认定该《产权调换协议》已成立并部分履行。至此，房屋征收部门已经与涉案房屋共有权人全部签订征收补偿协议，部分产权人选择产权调换，部分产权人选择货币补偿，并不影响协议的效力。综上，涉案房屋既不存在被征收房屋所有权人不明确的情形，也不存在房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情形，杭州市上城区人民政府却根据房屋征收部门的申请作出被诉房屋征收补偿决定，属于主要证据不足，适用法律错误。

——陈某1、杭州市上城区人民政府、陈某2等一审行政判决书（2019）浙01行初200号

【案例十九】

本案中，温州方盛房地产估价事务所有限公司针对原告房屋出具的房屋征收补偿估价分户报告（温方盛估字[2015]第3-A001号）因存在技术问题，经温州市房地产价格评估专家委员会鉴定后被要求重新出具评估报告。相关规定虽未明确规定鉴定后重新出具的评估报告被征收人可再次申请复核及鉴定，但基于监督房地产价格评估机构及保障被征收人合法财产权利的立法初衷，被征收人亦应享有申请复核评估和鉴定的权利。温州方盛房地产估价事务所有限公司未就其重新针对原告房屋出具的评估报告告知原告申请复核和鉴定的权利，属违反上述规定。况且原告陈克对重新出具的评估报告存在异议并申请复核评估，温州方盛房地产估价事务所有限公司尚未进行复核。在这种情况下，被告龙湾区政府径行采信该评估结果作出被诉补偿决定，认定事实不清、证据不足。

——陈克与温州市龙湾区人民政府一审行政判决书（2016）浙03行初271号

【案例二十】

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中，涉案房屋征收决定于2013年6月19日在龙湾区政府网站上予以公告，但温州方盛房地产估价事务所有限公司于2013年5月9日就已作出原告陈克的涉案房屋征收补偿估价分户报告，显然错误。原告陈克诉称涉案室内装修及附属物评估单中遗漏了有关地面装潢中的大理石和铜条等项目，被告辩称该评估单中的普通花岗岩项目已包含了上述大理石和铜条等，理由不足，本院不予采纳。另外，被告仅将涉案房屋征收补偿估价分户报告张贴在原告陈克的涉案房屋门上，并不符合有关留置送达的要求。

——陈克与温州市龙湾区人民政府行政征收一审行政判决书（2015）浙温行初字第116号

【案例二十一】

该案中，因原告胡银富、何金娥未选择确定补偿方式，被告富阳市政府在48号补偿决定中确定了货币补偿和产权调换两种补偿方式，符合法律规定。但在产权调换方式中，在用于产权调换的安置用房已为现房的情况下，48号补偿决定未明确安置用房的位置、面积和价值，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定，也未能保障原告胡银富、何金娥对安置用房价值提出异议的权利，同时与该征收范围内其他补偿决定中关于安置用房的处理意见不一致，不符合公平补偿的原则。在安置用房未予明确落实的情况下，被告富阳市政府在48号补偿决定中要求原告限期腾空交付被征收房屋，亦不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款关于“先补偿，后搬迁”的规定。

——胡银富、何金娥与富阳市人民政府行政征收一审行政判决书（2014）浙杭行初字第55号

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