早在4月中旬的住房和城乡建设部例行会议上，一个老旧小区改造政策消息就被公布出来：2020年全国各地要改造3.9万个老旧小区，涉及700多万户居民！

这是什么概念？

全国共有2846个县级区划，把3.9万个老旧小区分摊到全国各地，几乎每个县级区划都有10个以上老旧小区要改造。

可见，今年的老旧小区改造，规模是庞大的，涉及的居民是广泛的。

老旧小区改造政策，是改造什么？

几十年住房制度改革下来，我国的住房市场已经从增量市场转为存量市场，其表现之一就是存在着大量老旧小区。

根据住房和城乡建设部2019年的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户。

2020年要改造的这3.9万个老旧小区，主要是2000年底之前建成的。这些小区从城镇化发展的历史浪潮中走到今天，经受住了时间的考验，也留下了岁月的痕迹——户型小、设计陈旧、设施老化、环境差。

随着人们精神物质生活水平的提高，部分房龄20年以上存在较多问题的小区，逐渐不能再满足生活所需，居民的生活幸福度大打折扣，城市管理也面临不小难题。

因此，老旧小区改造政策，就是要维修水电管网、煤气光纤、道路等，加装电梯、垃圾分类设施，以及完善小区其他配套设施和市政基础设施，提升社区养老、托育以及医疗等公共服务水平。

通过这些改造，一方面提升原居民的居住舒适度，慢慢降低购置新房的需求；另一方面也能让买新房吃力的年轻人对老小区加以考虑。

目前，已经有北京、山东、河北、河南、辽宁、吉林、上海等20多个省份先后公布了2020年老旧小区改造目标。

老旧小区改造，要注意什么？

作为造福百姓的惠民工程，老旧小区改造牵涉广泛，因而实施过程中也不可避免会产生法律纠纷，比如：违建拆除纠纷、拆迁补偿纠纷、物业纠纷等。如果遇到这些问题，需要注意对自己的权益的维护。

一、法律问题之一：“违建拆除”

老旧小区改造，通常会涉及到违建的拆除。

因历史管理维护缺失，各种私建滥建的违法行为随着小区年限日久而产生。

要改造小区，归还安全整洁的居住环境，对各类违法建设进行清理是必要的，比如挤占公共空间、影响消防安全的车库、库房、自行车棚，增加楼体承重隐患的阳台、顶楼加盖等。

因此对于居民个人来说，如果确实存在违建的事实，作为小区的一份子，有义务配合改造工作，自行将违建物拆除。

如果对是否属于违建有争议，盛廷律师提醒当事人要注意以下两点问题：

1. 违建要经过认定。

   不管是改造老旧小区还是征地拆迁，是否属于违建，需要结合实际证据和法律规定严格判断。拆除违建，应当依据《行政强制法》等法律的规定，对建筑物进行调查，经过违建的认定后，才能予以拆除。
   

   
   

2. 历史遗留建筑不能一刀切。

   有的建筑确实是十几二十年前的“私搭乱建”，有的建筑因各种历史因素未能取得合法手续。

对于前种情形，管理部门多年未处理的事实并不能作为违建合法化的理由；对于后种情形，如因管理缺漏或其他客观原因导致合法手续缺失的，不能一刀切地认定为违建。

二、法律问题之二：“拆迁补偿”

一般来说，老旧小区改造是对小区整体环境、设施的检修翻新，并不涉及征收拆迁的问题。但不排除有一种情况，比如小区改造出于扩宽道路的需要，对一些房屋位置特殊的居民进行拆迁。

既然是拆迁，那么肯定要有补偿，无论是产权置换还是货币补偿。如果对于安置方式或补偿标准有异议，可以积极与相关部门协商；如果问题较为复杂，需要寻求法律救济，那么盛廷律师要提醒当事人注意以下三点：

1、维权期限。

对拆迁这类涉及身家房产重大问题的维权，一定要注意维权期限，尽早咨询专业律师，避免耽误救济。即使最终不一定要委托律师，前期也能免费获得一些法律指导，对当事人来说是有利而无害的。

2、理性维权。

相关部门实施拆迁是为了改造工作，都是出于公共利益的需要。无论在拆迁补偿的问题上产生多大的分歧，都应当积极理性地寻求解决方案，最终达成一致，避免过激行为，人身安全是第一位的。

3、强拆救济。

强制拆除房屋是需要有强制执行权限的机关来实施的，并且要经过法院的裁定准许。如果遇到不具备执行权力的部门强拆房屋，一定要咨询专业拆迁律师，维护合法权益。

三、法律问题之三：“物业纠纷”

虽然国家已经把今年给3.9万个老旧小区进行改造的工作计划安排上了，各省市也纷纷制定了自己的改造目标。但改造工作要真正落实下去，对于每个小区来说，是有不小的任务量和挑战的。

老旧小区改造的本质，其实是把长久以来运营维护缺位的小区，给配置上健全的物业管理服务。

这对于习惯了“放养”的老旧小区居民来说，有一个重要的习惯和观念要转变——理解物业管理的必要性，并为合格的服务管理服务付费。直观的变化是：十几二十年没交过物业费，现在小区一改造突然要交物业费了，并且是一笔必要且长期的家庭支出。

在这里，盛廷律师提醒广大居民朋友：小区改造，配置物业管理，是改善居民生活环境和加大安全保障的必然趋势。因此，要理性看待、主动转变观念，积极配合改造和管理工作。

如果遇到物业方面的争议和纠纷，可以咨询专业律师获得免费法律指导，帮助解决问题。

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撰稿|胡拓颖

审稿|闫书语

编辑|马睿一