一九七九年那是一个春天

有一位老人在中国的南海边画了一个圈

神话般地崛起座座城

奇迹般地聚起座座金山

——春天的故事

一首春天的故事缓缓地唱出了深圳的浩荡春风，从1979年深圳建市，1980年8月深圳市设置经济特区，从一座小渔村到社会主义特色先行示范区、粤港澳大湾区核心城市，作为中国改革开放的前沿阵地，2020年深圳经济特区建立40周年，人生四十不惑，深圳特区的四十岁坚毅而矫健，深深懂得市场化是深圳繁荣的奥秘，法治为经济保驾护航，经济发达人民富足安康，这是一个正向的循环，也是深圳坚信的真理。

《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）在市人大常委会网站上公开征求意见，在深圳设立特区四十周年的这一特殊历史时期，作为改革开放窗口的深圳，此时为城市更新立法，有何意义，能解决哪些问题，对百姓生活、城市发展又有哪些深远影响呢？

1、立法初衷

深圳崛起的历史与土地息息相关，今天的深圳却“拥挤不堪”“反受其累”。根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996.85平方公里。2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

深圳人口密度远大于北上广，这是土地供需紧张的表现，而在现有条件下，新增居住用地极为有限，如何留住建设深圳的人，如何让深圳人提升幸福指数，如何激发深圳活力，城市更新势在必行。随之一个个城市更新项目落地实施，可在执行过程中却阻力重重，常常因为一人或是少数几人的原因让万家的幸福计划搁置，停摆的工地像是解不开的困局，当下突破发展瓶颈，立法推进已箭在弦上。

早在2009年，深圳就出台了《深圳市城市更新办法》（以下简称更新办法），在全国率先提出“城市更新”概念，城市更新是指由符合规定的主体，对特定城市建成区内具有指定情形的区域，根据城市规划和《更新办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。根据当前的规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。而在现实中，这种制度下“钉子户”却如雨后春笋般不断涌现，其实质是破坏了大家的公平，损害了公众的利益。针对此类难题，《征求意见稿》也给出了创设性的解决方案。

2、哪些主体可以自主申报城市更新项目？需要满足哪些条件？

根据《征求意见稿》，以下两类主体可以申请更新：

一、合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上

二、住宅区建筑物建成年限20年以上

需满足下列条件：

一、需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；

二、年久失修或经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患；

三、使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟须拆除重建的；

四、年限不足主体，经鉴定危房等级为D级的，政府批准后可纳入更新范围；

3、如何规定补偿标准？

《征求意见稿》规定了法定最低搬迁补偿标准，采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由权利主体自愿选择。

✮采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿；

✮采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；

✮采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳市房屋征收相关规定确定；

4、由谁申报？如何征集更新意愿？如何开启？

旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，同时规定了对开发商私自进入小区征集意愿、现状调研等违规行为的处罚意见，可处以200万元以上300万元以下罚款。

经专有部分占建筑物总面积95％以上且占总人数95％以上的业主同意，公开选择市场主体，由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。

自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

5、怎么执行5%少数人群征收？

针对5%人群搬迁难问题，《征求意见稿》创设性地提出“个别征收＋行政诉讼”的解决方案。即政府可以依法对5%实施强制征收，对此不服的权利人可以向人民法院提起行政诉讼。

《征求意见稿》提出，政府实施个别征收的，按照套内面积1∶1置换或者进行货币补偿确定征收标准。由此可见，“钉子户”没有特权，也不会少一分，维护公平、改善民生才是大家喜闻乐见的。

结 语 

腾飞的深圳需要城市更新焕发新生机，同时需要立法为经济、为人民保驾护航，《征求意见稿》应运而生，希望通过城市更新立法为深圳创造更多奇迹！

撰稿|苗盼盼

审稿|岳纲举