不少老旧小区长期缺少专业物业管理，小区设施坏了没人修、环境脏乱难打理，小区改造完无专业人员管理，改造成果容易流失，是街道社区治理的高频难题。北京市盛廷律师事务所社区物业团队负责人王兵律师结合东城区天坛街道防汛实地调研，在《法治日报》发表专业文章，结合《民法典》相关规定，系统梳理老旧小区引进物业的全套合法流程，给社区工作人员、物管会、小区居民提供能直接落地的实操参考。
近期，盛廷律所王兵律师撰写的《确立无物业服务小区引入市场化物业的法治路径》正式刊登于2026年7月20日《法治日报》法制经纬专版。
《法治日报》刊登王兵律师文章
2026 年 7 月 1 日，王兵律师前往东城区天坛街道调研老旧小区物业引入工作，当天恰逢城区暴雨，他现场见证了小区物业在排水清淤、隐患排查、汛期值守中发挥的重要作用。王兵律师结合这次实地见闻、基层治理实际以及现行法律条文，整理成文分享基层物业治理的可行思路。
文章分成四大实操板块，重点探讨老旧小区引进市场化物业的法律要求与落地办法：
一、依法引入物业，以《民法典》筑牢制度基础
《民法典》明确业主可自行管理小区，也可委托物业服务企业开展管护。多数老旧小区建成年代久远、房屋权属复杂，长期依靠社区居委会兜底管理，社区工作人员不具备专业维修养护能力，居民诉求难以妥善解决。
老旧小区改造完成后，若无专业物业常态化运维，道路、绿化等公共设施极易破损，前期改造投入资源难以留存。依法引入市场化物业，能够补齐小区管护短板，稳定居民居住环境，减轻街道、社区工作压力。
二、尊重居民意见，选聘物业必须遵守法定投票规则
选聘、更换物业服务企业，必须执行《民法典》第二百七十八条规定：由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意——即双三分之二参与、双过半同意。
天坛街道结合辖区不同小区的实际情况灵活落地：逐户收集居民对保洁、维修、停车等服务的具体需求，把居民的诉求写进物业服务合同；针对没有封闭围墙、配套资源不足的小区，推出 候鸟经理 服务模式，物业经理每周可固定两天到社区坐班接待居民，在严格遵守法定投票流程的基础上，适配老旧小区的现实条件。
三、物管会依法补位，解决无业委会小区管理难题
很多老旧小区住户分散、协调难度大，短期内无法成立业主委员会。依据相关规定，街道、社区可指导组建物业管理委员会，代行业主大会、业委会核心职责：组织业主开展物业选聘表决、签订物业服务合同、日常监督物业履职，打通老旧小区引入市场化物业的组织通道。
四、建立双重监督机制，保障物业长期规范服务
文章提到天坛街道构建的政府监管+业主监督的双轨法治化监管模式：街道从群众满意度、接诉即办处置效率、现场实地核查、社区配合度、部门综合评价五大维度建立物业考核机制；业委会、物管会依法行使监督权利，实时跟进保洁、维修、安保等服务质量。物业年度考核结果与属地资源分配、行业信用积分直接挂钩，督促物业持续做好服务。
文中总结基层小区治理实施逻辑：街道依法统筹、社区组织协商、业委会和物管会发挥作用、物业企业依约服务、居民依法监督，各方都在法律框架内各司其职，老旧小区的居民生活才能真正实现从无人管到依法管管得好的根本转变。
关于盛廷律所社区物业法律服务团队
盛廷社区物业团队长期聚焦物业纠纷、老旧小区更新改造、物业服务合规、基层社区治理等民生法律业务，坚持走进社区一线实地调研，持续在《法治日报》等权威法治媒体分享实务研究成果。团队积累了大量服务街道、社区的实操经验，整理出各类基层治理法律实操方案，为各地街道工作人员、社区、物管会、普通业主提供合规、易懂的法律参考。
作为团队负责人，王兵律师同时担任中国物业管理协会法律政策专业委员会副主任、北京市物权法学研究会副秘书长，常年研究物权纠纷、老旧小区改造、物业合规、社区基层治理等相关法律问题，经常走进各个街道、小区实地走访，产出贴合普通人、基层工作人员需求的实务内容。
接下来，团队将持续围绕老旧小区物业、房屋物权争议、城市更新等群众高频咨询的法律问题开展调研，输出实操法律指南，用专业法律服务助力基层社区治理更加规范顺畅。
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北京市盛廷律师事务所，19年专业法律服务，代理案件遍布全国，业务领域涉及征地拆迁与行政诉讼、社区物业、婚姻家事、遗产继承、刑事辩护以及数据科技、涉外业务等。
