征收拆迁法律实务及征收拆迁的发展

建国初期我们的《中华人民共和国土地改革法》本质上来讲，

奠定了最早的一个征收制度，那个是还没有宪法。《土地改革法》第二章其实就规定了土地的没收与征收，看《土地改革法》的时候就会和一些历史的现象结合起来。

以前我们在聊地主的时候，你是不是地主？进行成分划分的时候，那么以为只是一个政策性的行动，现在看来不是这样，

按照《土地改革法》的规定它明确说，地主除了保留必要的生活资料和土地要素以外，其它一律予以征收，有的也是予以没收，那么这里面它主要针对的是农村土地；

针对这个城市建设用地是在1950年11月就颁布了《郊区土地改革条例》，到53年就出台了关于国家建设征用土地的办法，所以说这个阶段以土地要素为一个征收对象，那么他强调的是被征用者的生产和生活有一个妥善的安置和公平合理的代价补偿原则。

何为公平合理，何为适当代价并没有进一步的拓展。

第二个阶段是去私有化阶段，

第三个阶段是改革开放后，1978年到现在，那么这里面又分成4个小的框架，

第一个是适应阶段，就是1978年到1986年，那么他的标志是《国家建设征用土地条例》，这个里面其实就已经有一个很全面的框架了，包括到现在《土地管理法》还是沿袭了这样一部分，比如：

他确立了一个土地征收审批权限。到目前为止，比如说耕地的审批权限，基本农田现在是归国务院，其他有一部分适当的下方到省政府。
那么还规定了一个土地补偿，
还规定了安置补助，
以及剩余劳动力的安置，
另外一个是宅基地房屋需要重建，

那么到了调整阶段就是1987年到1999年，将近10年实际上是最大的标志是1986年6月25日国家颁布了《中华人民共和国土地管理法》，那么在1987年的1月1日生效，它是规范了原来的征收土地条例的一些内容，主要增加了两条，

修改征用审批土地的权限，严格控制征用土地数量，
那么增加征地造成了农业剩余劳动力的安置，比如这个时候就，可以大规模的举办乡镇企业，所以大家就可以想，如果对中国城镇化进程感兴趣了，就会发现了法律虽然有滞后性，但是我们中国的从建国的各个建设阶段，我的的法律都是有一些回应。

到了1998年《土地管理法》又再次修订，修订的时候呢，

他增加了国家实行土地用途管制，你比如说到现在我们18亿亩红线不能逾越。然后到现在我们对于耕地的一个特殊保护，都会体现在我们的法律上，

第三个修订的部分，就是提高了征地的补偿标准。

第四个是增加征地补偿安置方案公告程序和征地补偿费用收支情况公示程序。

98年《土地管理法》的修订，应该说对征收征用有了一些程序正义的这种认知和意识。

2000年到2007年这样一个所谓的转型发展阶段，仍然是以土地征收的这样一个主体脉络作为一个衡量标志的，那么这个过程是2004年《土地管理法》又进行了修订，修订过程中，

把土地征用统一改为土地征收，其实说白了就是说，原来对于征收和征用这个法律概念并没有进行严格的区分，那么到了2000年以后，随着城镇化的发展以及居民的这种私有财产的这种权利的保护的加强。那么对于到底是到底是属于征收还是征用，那么已经有了一种严格区分的必要，所以2004年《土地管理法》进行对此进行了修订，那么由此也可以说，从此我们的征收制度进行了一种全面的转型。

同时《物权法》对此也有规定，刚才我已经念过了我就不在说了，

在这将近10年里中央国务院以及国土部门纷纷出台了一些文件或者说部门的规章，

主要调整的一些对象是对于这样一个征地补偿如何做到同地同价，进行了一些规范。

另外一个还有就是说，对于集体土地征收过程中的，人口人员安置的问题国家一直高度重视，并和我们的社保制度进行接轨，这个方面有国务院办公厅转发到劳动保障部门的一些规定。

到了现阶段2008年以后，《物权法》出台是一个正式实施有一个标志，关于土地征收方面，国土资源部门对通过一些规章制度，对土地征收做了一些新的界定，这些内容主要体现在以下几方面，我就简要讲，

第一个方面是严格界限定了公益性和经营性建设用地，开始强调要缩小征地范围，其实承办过征收拆迁案件的同行，你们应该清楚有一段时间我们特别频繁引用2004年中央办公厅出台了一份《关于保护被征收过程中的农民的权益》的一个文件，那么这其实说就是说我们在承办类似案件过程中，我们对中共中央政策性文件援引的这种次数是比较多的，很重要的一个原因就是我们的现有的立法，仅限于一个框架性的，但是在实际解决纠纷的时候，我们还需要援引这样的一些法援性文件，包括《关于全面深化改革若干重大问题的决定》以及《关于全面深化农村改革加快农业现代化的若干意见》，这些规定里面的主要核心，就是界定公益性和经营性建设用地开始逐步缩小征地范围，其实就是土地财政的一种限定。

对于说在2011年出台征收条例把商业拆迁变成了一个国家征收这样一个过程，也做了一些前期的政策性的探索，我们完全可以事后从现在的政策内容上来讲是可以看到脉络的，那么从立法的角度上来讲，90年也是《城市房屋拆迁管理条例》，01年也是对《城市房屋拆迁管理条例》进行修订，那么到了11年就变成了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

前面我们从建国初期大家就会发现，只是针对最重要的土地要素，就是以土地为中心进行了土地是征收还是征用，如何征收如何征用做了大量的一些制度性的安排。那么到90年以后我们开始对房屋如何进行拆迁，如何把他纳入到城镇化进程中去，开始有了一些法律上的规定，那么最仍然是局限于国务院的行政法规，那么行政法规也有一个演进的这样一个过程，它是从《拆迁管理条例》到《征收补偿条例》。

90年的拆迁管理条例的第一条的它的立法的宗旨是什么，他当时的立法宗旨是以规范城市建设为核心。

但是到了2001年的《拆迁管理条例》的时候，它就以保护拆迁双方当事人权益为核心。

到了《征收补偿条例》的时候就是以保护被征收人合法权益为一个立法宗旨，甚至已经价值取向上排到了第一位，这个行政法规的一个渐进也体现了说我们这种权益保护意识的一种增长。