潘金忠：我系统说一下，现有的宅基地也就是集体住宅性质的这样的建设用地，那么由于规划或者由于其他的一些这个情况，

• 可能会做其他的一些用地性质的转变，

• 或者说用地用途的转变

  
  

这种转变的可能性有以下几点：

1、宅基地如果这个被收回了，或者说在没有被收回的情况下，由于用地的这个土地利用总体规划的转变，在这种情况下，那么可能会存在集体土地征收程序，来将你土地的所有权征收为国家、由政府代为国家进行对外出让，所以说在这种情况之下，是改变了土地的使用用途，加上改变了土地的所有权性质，这种一种可能，这种我认为可能是以成片开发的方式来统一实施征收。

2、第二种可能，也就是说可能比较偏远的乡村区域，增减挂钩的方式。那么这块宅基地，可能不是城市规划区范围需要的，但是它可以作为每年的这个征地的复垦指标，可以在征地过程当中去利用的。这样类的宅基地可能是不改变土地所有权性质情况之下，改变土地的使用用途，有建设用地转为农用地。

毕文强：变成了这样的一个耕地的指标。

潘金忠：我觉得这是可能性也是很大的。

3、第三种方式就是刘律师刚才所说的，也就是不改变土地的所有权，改变土地使用用途，变为集体经营性建设用地，我认为这确实是理论上是一个增加集体建设用地增量的一个途径，但是我们要考虑到这个《土地管理法》也好，《土地实施条例》这个征求意见稿也好，对于增量的一个问题，从立法的这个角度来说，可能是严格限制增量的产生的。

毕文强：有没有这样一种可能，比如我们村子里的宅基地，我们现在宅基地的总面积是100亩，那么基于我们的层面开发也好，基于我们的这个回迁安置也好，我们把这100亩的宅基地通过农村上楼的方式，变成了只用了30亩建了高楼，因为它已经是城郊结合部，甚至已经是实质上的城市了，那么剩下的70亩地，仍然是性质上来讲仍是农村的集体建设用地，有没有可能正式的通过用途的申请改变，变成集体经营性用地来进行入市。

刘春龙：我要说的就是这个问题，理解集体经营性用地，包括商业也好，工业也好，这个范围不能过分的狭窄，如果是简单的把它理解为，原来的乡镇企业，乡镇开办的，村办企业跟乡镇企业，从立法层面从《土地法》层面来说，去做那么大的动作就没有必要了。为什么呢？因为在这次立法修改之前，河北省在20年代初2000年初就有过这样一个文件，关于集体建设用地出租和出让的一个办法。我在石家庄那有个案子，就是涉及到集体把地出租过去，但是没有约定租赁期限，当时的背景就是说，市里要求你在这个村这一块儿必须要建一个市场，那地哪来，那就是租出去，当时国家是不允许租的，也不允许出让，是吧，就是说临时占地费，实际上就是每年收的就是租金，但是这个东西又是违法的。

毕文强：这算不算是以租代征。

刘春龙：对啊，现实当中存在着很多的市场，在乡镇里开办的大型的市场商业街，它都是集体用地，就是因为当时的《土地管理法》规定的是，你要单位和个人搞建设，就是必须用国有土地，这个它规定就限制了它不能取得国有土地，让国有土地你就的征收，对。

毕文强：《土地管理法》和《房地产管理法》都规定了。

刘春龙：发宅基地证，但是在宅基地上建的全是高楼大厦，经商开办厂的，这里头我不知道其他地方，你反正河北农村好多地方都是这样的，尤其是以大城为例，整个漠北园馆生产摩托车、三轮车。整个市场它没有一块国有土地，它全是集体土地，是吧，成建制的规模，包括当时的白沟市场，你它有多少是国有土地的，整个市场建的，你按当时来说，那当时的法律规定来说它全是违法的，对吧，你发的宅基地，你只能居住，你怎么可能搞商业啊，对不对，你改变图的用途这个地还可以收回来，对吧，但是政府不收，那么现在这个法既然做了这个修改，下一步我决得大规模的，是要承认这个现实， 引下来的结果，这个就可以自由交易。

潘金忠：这个问题刚才我刚才一开始我就说了，这种实际上是实质上具备了，集体经营性建设用地的这样的一个存量。

毕文强：但是登记上还不是。

潘金忠：对，登记上肯定不是，你要动态去看待现在的土地现状的问题，也及时说之前确实已经规划成商业或者工业，并且已经有这样的一个实际用途，符合规划，但是没有进一步登记的情况之下，怎么处理的问题。刘律师刚才观点跟我是一样的，这类型实际上本质上来说，就是经营建设性用地，那么如何解决这个问题，也就是对于现有的。通过登记，存量的登记的问题来解决，但是问题涉及到。刚才我一开始说的，不是说现在有存量的这个区域，去考虑这个问题，我是说有没有新增的增量的情况，也就是说把现有的确实属于宅基地的，以及其他公共建设用地的，转为集体经营性建设用地的问题，对待这个事情呢我觉得一方面来说，我是比较悲观的态度，因为这个国务院这个条例当中，已经有这样的一个书写了，有这样的表述了，但这个问题，可能下一步又会引申一个问题，

第一我们必须面对一个现实，也就是说现有的登记的，或者说现有还没有登记的这样农村集体经营性建设用地的规模是小的，这是第一。

第二是极为不平均的，也就是可能南方之前有过相应的留地或者说它的这个经济比较好，产生了大量的这个集体经营性建设用地，那如果涉及到北方，或者偏远的农村，它压根没有这样的提法，所以说这样的一个如何制度性改变偏远的经济发达区域各自都来享受一下，这样改革的试点的成果，我觉得这是需要制度性，去做下一步设计的，所以说从这个角度来说，我觉得一味的对于这样的一个，进行建设用地的增量做限制的话，我觉得可能会存在一些问题。