潘金忠：这次宅基地改革是，如何去把土地盘活和利用，我觉的这个事您直接着眼于现实状况，

刘春龙：你说无偿收回，现实是无法实现的。人进了城了，房屋塌了，你说两年没有重新翻修；人进城了户口不在村了你说翻修，政府不让你。你说收回，村民都是他本村村民，怎么好收回啊？所以说实际政策层面来说给你给个补偿，这大伙都心安理得，至于补偿的价格双方协商吧，没有统一的价格。你需要的厉害，说如果这方面从这开发那你就多拿点钱，是吧。我说这烂钱不值，给你个钱走了，这也是那么象征性的。所以说但是呢他终究给双方呢，都有一个出路。

毕文强：也是一个接口。

刘春龙：你看就是《土地法》鼓励村民就是那个盘活农村的闲置的宅基地跟住宅。

• 怎么盘活呀？是吧，退出的这个你这个闲着嘛，盘活我给别人住去，

• 另外一个这个盘活怎么盘活？你看《土地管理法》只有一个就是说，农村村民出让，出租宅基地的再申请宅基地时不批准，但是他没有说不允许你出租，不允许你出让，没有说。

毕文强：这个你可以出租和也可以出让，但是你不能以此为理由再去申请。

刘春龙：你再申请宅基地一定不给你。但是如何你要出让非居民，那就是另外一个问题。那是有效无效的问题。仍然是无效的。但是出让给本村村民呢？

毕文强：那肯定是有效的。

刘春龙：对吧，那肯定是有效的嘛。村里同意，然后，村里盖个章就变更过来了，你不允许吗？是不是？

潘金忠：也就是说改变了原有的，这个宅基地的在集体组织成员过去买卖的这个渠道。

毕文强：其实就是说这个宅基地变动或者以收回为主的这种方式呢？就是原来是只允许同集体经济成员之间可以买卖。

现在呢，就是集体组织也可以出面来收回，而且是有偿收回，新就建立了这样一个有偿收回的制度，我觉得宅基地的这个问题呢？实际上和我们的连片开发集体资产保护都是密不可分的，更重要的一点是什么呢？就是我们刚才也讨论过，两位律师是有不同的观点，我本人也有不同的观点。我相对更倾向于刘律师讲的什么呢？

对农村的宅基地作为建设用地转为，就是有条件转化为经营性建设用地，我是持乐观态度。我有这个几个观点。

第一个观点是什么呢？刚才刘律师已经讲过了，就是宅基地有很多人，就是很多人申请不到宅基地。有很多人基于历史原因，就是这个占用了一些宅基地废弃。这种情况它实际上不符合资源的有效利用，它需要有效盘活。这是第一个基础。

第二个基础就是从更宏观的那就是从更宏大的一个背景上来看呢，中国的城镇化进程，它还是一个必须的进程，而且呢我们已经在2015年实现了这种城镇化的拐点，我这个几千年来的农业大国，已经变成了实际上以居住人口我主要的，这个超过百分之五十一了，那么未来我们这个国家呢，如果进一步的这个发展呢，应该我们的城镇化要像发达国家靠齐，要能够占到百分之七十五，百分之八十。那么就意味着大量的农民要进城，大量的农民转化为居民。所以这是一个很重要的过程，那么农民原来手里拥有的宅基地怎么办？你必须要给他找到一个出口。那么这个出口，我认为除了集体经济组织有偿收回以外，那么更重要的可能有两个层面，

• 第一个层面是它有序的转化成经营性建设用地

• 第二个层面就和刚才讲的复垦，比如偏远的这个村庄，可能整个村庄已经进入城市了，他们的宅基地呢也没有经济价值转化成工业或者商业，他们可以复垦为耕田，那么这个时候他就储存了大量的指标，用地指标。

所以我认为，那么西部开发的那些省份，或者说这些农村里面，积累了大量的指标，就像碳指标交易一样，也可以交易的，出让地指标，出让东南一些一些发达省份的指标，这也是盘活。你比如说我是把一些农村宅基地，集体建设用地，这些指标给这个腾出来了，腾出来以后我们自己可能用不了,对吧。我们大家都知道，我们国家有一个胡焕庸线，一线呢就决定了天然决定了就是有些经济发达它需要大量的经营性建设用地。另外这边的可能大量的农用地，所以腾出来这些指标，可能有不同区域的地方政府在进行交易。

刘春龙：这个征地过程中你不实行增补挂钩，你征多少耕地，你要补多少耕地，对吧。

毕文强：这个增补挂钩呢可以成为全范围全国范围内的增补。

潘金忠：也就目前这种增补挂钩，这个基于上是在省级范围之内。

毕文强：就是一个省里范围之内。

刘春龙：现在可以让你跨区域比如说，土地比较稀缺的地方，你需要补地，你本地不了。

毕文强：他补不了了

刘春龙：你可以到其他地方去，买点指标去。那个指标怎么了？原来是农业地，你也不可能是作为一个补充指标，那你可以作为土地整理，把废旧的宅基地，你复垦完了以后，你说你复垦了多少。

潘金忠：这种增减的这个指标问题，这个国土部也有相应的一些试点改革，也就是说在极不发达区域和这个较为发达区域，如何置换这个用地指标，或者农用地这个指标的这个信息，其实是正在做的。

毕文强：下一步怎么去怎么去规范。

刘春龙：我觉得应当像那个碳指标，碳交易，那不是有一个交易市场吗，将来这个东西也可能建一个市场。那样的话农村就有可能出现大量的土地整理行为。

毕文强：市场要素指标交换。

刘春龙：我跟你这个村整个给你整理的腾，建几栋腾，然后其他的宅基地腾出来了，好，再恢复功能卖给他，你不没指标，我卖你。

潘金忠：但这个事情说句实话，可能在短期内对比较偏远的这个乡村，出卖指标的这个村，这个村民有一定的利好，但是从长远角度上来看，这个区域就没有其他建设用地指标的情况下，那对后续的发展，我觉得也是要需要去谨慎的对待的，对，这是一个很大的一个问题。我觉的可能对于现有的这样的一个土地性质，能通过一定市场机制来变现，当然是好事，如果完全的以市场的、市场化的一个方式，来处置的，或者不可逆向的处置现有资源的话，那对以后的发展也会存在一个问题。

毕文强：这就回到了这个实施条例，开头就提出来的国土空间规划，而且提出了一个生态农业和城镇。所以说呢，我觉得确实是需要一个整体一个体系来看待土地。

刘春龙：他所有的行为要在土地总规划或者是国土空间规划范围之内，确定的范围之内，不可能是就是随便的，你比如说你像那个潘律师担心说我吧这个农村这个地腾出来以后，将来我自己想用的时候没有这个指标，指标被别人占了，我原来这儿的宅基地、建设用地被被人给取了。

毕文强：所以宏观上来讲呢！我觉的还是要足够乐观，还是看他的总体规划，最后呢，我想请两位律师从宏观角度来讲呢，从自己的角度上来评价一下，刘律师。

刘春龙：我觉的新的《土地管理法》修改，对于盘活农村的集体经济有很大的助力，但是这个具体的实施，还有助于，《土地管理法实施条例》尤其是农村集体土地征收补偿这一块，他是这个程序上应该怎么操作，我觉得还是要看下一步，因为现在等于说是规定的原则性，还是过于原则。

毕文强：发现我们讨论了以后，遇到蛮多的问题，

刘春龙：实操性不具有太高的实操性。

潘律师：蓝景很美好，但需要一些大量的配套，一些方案去落实，我们很期待这样一个土地管理制度，土地管理立法能从真正意义上来说，给广大的农村的村民带来实惠和利益。

毕文强：前两天，这个中央出台了一个关于市场要素的规定，那么土地要素作为第一要素作为第一要素，这个进行了一些相应的规定，我相信，随着我们整体的这样的一个社会的发展，国民经济的发展，对土地的重要性的认知会越来越强，以土地为我们法律实务和业务领域的一个律所来讲，持续的跟进持续的关注以及在业务上进行深入的研讨，是一个有意义的事情，今天呢感谢两位这个参与咱们的三人谈。