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经典案例
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八、《民法典》哪些条款保护被征收人和补偿?
已被浏览732次 作者:北京市盛廷律师事务所 更新时间: 2020/08/09


第四点,《民法典》的出台对于征收拆迁它确立了一些被征收人的相关保护制度,这里面大概有这样几项。

第一项是财产平等保护不得侵犯,对应的条款是第207条国家集体私人的物权和其他权利人的物权。受法律平等保护,任何组织和个人不得侵犯。

举个简单例子,最近搞得特别火的是什么?不是段子,有一篇微信文章说物业公司哭了,以后不允许通过停水停电,逼业主交费。

那么在征收拆迁中这种情况才更普遍。比如说以偷拆强拆或者说停水停电、断路,在以前是比较普遍的, 甚至说有些人做的更过分的,有艾滋病拆迁队和少年拆少年拆迁队,我觉得这两点都是特别违背人性的。具体我们不再展开了。关键的核心在于说通过停水停电的方式去逼拆。本身来讲就不合法。即便没有《民法典》出台,也肯定是不合法的。但是我想在《民法典》里面做了这样一些制度安排以后,它其实它有一种权力彰显的这样一个过程。  

第二个问题是被征收人的信息安全签订补偿合同的权利,有了一定的充分保障,它对应的条款是利害关系人不得公开非法使用权利人的不动产登记资料。

这个条款是一个新增的条款,而且对于征收拆迁实物非常重要,大家不要小看这么简简单单的这一个条款,但是它解决了实际中的大问题。

我就举简单的两个例子来给大家说一下。第一个例子是什么?就是说真正的房屋所有权人在不知情的情况下,他们的房子或者他们的土地竟然已经没了,竟然已经没了,但是他们还在实际使用。

等他们被所谓的权利人,或者说所谓的已经签订了   征收补偿以后的征收方或者开发商要求  原产权人腾退的时候才恍然大悟,他说不对,这么多年我们祖祖辈辈都是用的这两块水田,或者说这些地我们家的宅基地在这儿建了已经30年了,我压根就没离开过怎么这块地的权属都已经变成别人的了。

这个里面你要深究的话,肯定涉及到不动产登记过程中的你自己的这种真正权利人的不动产登记材料被非法使用了。所以这种情况在我们实际承办案件过程中比较普遍。

现在我们找能找到这个条款了,这个条款就能给这些合法的权利人有一个非常好的这样一个保护。

第二个问题也很重要,我刚才也已经提及了,假设这是一个真正的被征收人,但是这里面的同住人也好,或者说基于各种信任也好,承租方等等等其他第三人拿着真正权利人的不动产登记资料,重新办理产权证,变更成他自己的,然后变更成一个所谓的合法的被征收人,然后与征收方签订征收补偿协议,这种情况在实物中也是比较多见的。那么这个条款明显的是对这种情况有一种这种禁止的效果。

那么因此在使用的过程中,大家是可以充分利用这一条款的,这是《民法典》第219条。


    还有第三个保护是集体成员的知情权保护的问题。那么它针对的条款是农村集体经济组织和村民委员会,村民小组应当依照法律行政法规和规章,村规民约向本集体成员公布集体财产的状况,集体成员有权查询复制相关资料。

这一条款怎么说,我觉得它的重要性都能排在前几名。为什么这样讲?因为最近集体资产保护的问题是越发明显。

大家都知道,自从十八大十九大出台以后,农村集体土地流转以及农村集体经济组织 盘活整合农村集体资产,在这样一些过程中,包括村账镇管等等推的这样一个推动,都已经说明了一个问题,农村在城镇化过程中有一个新的这种起点。

我们整个社会再从城乡二元化到城乡一元化的这样一个进展过程中,一些农民由于它这作为集体拥有较大的生产要素土地,因此这部分财产有开始显现出来,

所以就会出现一些原来集体成员过程中,一些人侵犯集体财产的这种情况就会被浮出水面。那么同时一些地方政府基于地方财政的问题,也有可能出现一些不当的行为,也会出现对集体资产的一种损害。因此在这个过程中,集体成员的一些权利如何保障?

我觉得在这个条款里面,就能够找到一句首先体 现在第一方面,集体财产的状况要这个公布其实保证了集体成员的知情权。第二点是集体成员有权查询复制相关资料,也是一个知情权的具体保护。


那么第四个问题是集体所有的土地的特殊保护制度,它对应的条款是244条,那么国家对耕地进行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地控制建设用地总量,不得违反法律规定的权限和程序,征收集体所有的土地。所以这一块就是我不再过多解释了,它就是说做了一个特殊的保护。

第五个问题就是承包经营权人获得补偿的权利,那么对应的条款是在是338条,就是承包地被征收的土地承包经营权人有权有权依据本法第243条的规定获得相应的补偿。大家都知道农村土地特别是农村土地承包法出台以后,包括最近强调的叫三权分置,土地承包经营权,可以通过出租出让挂牌的方式进行转让。那么真正的土地承包经营权人,它是有权利按照物权法的第243条的规定获得相应补偿的,获得相应补偿的。 

第六个问题是用于物权人获得补偿的权利,你承包经营权本身就是用于物权的一种形式。那么民法典第327条,概括性的归纳了一下,就是动产和不动产被征收 征用,致使用于物权消灭或者影响用于物权行使的,那么用于物权人有权依据本法第243条第245条的规定,获得相应的补偿。

这一个 我们大家是可以进行讨论的。

我们在实务过程中,比如说承租方,他有可能就会被说咱们是承租关系,就把他排除在外,或者由于他自己的承租权限比较长,但是他仍然被排除在外的时候,有哪一天他的厂房灭失了。那么这是不是属于因为被征收征用导致用益物权消灭,或者影响他正常使用用行驶用益物权的行为。所以我觉得在这一条里面,它体现了对这个方面这些用益物权人最大的善意和保护。

 

第七条是什么?是担保物权人优先受偿的权利对应的条款是390条,就担保期间担保财产的毁损灭失或者被征收的被征收等,担保物权人可以获得保险金赔偿金,或者补偿金优先受偿。其实物权法里面也有, 但是我觉得它在《民法典》里作为一个体系应当受到保护,就担保物权人,他在征收过程中也应当有所有所安置。 

那么这是说第四大点,在权利保护方面做了一些相应的规定。


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