导视：多年来，不少风景秀丽的“江河湖海”周边，涌现了不少豪宅， 但在“中央生态环境保护督查”的雷霆行动下，这些名胜风景区内占有生态资源的豪宅项目，成为了整治重点。

2019年5月，《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案》和《违建别墅问题清查整治专项行动有关政策的指导意见》发布。紧接着，全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议召开。随后，全国各地的违建别墅问题清查整治专项行动先后开启。

在这些被清查的别墅中，有的五证齐全，有的拥有房屋所有权证，有的只有与开发商的买卖合同，那么，这些别墅在定性上有何区别？应该通过什么样的法律程序进行拆除和赔偿？应该由谁来埋单？

盛廷律师一一给您解答。

敬请收看，盛在研讨《风景名胜区内的别墅应该怎么拆？》  上集 

毕文强：大家好，这里是盛在研讨，今天我们研讨的主题是别墅拆除，当然了前面还要再加一个定语，叫风景名胜区，或者是风景区。

在正式开聊之前呢，我们先介绍一下我们的研讨嘉宾，坐在我左边的呢是我的同事张合刚律师，张律师好。

我右边的是李笃振律师，也是我的同事，李律师好

小标题：风景区和风景名胜区的区别

毕文强：风景名胜区和风景区，这两者之间有没有区别？李律师可以先聊聊。

李笃振：我认为 这个大家只要是觉得风景优美秀丽， 非常漂亮的地方，这都可成为风景区。但是风景名胜区它是比较特殊的风景区，是自然景观和人文景观比较集中的。然后经国家划归为国家级或省级风景名胜区名录，实施特殊保护的

毕文强：经过程序认定的  

李笃振：这种高级形态的风景区， 这个两者还是不一样的。

毕文强：张律师认为   就是说从法律上它是有区别的

张合刚：  其实是这样的，风景名胜区它应当属于一个法律术语， 他的意见就是与李律师是一样的   

   李笃振：就是风景名胜区一共有多少个，然后分别是什么级别的，其实我们是可以查得到的。所以说张律师说这是一个法律概念，它是经过批准核准，啊然后就等于说发证的这么一个特殊的风景区。

毕文强：就好像持证上岗。对。 这个这里面呢还有一个细节，就是有很多业主啊他说呃我们这个房子啊，当初我买的时候就看着地段比较好，景色比较好，有山有水，但是当时的时候没有说这是风景区或者是风景名胜区，而且呢我们也不是别墅，我们就是一栋普普通通的院子。 然后呢我来养老，  怎么现在就被沦为别墅，然后要被拆除。所以这里面就涉及到另外一个概念了。就这个别墅是怎么认定的？

小标题：别墅是怎么认定的

李笃振： 别墅这个概念，貌似法律上并并没有这么一个的概念的界定嗯。啊我查过汉语词典，汉语词典呢是说这个别墅啊它是建在郊区或者风景区，啊用于修养所用的园林式住宅，那他本身就在风景区里面， 别墅 它就是园林式的一种改善性的一种高档的建筑，但这个别墅呢因为没有法定的一个概念啊，所以每个人理解不太一样。 

在2003年的时候，国土资源部就出台过文件，停止对于别墅类的土地的供应。

对对对

但是之后好多老百姓还在看为什么还有很多别墅建起来了，因为那些别墅 大多是联排别墅，双拼别墅，或者是叠加式的那种别墅。 那么他严格意义上讲呢，不是真正的别墅，真正的那种别墅 应该就是独栋式的别墅。

毕文强：张律师认为别墅有没有法律概念？

张合刚：别墅应当不属于一个法律术语，在一个普通人的观念中，它应当就是属于一个高档住宅。

毕文强：这也就会衍生出来一个问题啊，就是说这些别墅它和其它商品房一样都需要有这个相应的手续，对不对？ 

那肯定

那么我们讨论的这个案件里面呢，涉及到有些业主  他们是五证齐全的高档商品房。然后由于现在说是被纳入了风景区或者是风景名胜区，要面临着被拆除。当然了条件呢有有有些地方呢就直接发了通知，所以你这就是违章建筑，所以业主他就会很排斥说我本身买房子的时候，我已经认为这是五证齐全了，怎么现在就变成了一个违章建筑。

张合刚：它应当属于是一个当时建设的时候，有可能属于在风景名胜区范围之内，也有可能是在当时建设的时候，它本身就不属于一个风景名胜区。

毕文强：对，这种情况也很普遍。

张合刚：有可能就是说事后  国家进行一个扩大，把风景名胜区的这个范围，扩大之后， 别墅也好，房屋也好，已经纳入了这个范围。

毕文强：就是原来不是现在是了

张合刚：现在已经是了

毕文强：对于这一点，李律师怎么看呢？

小标题： 什么是五证齐全 

李笃振：我们先说一下这个概念 五证的概念。首先呢咱刚才提到了别墅，它是属于商品房，它是属于住宅性质， 就跟普通的这个住宅一样要办理五证，五证那么我们 按照时间的先后顺序就是建设用地规划许可证，国有土地使用权证，建设工程规划许可证和建设工程施工许可证以及商品房预售许可证。有了这五证。那么这个房屋 可以去进行销售，进行预售，最后就办了产权证。对，然后购买之后 再去申报，然后办理房屋所有权证 

张合刚：那这个别墅  并不是一个法律上的一个违法建设。

毕文强：对对对，业主也很纳闷，说我原来五证齐全，现在变成了违章，这是什么什么道理？

张合刚：因为现在违 法建设，一般是违反一个《城乡规划法》，再就是《土地管理法》，如果从城乡规划方面角度上来讲，它就是说是未取得建设工程规划许可证，或者是未按照建设工程规划许可证的批准而建设  对。

《土地管理法》的违法建设，就是说违反了土地的一个总体规划，未再就是未经批准还是进行建设。

 现在现行的这个《风景名胜区条例》，它的规定就是说在风景名胜区内不允许建设与风景名胜无关的建筑物。也就是说只要是你要建设这个房屋，按照现行的规定，它就是一个违法的，只要你没有经过批准它就是违法的。

咱们现在就是说这个别墅，它从一开始它并不是一个违法建设，而只是一个事实。变更之后， 成为了就是说所谓的一个违法建设，要进行拆除，不能是按照一个普通的一个执法程序而走。

李笃振： 张律师说的是 这么一个情况，我认为 就是现在 风景名胜区规划范围之内的一些高档住宅的拆除 ，国家是基于这个保护生态的这个战略考虑 

毕文强： 对对对 有这样一个考虑

小标题：五证齐全的别墅可不可以定性为“违章建筑”？ 

李笃振：然后调整了规划，也就是规划变更了。 实施新的规划进行了一个拆除，这个是一个大的背景和目的。为了整治环境，这算是公共利益  拆除这个建筑物我认为没有问题。 问题的关键是那么要如何拆，通过什么样的方式来拆？

李笃振：这个我跟张律师的意见是一样的，五证齐全的不应当通过拆除违建的这种方式来给拆除 

毕文强：不应当依照违建的理由，简单的讲就是原来是合法的，你现在因为其他原因变成了非法的，但是你这种这个事实上的变动，你不能把它直接变成违章建筑，是这样理解吗？

李笃振：因为这个房屋的建设呀，它的合法性与否，只能以建设当时的法律法规作为衡量标准。

 毕文强：这里面就会不会有一个矛盾，就是张律师认为说  这个违章建筑这样认定是不对的。那么 李律师呢也有提出来说，从生态建设保护的角度上来讲，进行拆除是没有问题的，这之间有没有冲突呢？

李笃振：我认为是没有冲突的。

毕文强：怎么解释呢？

李笃振：这时候咱们说一个概念  就是房屋征收的概念，房屋征收我的理解就是因为要实施新的规划，而把原来的房屋所在的这个土地，那么因为有有新的用途，我们要实施新的规划，要拆除这个房屋，然后用作他用 。这个本身呢就是一个规划的调整所进行的房屋征收，房屋征收有一个啊前提条件，就是必须要基于公共利益。而这个咱们现在所谈到的啊刚才那个案例的景区环境的整治，我认为它属于公共利益，这个没有问题。

 毕文强：公共利益就可以征收  这个概念呢我们是可以明确的。但是我想问一下这个张律师啊，就是说我们在认定公共利益的时候有没有一个标准？ 

小标题：什么是公共利益

张合刚：公共利益从咱们现在的法律上来看，只有两部法律进行了一个明确，一个是《土地管理法》，再就是说是《国有土地上的房屋征收与补偿条例》。  刚才李律师讲的，就是说如果按照规划来走的话，就是说实施规划它其实也是一种公共利益。因为风景名胜区其实也是一个公共利益。

小标题：风景名胜区内五证齐全的别墅应该通过什么程序拆除？

刚才李律师也讲了，他就是说可以走一种征收，这个是我同意这种观点的。 这些业主也就是买房人，它毕竟取得了房屋产权证， 那这个房屋要进行一个拆除，走这个征收是比较正式的一种就是说途径，但这种途径要走起来，有可能就是说政府它考虑的一个  成本的问题，一个是成本，再有一个行政效率， 就来不及，对 来不及  因为你要走征收  征补条例来看，他的条件的程序是比较严格的，严苛，然后有许许多漫长的程序要一步一步来啊。

除了这种途径以外， 我认为还有一种途径  业主已经取得了房屋所有权证，它是一种合法的一种受益行政行为，那你行政机关如果确实基于一个行政效率的考核的话   那你行政机关应当可以在这个要实施拆除这个范围之内，走一个废止，就是说废止业主的一个房屋所有权证，但是废止之后，你行政机关也必须给这些业主一个补偿，这个补偿应当是一个从法律上来讲也是一个合理的补偿。

毕文强：你讲的是一个新概念，所谓的废止  其实就是建立在这样一同样一个征收的逻辑基础上的，就是人家的房子首先是合法的房屋， 基于现状已经成为风景名胜区，你可以进行征收，但是你要合理补偿啊，如果说你认为征收的程序太漫长，你可以考虑废止这个房产证啊，那么但是这个废纸你也应当予以补偿，对。

李笃振：我跟张律师的意见就有一些分歧了， 因为大家看，废证，然后再进行补偿。那么这其实跟征收的目的和结果效果是一样的。而征收行为  相对于刚才咱们提到的废证以及合理的补偿相比，他有一套更为完善的法律规定， 有国务院的征补条例，还有一些配套的一些法律法规，还有一些地方性的法规， 然后这种这种条件  它更能够保护行政相对人也就是老百姓  他们的这个补偿权益。

关于效率的问题呢，生态环境整治虽然说要加紧加快，但是毕竟呢它没有说达到战争状态或者是严重的自然灾害那种状况，他没有一个特别紧急的那种迫切性。

那么如果说走征收程序，按照征补条例去实施征收的话，它的时间相对来说也也不会特别长。 这个我觉得行政机关在行政的时候，除了考虑效率问题之外，那还是要考虑一个一个合法性以及公平合理的这个问题的。