李笃振：我跟张律师的意见就有一些分歧了， 因为大家看，废证，然后再进行补偿。那么这其实跟征收的目的和结果效果是一样的。而征收行为 相对于刚才咱们提到的废证以及合理的补偿相比，他有一套更为完善的法律规定， 有国务院的征补条例，还有一些配套的一些法律法规，还有一些地方性的法规， 然后这种这种条件 它更能够保护行政相对人也就是老百姓 他们的这个补偿权益。
关于效率的问题呢，生态环境整治虽然说要加紧加快，但是毕竟呢它没有说达到战争状态或者是严重的自然灾害那种状况，他没有一个特别紧急的那种迫切性。
那么如果说走征收程序，按照征补条例去实施征收的话，它的时间相对来说也也不会特别长。 这个我觉得行政机关在行政的时候，除了考虑效率问题之外，那还是要考虑一个一个合法性以及公平合理的这个问题的。
毕文强： 我们也从法律上探讨了两种可能，
一种可能呢就是说如果从这个呃最正当的程序角度上来讲呢，你应当走征收程序，对吗？这样。
另外一点呢就是如果实在很着急，法律上确实也有一种废证的程序，但是实际上来讲它和征收程序是一样的，
李笃振：我认为是这样的，效果是一样的。
张合刚：程序走的应当是不一样
毕文强：这个程序上会有什么差异呢？
张合刚：那如果你要从征补条例来讲的话，那至少在做出征收决定之前有一个补偿方案的一个制定。
毕文强：对，甚至还不排除协协商征收吧。
张合刚：对，征补方案的一个制定，需要征求意见的，如果你要从一个废证，那这个时候他是没有相当于是没有方案的。 保护业主的这个利益上来讲，征收确实是应当对业主是比较有利的。嗯。但是也有可能就是说 他要走征收有可能来不及，这个风景名胜区的别墅拆除有可能是一种任务，对吧？
毕文强：你如果来废证，你是属于说即便你有了正当理由，但是你有没有从另外一个角度上来讲，你丧失了你的公信力的问题，就是我们的行政角度上来讲，政府的信赖利益，我原来这个在你当地买这个房子的时候，你甚至是积极欢迎我过来的。然后呢你甚至是积极配合给我办证的。
但现在呢你又说所谓的风景名胜区，要把我的房证给废掉，你这个行为是不是即便从民事主体角度上来讲，也是一种违背信义的做法的。所以你现在即便从法律上能说得通，但是你这个政府信赖利益问题上来讲，也存在很大的缺陷吧。
张合刚：刚才你讲的它涉及的是两个原则，
一个是诚实信用原则，
对他就是一个信赖保护的问题，信赖利益保护的问题。
其实这两个原则就现在就出现了一个碰撞。
就是说对业主他怎么去保护？从受益房屋所有权证来说，那信赖利益保护原则它主要有三个条件：
一个是信贷基础，那咱们这个案子中的信贷基础就是业主的一个房屋所有权证。
第二个条件它就是信赖表现。
第三个就是说值信赖值得保护。
从案件来看，那业主办理产权证肯定不存在不值得保护的情形。那你行政机关在废止之后，应当给予一个合理补偿，但这个合理补偿 设计一个评估一个时点的问题， 就是说你行政行政机关在作出废证这个时间的一个时间来进行一个评估。我想在这个时间进行评估，在这个评估它是评估 涉及到一个评估方法，它应当是按照一种市场比较法。市场比较法，对。
风景名胜区内五证齐全的别墅应该如何赔偿？
毕文强：从这从这个角度上来讲呢，有一些这个疑虑或者说不同的看法啊，这个信赖利益的情况呢就是说目前来讲，由于我们是五证齐全，政府如果你无故撤证，即便是你有一个合理的理由，但是你这种撤证仍然是对我造成伤害，所以说呢你也你要你要对这个有说法，就是你应该赔偿我们， 我想这一点没有问题。关键的问题呢说就是在赔偿的过程中，应该按什么标准进行赔偿，如何赔偿？
张律师讲了就是市场比较法，我个人有一个这样的理解就是说如果你无故撤证，甚至是你基于说已经定为风景名胜区来进行撤证，那么是不是应当要增加一种这个叫惩罚性措施。为什么？因为我首先信赖你，然后呢你基于一种看似合法的原因，用撤证的方式让我拆除我的房屋。那么你这种无故的撤证是不是有点类似于罪加一等的方式，你应当再增加赔偿。
李笃振： 从这个合理性上来讲没问题，我觉得可以，多要一些补偿没问题，但是这块呢其实没有法律基础。
因为咱们国家刚才咱提到了公有制国家 这个关于国家征收呢，从《宪法》《物权法》等等都有专门的规定，作为公民呢有配合国家征收的义务，但是对于这个补偿之外的额外的一些补偿 惩罚性的并没有法律基础，但是在实际的房屋征收过程当中呢，往往会有一些政策性的一些倾斜的一些奖励 政策性的奖励，还有一些本身就是直接的奖励金 等等等等。这些我们也可以理解为啊会有额外的一些收益一些补助，可以这么理解。
如果是一开始就是在风景名胜区里面，啊那么建好的别墅，那么和建好别墅以后，被划为风景名胜区，这两者之间有没有法律上的差别？在进行拆除的时候，这个维权的方式上有没有什么样的变化？
风景名胜区被批准之前与被批准之后，区域内所建的别墅有什么区别？
李笃振：从法律层面上来讲，我认为是没有区别的， 因为都已经取得了五证啊，办理了房屋所有权证或者是不动产登记证 ，法律层面是一样的。 当然了你要是去剖析它的内部原因，那可能会有一定的区别。 比如说当时在建的时候，那个开发商拿这块地啊这个办规划许可，办土地许可。那么是不是完全的合规合法？
毕文强：这个过程中呢业主有一个反应是这样的，就是确实如果在五证办理过程中出现了瑕疵，但他们认为那是开发商的事情，不应该把责任归咎为业主。这个问题两位律师怎么看？
张合刚： 业主它涉及到行政机关的行政行为的一个过程， 从开发商取得就是说土地使用权出让合同到办一下土地使用权证以及到销售 这是一系列行政行为。他从一个根上它就是一个违法的，但是业主在签订买卖合同之后，办理产权手续的时候，你行政机关也给我办理了。那这个过程我认为应当就是说这个行政行为，办理产权证这个行政行为，肯定是一个合法的
你现在业主已经取得了产权手续，我是一个合法的行政行为，政府在跟开发商去办理相关的手续的时候，那是否合法？作为中国一个普通老百姓，他是无法知晓的，他怎么能知道？ 就是说政府给开发商办了这个手续，是一个存在一个瑕疵呢。
毕文强：对，就是你不能把和开发商的这样一个关系， 延伸到业主身上，同时呢你也不应当说如果开发商在拿这块地在建设，在这个申请各种行政许可的时候有瑕疵，你也不能把这种瑕疵的责任到最后由业主来承担
李笃振：业主这个时候他实际上是处于一种就是类似于善意第三人的这种角色， 即便前面的五证的办理，开发商存在着 一些问题啊存在着，甚至于说行政机关跟开发商有什么交易，呃这个这个行政机关的某某某一个某一个人员啊，那这种情况下这个业主都是无辜的，作为行政机关来讲哈，他的责任是很大的。你们你想政府机关做好自己的事，管好自己的人，这是你的基本业务，基本义务啊基本义务。
有五证有产权证 与 有五证 没有产权证 赔偿有区别吗？
毕文强：我们再递进一下，假设这些业主只有合同，还没有办理产权，那么这种情况下， 他和那些五证齐全的业主之间，就在拆除过程中，这个他的身份地位是一样的吗？
李笃振：毕律师您说的这个合同是说在五证的前提之上签订的合同，还是说没五证就直接跟开发商签订这个合同？我认为这两点
张合刚：也是不一样的。
李笃振：那当然了
毕文强：也有五证，我也签了合同了，但是我还没有办下来产权证。
张合刚： 签订买卖合同的时候，他这个已经物权已经开始生效了。他相当于其实就是说是一个产权人的一个地位。对，实际上的产权人那颁证只是一个确认，行政机关的一个确认。
没有五证的 应该谁来承担责任
张合刚：刚才李律师又说了另外一种情况，那在没有五证的情况下，那业主签订的这个买卖合同，这个业主的利益是如何去保护？
那首先业主购买这个房屋的时候，他自己没有尽到自己的一个审查义务， 他需要为自己这个行为呃承担一部分责任。我注意你讲的是一部分责任，那你这个责任你不能完全也让就是说业主来进行承担。毕竟这个房子 在进行销售的过程中，其实行政机关也没有进那一个监督的一个职责，你不能说是我不知道这个行为。
毕文强：这在以前的商品房买卖中呢也会出现类似的纠纷，所以我觉得呢可以简单归纳一下了，就是如果在这个五证不齐全的情况下，这个签订了合同，而且没有办下来产权证，这一部分业主呢 由于你没有尽到这个审慎的审查义务，所以说呢基于这种缺陷呢你可能要承担一部分责任。
第二种呢五证齐全，只是差拿到这一个房产证了。所以这种情况下和拿到房产证的这个别墅业主，他的权益应当是一样的。一样的， 它的地位是一样的。
李笃振：第二点那个问题我一句点， 从合法性上来判断，已经取得了五证，其中就包含了建设工程规划许可证，而建设工程规划许可证是否存在，它就是依据《城乡规划法》来判断这个建筑物是否属于合法建筑的一个几乎说是唯一标准，所以它的合法性是没有问题的。所以在取得五证的情况下， 签订了合同，但未办理房屋所有权证这种情况下是不影响房屋进行合法补偿的。咱们刚才说的第一种情况，那很有可能就是会有一些法律 真正意义到的违法建筑了
毕文强： 拆除别墅这件事谁来买单？具体是开发商是政府，还是由这个业主，这方面我们能不能这个开始予以明确了呢？
谁来为拆除的别墅埋单
李笃振：在五证齐全的这种 房屋拆除的过程当中，这个补偿责任本身就是在于政府， 就是在于行政机关。
毕文强：还是要回到征收这个概念上去，
李笃振：刚才这个张律师谈到了这个信贷利益的问题，因为五证都办下来了，这是最完整形式最最典型的这种啊公民对于行政机关的信赖利益， 包括对开发商开发企业也有一个信赖的意见。对，那是这样啊，但是现在的问题是开发商已经把房屋出售了，所以跟他已经没有关系了，当然房屋如果还没有出售的话，
毕文强：他本身也是一个被拆除者
李笃振：或者说被征收人
张合刚：相当于一个受害人的地位
毕文强：对对
李笃振：因为五证是行政机关所颁发的，是政府颁发的，而现在的拆除行为呢同样是行政机关是政府去实施的，那么这个补偿责任它本身就是应该由政府去履行的这么一个义务。
