【承办律师】

王兵，北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长、海淀区律师协会社区治理研究会副会长，北京市物权法学研究会理事。海淀区房管局物业管理法律专家库成员，入选北京市法学会“百名法学英才”。

在我国常常出现因为历史遗留问题，年代久远的房屋在面临被征收、拆迁时，便会以未办理房屋产权证、审批手续为由而被认定为违法建筑，不但没有“拆迁致富”，反而收到的是一纸责令限期拆除决定书、强制拆除决定书。这种以拆违代征收的套路是征收方惯用的伎俩，一分不补偿或补偿少的困境也是被拆迁户心理压力的源头。那么如何从该类征收、拆迁的套路中抽身而退，获得合理补偿？为此，我们力邀了承办本案件的王兵律师，就案件涉及到的焦点问题为广大被征拆人答疑解惑。 

—访王兵律师鄢陵县房屋征收案

【案情概要】

杜某是河南省鄢陵县人，在鄢陵县畜牧局拥有两处家属房。建成于上个世纪90年代，因房屋历史原因，该房屋在购买后没有土地证和房产证，只有契税证。2018年，因“鄢陵县新家园棚户区改造”项目建设，杜某的房屋被列入征收范围。

2018年6月4日，“鄢陵县新家园棚户区改造项目”指挥部向杜某发出征收补偿通知单，因补偿标准过低，其一直未签署《房屋补偿与安置协议》。

2018年9月，鄢陵县城乡规划局在未综合考虑杜某房屋历史原因、来源等因素，以未办理审批手续为由，向杜某发出了责令限期自行拆除违法建筑物（房屋）的行政处罚。

2019年4月，县城乡规划局先后向杜某作出了责令限期拆除违法建筑处罚决定书、强制拆除违法建筑决定书。因两决定在对违法建筑的认定及查处程序存在严重违法，后北京市盛廷律师事务所律师接受杜某委托向长葛法院提起行政诉讼，请求撤销该决定。经过律师的努力，政府与杜某达成了房屋安置补偿协议，使案件获得了圆满的胜利。

【采访实录】

当我们的被征拆人面对“以拆违代拆迁”的套路时，应该如何应对？

律师：

• 首先，我们的被征收人应主动学习了解我国征收的相关法律法规，被拆迁人要对自己房屋的拆迁补偿标准要做到心里有底、面上不慌，才能争取大的合法利益。

• 其次，在征收项目之初，拆迁方会给被拆迁户们一个“下马威”，作出所谓的限期拆除通知书，认定被拆除房屋为“违法建筑”，不签征收补偿协议就将被拆迁户的房屋作为违法建筑予以强制拆除。被拆迁人虽然觉得补偿不合理，但迫于压力还是签订了补偿安置协议。因此，不能轻信任何的口头承诺，也不轻易签订任何空白协议，运用法律的手段，不错失维权的救济途径。

• 最后，当我们的房屋被认定为违法建筑时，我们一定要冷静处理，要及时申请律师介入进行法律救助，维护自身的合法权益。
  

您承办本案的策略是什么呢？

律师：我认为诉讼是律师承办的重要手段，但绝非最终目的，通过提起行政诉讼，形成“以打促谈”，有力地促使政府反思相关行政行为(以拆违代征收)的违法性和不合理性。通过配合当事人与政府协商补偿与撤诉事宜，能让案件达到事半功倍效果。最终使当事人获得了满意的补偿款，并同意撤诉,使得案件圆满办结。

谈谈您承办本案的感想？

律师：行政诉讼因其专业性强、难度大等特点，被征拆人遇到困难常常会失去信心。但我希望被征拆人能始终坚信，虽然那看似简单的违法建筑强拆问题，在法律规定、程序上非常复杂，但是看似“合理合法”的强拆决定也并非如被拆迁户想像的那样坚不可催。只要我们学会运用法律武器，维护自身的合法权利，识破“拆违”陷阱也并非难事。

【结语】

违法建设查处的目的是为了提升改造城市环境，让群众深刻了解违法建设行为的危害性。

然而法律规则的设立是否合理、能否得到遵循，还是需要在实践中检验和完善。

在审查、认定违法建筑时应综合考虑涉案房屋是否存在“历史遗留问题”，建设房屋时是否有审批要求等因素，不能一刀切。既要保证规划总体不受影响，又能照顾到相对人的感受与实际需求，还能真正实现和谐的行政法律关系。否则会导致立法目的与法律法规、政策精神、人权保障相违背，在缺乏公平、正义支撑的人权下，只能是水中月、镜中花。

遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，加之拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。

撰稿人：侯兢峯/审稿人：王兵、岳纲举/编辑：彭丽颖