盛廷律所编写的《拆迁维权一点通》系列书籍以拆迁案件类型为纲，共分国有土地征收收回程序、集体土地征收和集体土地上项目建设、宅基地征收、企业（养殖场）拆迁、棚户区（旧城）改造、强拆维权、不正当拆迁的应对（拆违、拆危）、特殊主体维权（承租人、福利分房权利人）、集体资产保护等九大类型。

本篇摘取“拆迁维权一点通”系列（三）宅基地征收的实务指南：“一户一宅”政策下，超宅基地面积该如何处理？

为切实加强农村宅基地管理，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部于2019年9月20日发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（下称《通知》）。

《通知》严格落实“一户一宅”规定、鼓励节约集约利用宅基地、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅等方面提出了具体要求。那“一户多宅”、超面积宅基地等情况该如何处理呢？

重点政策

在严格落实“一户一宅”规定方面，《通知》指出，宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

解读

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、使用本集体所有的土地。

宅基地包括三种类型：

①建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地；

②建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地；

③准备建房用的规划地。

宅基地的所有权属于农村农民集体所有。宅基地一户只能申请一处，用于建房，即“一户一宅”。其法律依据为《土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

如同国有土地上未登记建筑的认定一样，不能“一刀切”地认定所有超标准宅基地上的建筑都是违法建筑，应该结合建成年份（例如可以参照1987年1月1日《土地管理法》实施前建成的房屋认定合法）、建成目的等条件进行综合认定，而处理方式可以在尊重历史的前提下，采用超面积征收土地款、楼面地价等方式进行处理。

举例

各地关于宅基地超面积处理的相关规定：

例1：《湖北省人民政府办公厅关于加强农村宅基地管理工作的通知》，明确农村村民兴建、改建房屋宅基地（含附属设施）总面积，使用农用地的每户不得超过140平方来，使用未利用土地（建设用地）的每户不得超过200平方米。

例2：《天津市土地管理条例》规定，在城镇和城市发展控制区以内地区，应按照城市居住区标准统一规划建设村民住宅，不再批准宅基地。村民在城市发展控制区以外地区自建住宅用地，有条件的，应当统一规划建设；没有条件的，且本村人均耕地面积不足667平方米的，每户用地面积不得超过167平方米；本村人均耕地面积在667平方米以上的，每户用地面积不得超过200平方米。

例 3：《义乌市农村宅基地超标准占用有偿使用细则》规定：

①有偿使用费参照农村宅基地楼面基准地价，以宗地为单位，按20年使用年限收取。

②有偿使用费按以下标准计收：超占建筑面积50平方米（含）以内的按楼面基准地价的40%收取；超过50平方米不到100平方米（含）部分按楼面基准地价的45%收取；超过100 平方米不到150平方米（含）部分按楼面基准地价的50%收取；超过150平方米以上的部分按楼面基准地价的55%收取。