【引言】2026年，全国范围内违法建筑认定和处置工作持续推进。从城市更新到农村宅基地整治，从环保督察到耕地保护，大量房屋面临违建认定风险。许多产权人突然收到《责令限期拆除通知书》，被告知房屋属于违建，要求限期拆除且不予补偿。

面对这种情况，产权人最关心的是：行政机关认定违建必须遵循什么程序？收到违建认定通知后有哪些救济途径？行政复议和行政诉讼各有什么特点？程序违法的违建认定决定还有效吗？如何识别“以拆违代拆迁”？

本文基于《城乡规划法》《行政强制法》《行政处罚法》《行政复议法》及人民法院公开裁判文书中的典型案例，系统梳理违建认定的完整法定程序、强制拆除的法定步骤、权利救济的三条途径，以及当事人应对违建认定的实务策略。

一、法律框架：违建认定的核心法规体系

违建认定与处置涉及多部法律法规，形成“国家法律+行政法规+部门规章+地方性法规”的多层法规体系。

1.1 国家层面核心法律

1.2 核心法规的具体规定

《城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

《城乡规划法》第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”

《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”

二、违建认定标准：什么情况下会被认定为违建

2.1 城镇违建的认定标准

根据《城乡规划法》第六十四条，城镇违建的认定标准是：

未取得建设工程规划许可证进行建设，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。具体包括：

完全没有取得任何审批手续，擅自建造房屋或其他建筑物、构筑物

取得了建设工程规划许可证，但实际建设超出了许可证规定的范围（如超面积、超高度、改变用途等）

临时建筑超过批准期限不拆除的

建设工程规划许可证过期后继续建设的

认定主体：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门（通常为自然资源局或规划局）。

2.2 乡村违建的认定标准

根据《城乡规划法》第六十五条，乡村违建的认定标准是：

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证进行建设，或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设。

认定主体：乡、镇人民政府。

实务提示：《城乡规划法》第四十一条是关于乡村建设规划许可证申请与核发程序的规定，并非直接认定违法建设并施以处罚的条款；乡村违建的定性与查处依据应为第六十五条。实务中如出现以第四十一条作为处罚依据的情形，应审查其法律适用是否正确。

2.3 历史遗留无证房屋的特殊处理

需要特别注意的是，并非所有无证房屋都属于违建。对于因历史原因未取得审批手续的建筑，应当结合建造时间、历史背景、政策变化等因素综合认定。

实务要点：对于1987年《土地管理法》实施前建造的房屋，以及2008年《城乡规划法》实施前建造的房屋，不能简单以“无证”为由一律认定为违建。政府应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理，遵循“尊重历史、实事求是”原则。

三、违建认定法定程序（程序合规型重点）

违建认定必须严格遵循法定程序，缺少任何一个环节即构成程序违法；是否导致认定决定被撤销，需区分违法程度（重大程序违法通常撤销，程序轻微违法可能仅被确认违法，详见5.2）。完整程序包括六个步骤：

3.1 第一步：立案

行政机关发现涉嫌违建行为后，应当填写立案审批表，报负责人批准立案。立案后，案件进入正式调查程序。

程序要求：立案应当有初步证据表明存在违建行为，不能凭空立案。

3.2 第二步：调查取证

立案后，行政机关应当全面、客观、公正地调查，收集有关证据。调查取证包括：

现场勘验：执法人员应当到现场进行勘验，制作勘验笔录，绘制现场图，拍照或录像

询问当事人：询问当事人违建的基本情况，制作询问笔录

调取证据：调取土地使用权证、房屋所有权证、建设审批文件等相关证据

委托鉴定：必要时委托专业机构对建筑物性质、面积等进行鉴定

程序要求：执法人员不得少于两人，应当出示执法证件。当事人有权要求执法人员出示证件。

3.3 第三步：告知权利

在作出违建认定决定前，行政机关应当书面告知当事人拟作出的行政决定内容、事实、理由、依据，以及当事人依法享有的权利。

《行政处罚法》第四十四条规定：“行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人拟作出的行政处罚内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利。”

告知内容必须包括：

拟认定的违建事实（位置、面积、结构等）

认定的法律依据

拟作出的处理决定（限期拆除、罚款等）

当事人享有的陈述权、申辩权

符合听证条件的，告知当事人有要求听证的权利

3.4 第四步：听取陈述申辩

行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行复核；当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

《行政处罚法》第四十五条规定：“当事人有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行复核；当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。行政机关不得因当事人陈述、申辩而给予更重的处罚。”

程序要求：行政机关不能拒绝听取当事人的陈述申辩，也不得因当事人陈述、申辩而给予更重的处罚。

3.5 第五步：听证（符合条件时）

符合下列情形之一的，当事人有权要求听证：

较大数额罚款

没收较大数额违法所得、没收较大价值非法财物

降低资质等级、吊销许可证件

责令停产停业、责令关闭、限制从业

其他较重的行政处罚

法律、法规、规章规定应当听证的其他情形

听证程序：当事人要求听证的，应当在行政机关告知后五日内提出；行政机关应当在举行听证的七日前，通知当事人及有关人员听证的时间、地点；听证应当制作笔录，听证笔录应当交当事人或者其代理人核对无误后签字或者盖章（《行政处罚法》第六十三条、第六十四条）。

3.6 第六步：作出决定并送达

行政机关经过调查取证、告知权利、听取陈述申辩（必要时听证）后，应当作出书面决定，并依法送达当事人。

送达方式：

直接送达：将决定书直接交给当事人

留置送达：当事人拒绝接收的，可以留置送达

邮寄送达：直接送达有困难的，可以邮寄送达

公告送达：受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达的，公告送达

程序要求：决定书应当载明违法事实、法律依据、处理决定、救济途径和期限。

四、强制拆除法定程序

当事人收到限期拆除决定后，在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，又不自行拆除的，行政机关可以依法强制拆除。强制拆除必须严格遵循以下程序：

4.1 第一步：催告与听取陈述申辩

《行政强制法》第三十五条规定：“行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。”

程序要求：催告书应当直接送达当事人。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。

4.2 第二步：作出强制执行决定

经催告并听取陈述申辩后，当事人逾期仍不履行行政决定且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定；作出决定后，还应当依法公告限期自行拆除，并等待复议、诉讼期限届满，方可实施强制拆除。

《行政强制法》第三十七条规定：“经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。强制执行决定应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）当事人的姓名或者名称、地址；（二）强制执行的理由和依据；（三）强制执行的方式和时间；（四）申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；（五）行政机关的名称、印章和日期。”

4.3 第三步：公告限期自行拆除

《行政强制法》第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。”

程序要求：公告应当在强制拆除前合理期限内发布，公告内容应当包括违建的基本情况、拆除期限、法律后果等。

4.4 第四步：等待救济期限届满

关键时间节点：当事人未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼的，行政机关须等待法定起诉期限（6个月）届满后方可启动强制拆除；当事人已启动行政复议或行政诉讼程序的，须等待该程序终结。

《行政强制法》第四十四条明确规定：“当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”

程序要求：当事人在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼的，即不再满足《行政强制法》第四十四条规定的强制拆除前提，行政机关不得实施强制拆除；若强行拆除，构成程序违法。

4.5 第五步：实施强制拆除

行政机关作出强制执行决定后，可以依法实施强制拆除。

程序要求：

强制拆除应当在白天进行，不得在夜间或法定节假日实施（紧急情况除外）

应当通知当事人到场，当事人不到场的，应当邀请见证人到场

应当对建筑物内物品进行清点登记、制作清单，并妥善保管

应当对强制拆除过程进行全程录像

应当制作强制执行笔录，由执法人员、当事人或见证人签名

五、权利救济途径（权利救济型重点）

当事人收到违建认定决定后，有三条救济途径：行政复议、行政诉讼、国家赔偿。

5.1 途径一：行政复议

申请期限：当事人认为行政机关的违建认定决定侵犯其合法权益的，可以自知道或者应当知道该行政行为之日起60日内提出行政复议申请。

复议机关：

对县级以上地方人民政府工作部门（如区自然资源局、区城管局）作出的行政行为不服的，向本级人民政府申请行政复议

对乡镇人民政府作出的行政行为不服的，向县级人民政府申请行政复议

新修订《行政复议法》的重大变化（2024年1月1日起施行）：

管辖变化：取消了地方人民政府工作部门的行政复议职责，规定由县级以上地方人民政府统一行使行政复议职责。

受案范围扩大：将所有行政处罚、行政强制措施、行政强制执行等明确列入行政复议范围。违建认定决定、限期拆除决定、强制拆除决定均可申请行政复议。

调解和解制度：新法明确行政复议可以进行调解和解，行政复议机关在办理案件过程中可以主持调解，促成当事人达成和解协议。

复议审查内容：行政复议机关对违建认定案件的审查内容包括：一是行政机关是否具有管辖权；二是违建认定的事实是否清楚、证据是否充分；三是适用法律依据是否正确；四是程序是否合法；五是处理措施是否适当。

复议结果：行政复议机关经过审查，可以作出维持、撤销、变更、确认违法等复议决定。

5.2 途径二：行政诉讼

起诉期限：当事人直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起6个月内提出。当事人先申请行政复议，对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。

管辖法院：

基层人民法院管辖第一审行政案件

对国务院部门或者县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的案件，由中级人民法院管辖

诉讼审查重点：人民法院对违建认定案件的审查重点包括：

主体合法性：作出违建认定的行政机关是否具有法定职权。例如，除依法承接行政处罚权的街道办事处（《行政处罚法》第二十四条）外，村委会、征收实施单位等无权作出违建认定。

事实认定：违建认定的事实是否清楚，证据是否充分。行政机关承担举证责任，需要证明违建的事实清楚、证据充分。

程序合法性：违建认定是否遵循了法定程序。程序违法是独立的违法事由，即使建筑确实属于违建，程序上少一步，认定决定就是违法的。但程序违法是否导致撤销，需区分违法程度：未告知、未听取陈述申辩、未等待救济期限届满等重大程序违法，通常判决撤销；程序轻微违法且对原告权利不产生实际影响的，依《行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项判决确认违法但不撤销。

法律适用：适用法律依据是否正确。

判决结果：人民法院经过审理，可以作出撤销、变更、确认违法、责令履行等判决。

5.3 途径三：国家赔偿

赔偿条件：行政机关的违建认定或强制拆除行为被确认违法后，当事人可以申请国家赔偿。

《国家赔偿法》第四条规定：“行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：……（四）造成财产损害的其他违法行为。”

赔偿范围：

建筑物本身的损失（如果建筑属于合法建筑或历史遗留无证房屋）

建筑物内合法财产的损失

因违法强拆造成的其他直接损失

赔偿程序：当事人可以先向赔偿义务机关提出赔偿申请，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出赔偿请求（《国家赔偿法》第九条第二款）；行政行为尚未被确认违法而直接提起赔偿诉讼的，人民法院视为一并提起行政赔偿诉讼（《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第十三条），无需先取得确认违法判决。赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关逾期未作决定的，赔偿请求人可以自期限届满之日起三个月内提起诉讼；对赔偿方式、项目、数额有异议，或者对不予赔偿决定不服的，自作出赔偿或者不予赔偿决定之日起三个月内提起诉讼。

实务要点：当事人应当在强拆前对建筑物内物品进行拍照、录像，制作物品清单。强拆后如果发现物品丢失或损坏，可以要求行政机关赔偿。行政机关未依法对建筑物内物品进行清点登记和证据保全，导致损失无法查明的，应当承担举证不能的不利后果。

六、如何识别“以拆违代征收”（俗称“以拆违代拆迁”）

“以拆违代征收”是指征收方在补偿谈判陷入僵局后，突然以违建认定程序代替征收补偿程序，通过认定违建、限期拆除、强制拆除等方式，规避征收补偿义务，迫使产权人接受低补偿或零补偿。

6.1 五个关键信号

信号一：时间巧合。房屋多年未被认定为违建，一旦纳入征收范围，立即被认定为违建。

信号二：程序倒置。先启动征收程序，后启动违建认定程序；或一边谈补偿，一边认定违建。

信号三：认定主体异常。作出违建认定的不是法定的自然资源主管部门或乡镇政府，亦非依法承接行政处罚权的街道办事处，而是征收实施单位等无权主体。

信号四：补偿替代。征收方声称“房屋是违建，没有征收补偿，只有配合拆除奖励金”。

信号五：程序简化。违建认定程序明显简化，未履行完整的调查取证、告知、听取陈述申辩等程序。

6.2 应对策略

策略一：同时启动两个程序。对征收决定和违建认定决定分别申请行政复议或提起行政诉讼。

策略二：主张程序违法。重点审查违建认定程序是否合法；重大程序违法的认定决定应当撤销，程序轻微违法且对权利不产生实际影响的，可请求确认违法并据此主张赔偿。

策略三：申请信息公开。向征收部门申请公开征收决定、征收补偿方案、项目审批文件等，证明违建认定与征收项目的关联性。

七、承办案例：强制拆除程序违法被确认违法

在违建认定和强制拆除过程中，行政机关必须严格遵循法定程序。据承办律师介绍，在代理某水产养殖公司诉某区自然资源和规划局强制拆除案中（案号：（2021）津72行初9号，天津海事法院审理），当事人于2004年以个人名义与相关规划和国土部门签订协议，获得养殖基地使用权；2013年原告公司设立后，承接开展海水养殖经营。2020年10月10日，被告作出《行政处罚决定书》，认定原告未经规划主管部门批准擅自占地建设养殖设施，责令原告停止建设并于15日内自行拆除养殖设施及房屋。

原告对该处罚决定不服，提起行政诉讼。但在诉讼期间（2020年10月30日），被告即组织人员对原告养殖场实施强制拆除。原告起诉请求确认强制拆除行为违法。

律师团队依据《行政强制法》第三十五条至第四十四条规定的强制拆除法定程序，主张被告的强制拆除行为既未履行催告义务，也未保障原告的陈述、申辩、救济权利，严重违反法定程序。同时主张被告未在举证期限内提交作出行政行为的证据和依据，应承担举证不能的不利后果。

审理法院判决：依据《行政强制法》第三十五条至第四十四条规定，认定强制拆除行为合法需要遵守法定程序，包括书面催告、听取当事人的陈述和申辩、作出强制执行决定、公告限期自行拆除、依法强制拆除等程序。被告未在举证期限内提交作出行政行为的证据和依据，未能证明其行政行为的合法性，应当承担由此产生的不利法律后果，确认被告强制拆除原告养殖场的行为违反法定程序。此外，针对案涉《行政处罚决定书》，法院另案（（2021）津72行初2号）已确认违法，理由包括被告不具有相应行政处罚职权、认定事实不清、适用法律错误、违反法定程序。

该案为典型的强制拆除程序违法案件，法院“程序违法即确认违法”的裁判精神，为当事人通过程序违法主张权利、申请国家赔偿提供了重要参考。

八、实务建议（分主体）

8.1 对房屋产权人的建议

收到违建认定告知书后：一是在规定期限内提交书面陈述和申辩意见，说明建筑的历史背景、审批情况、使用现状等；二是收集并保存所有相关证据，包括土地使用权证、建设审批文件、缴费凭证、历史航拍图、政府批文等；三是必要时申请听证，当面陈述意见并提交证据。

收到限期拆除决定书后：一是在60日内向有管辖权的行政复议机关申请（对乡镇政府作出的决定向县级人民政府申请，对政府工作部门作出的决定向本级人民政府申请），或在6个月内向人民法院提起行政诉讼；二是同时申请停止执行，避免建筑在诉讼期间被强拆；三是咨询专业律师，评估案件的胜诉可能性和维权策略。

面临强制拆除时：一是对建筑物内物品进行拍照、录像，制作物品清单并转移贵重物品；二是在强拆现场要求执法人员出示执法证件和强制执行决定书；三是对强拆过程进行全程录像，记录执法人员、车辆、拆除过程等；四是强拆后立即咨询律师，评估是否申请国家赔偿。

8.2 对行政机关的建议

严格遵循法定程序：违建认定和强制拆除必须严格按照法定程序执行，不得跳过任何一个环节。

充分保障当事人权利：在作出违建认定决定前，必须书面告知当事人陈述申辩权；在实施强制拆除前，必须等待当事人救济期限届满。

合理认定历史建筑：对于因历史原因未取得审批手续的建筑，应当结合建造时间、历史背景、政策变化等因素综合认定，不得一律认定为违建。

九、FAQ：认定违建法定程序和救济途径常见问题

Q1：收到违建认定告知书后，有多少天可以维权？

A：收到限期拆除决定书后，当事人有两条救济途径：一是在60日内申请行政复议；二是在6个月内向人民法院提起行政诉讼。需要注意的是，行政复议期限和行政诉讼期限是分别计算的，不是二选一。当事人可以先申请行政复议，对复议决定不服的，再提起行政诉讼；也可以直接提起行政诉讼。

Q2：违建认定程序违法，认定决定还有效吗？

A：程序严重违法的，认定决定通常应予撤销；程序轻微违法且对权利不产生实际影响的，可能仅被确认违法。根据《行政处罚法》第四十四条、第六十二条，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人依法享有的陈述、申辩、要求听证等权利；未依法告知或拒绝听取陈述、申辩的，不得作出行政处罚决定；已经作出的，当事人可以依法申请行政复议或提起行政诉讼请求撤销。程序违法是独立的违法事由，即使建筑确实属于违建，程序上少一步，认定决定也构成违法。

Q3：行政机关可以在诉讼期间强拆房屋吗？

A：不可以。根据《行政强制法》第四十四条，行政机关须待行政复议期限（60日）和行政诉讼期限（6个月）届满，且当事人未申请复议、未提起诉讼、又不自行拆除的，才能实施强制拆除。当事人在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼的，行政机关不得实施强制拆除；若强行拆除，构成程序违法。

Q4：房屋被认定为违建后，还能争取补偿吗？

A：可以争取，但要看具体情况。如果建筑确实属于违建，原则上不予补偿。但如果属于历史遗留无证房屋，可以主张按合法建筑或参照合法建筑给予补偿。如果行政机关的强拆行为被确认违法（如未履行法定程序），可以申请国家赔偿，赔偿范围包括建筑物内合法财产的损失。

Q5：如何识别“以拆违代征收”？

A：关键看五个信号：一是时间巧合（房屋多年未被认定违建，一纳入征收范围就被认定违建）；二是程序倒置（先启动征收，后认定违建）；三是认定主体异常（由征收实施单位等无权主体作出认定）；四是补偿替代（声称“没有征收补偿，只有配合拆除奖励金”）；五是程序简化（未履行完整的认定程序）。

Q6：强拆时建筑物内物品被损坏怎么办？

A：当事人应当在强拆前对建筑物内物品进行拍照、录像，制作物品清单并转移贵重物品。强拆后如果发现物品丢失或损坏，可以要求行政机关赔偿。行政机关未依法对建筑物内物品进行清点登记和证据保全，导致损失无法查明的，应当承担举证不能的不利后果。

Q7：违建认定由哪个部门负责？

A：根据《城乡规划法》第六十四条和第六十五条，城镇违法建筑由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门（通常为自然资源局或规划局）负责查处；乡村违法建筑由乡镇人民政府负责查处。城市管理综合执法部门经授权可查处城镇违建。除依法承接行政处罚权的街道办事处（《行政处罚法》第二十四条）外，村委会、征收实施单位等无权作出违建认定。

Q8：申请国家赔偿需要满足什么条件？

A：申请国家赔偿需要满足三个条件：一是行政机关的违建认定或强制拆除行为被确认违法（通过行政复议或行政诉讼）；二是当事人遭受了实际损失；三是损失与违法行政行为之间存在因果关系。赔偿范围包括建筑物本身的损失（如果建筑属于合法建筑）、建筑物内合法财产的损失、因违法强拆造成的其他直接损失。

十、结语

2026年，违建认定和处置的法定程序已经非常明确。行政机关必须严格遵循“立案→调查取证→告知→听取陈述申辩→作出决定→送达”的完整程序，缺少任何一个环节即构成程序违法（是否导致撤销需区分违法程度，重大程序违法通常撤销，程序轻微违法可能仅被确认违法）。强制拆除必须严格遵循“催告→听取陈述申辩→作出强制执行决定→公告限期自行拆除→等待救济期限届满→依法强制拆除”的法定步骤。

对于房屋产权人而言，收到违建认定通知后，关键是要做到“三个及时”：及时核实认定主体和程序是否合法；及时收集并固定证据；及时申请行政复议或提起行政诉讼。

程序违法是独立的违法事由。即使建筑确实属于违建，程序上少一步，认定决定也构成违法。当事人应当充分了解法律规定，在每个环节积极行使权利，避免因不了解程序而丧失救济机会。

作者：北京市盛廷律师事务所征拆行政律师团队

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