承租人经出租人同意对租赁房屋进行装饰装修、扩建自建房屋的，其合法财产权益受法律保护。因房屋被司法拍卖导致租赁关系终止的，承租人有权就装饰装修残值、自建房屋价值及经营损失等获得合理补偿，不得以找原房东为由推诿应付。
一、案情简介
河南某地的董女士、刘先生系某工业园区厂房的实际承租经营人，分别经营KTV和足浴，租赁经营期间均存在大额装饰装修投入和自建房屋。董女士自2011年起自建房屋100余平方米，累计投入装修及租金超150万元；刘先生自建房屋合计400余平方米，投入巨额装修资金。后因原房主拖欠债务，案涉房屋被法院司法拍卖，由某地产公司竞得，两人面临腾房要求。
然而让两人无法接受的是，新竞得方为推进开发对房屋断水断电，镇政府最初让他们自行找原房东主张权利，后来又提出仅对自建部分予以补偿，且钱从拍卖款中支出。装修残值怎么算、经营损失怎么赔，始终无人给个说法。两人依法向法院提交执行异议申请，至今未收到审查裁定。
为维护自身合法财产权益，董女士、刘先生找到北京市盛廷律师事务所寻求法律帮助。
二、律师分析
盛廷律师初步分析认为：
第一，装饰装修及自建房屋属于合法财产投入。根据《民法典》第七百一十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条，承租人经出租人同意装饰装修、扩建的，租赁期间届满或合同解除时，对装饰装修残值及自建部分，应依据公平原则结合剩余租赁期限、折旧情况等给予合理补偿。司法拍卖导致租赁关系非正常终止，并不免除对承租人合法投入的补偿义务。本案中两商户的装修及自建投入均发生在正常租赁期间，应依法评估补偿。
第二，拍卖竞得方断水断电催迁，合法性存疑。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，即便房屋所有权发生变更，新权利人也无权对已合法占有使用的承租人采取断水断电等强制手段。竞得方应以合法途径解决腾房问题，而非以断电逼迁方式迫使承租人搬离，该行为涉嫌侵害承租人合法占有权益。
第三，补偿方案是否涵盖装修残值和经营损失，需进一步审查。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，拍卖财产上原有的租赁权及因租赁关系产生的合法利益，不因拍卖而消灭。镇政府提出的仅补自建部分且从拍卖款中支出的方案，是否遗漏了装修残值补偿、是否考虑了经营损失、补偿标准是否公平合理，均需全面核查。
三、律师行动
在充分了解代理风险后，董女士、刘先生认可律师的专业方案，正式委托盛廷律师事务所全权代理此案。目前律师已启动法律程序，将全面核查司法拍卖程序、租赁关系合法性及补偿方案的合理性，依法为两人争取装饰装修、自建房屋及经营损失等合法权益。
四、每日征拆普法问题解答
问：司法拍卖后，承租人能否要求补偿装修残值和自建房屋？
答：可以。根据《民法典》第七百一十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修、扩建的，合同因不可归责于双方的原因解除时，剩余租赁期内装饰装修残值及自建部分，由双方按照公平原则分担。司法拍卖导致租赁关系终止，承租人有权要求就装饰装修残值、自建房屋及经营损失获得合理补偿，新所有权人或相关责任方不得以找原房东为由推诿。
问：承租人能主张经营损失吗？
答：可以主张。因司法拍卖及强制腾退导致承租人无法继续经营，由此造成的停业损失、搬迁费用、员工安置费用等经营损失，属于实际损失范畴，承租人有权依据《民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定，向有过错的责任方主张赔偿。但需注意，经营损失属于间接损失，实践中需结合法院的自由裁量，建议在有确切证据（如近三年纳税证明、银行流水、员工工资记录等）的前提下提出。
问：承租人维权需要准备哪些证据？
答：至少应准备以下五类证据：一是租赁合同、租金支付凭证、转租同意证明等证明租赁关系合法存在的材料；二是装修合同、工程款支付凭证、装修材料采购单据等证明装饰装修投入的材料；三是自建房屋的审批文件、施工合同、付款凭证等证明自建合法性的材料；四是司法拍卖公告、拍卖成交确认书、竞得方发出的腾退通知等证明房屋被拍卖的材料；五是断水断电的现场照片、视频、报警记录、与竞得方沟通记录等证明强制手段的证据。建议在聘请律师后，由律师指导针对性收集。
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