导语
城市更新项目中，实际经营商户的装修投入、搬迁费用及经营损失依法应获得合理补偿。征收方与产权方签订补偿协议时，不得忽视实际使用人的合法权益，装修装饰等附属物补偿应归实际投资人所有。征收补偿的分配必须依法保障所有权利人的利益。
一、案情简介
天津某地的董女士和庄先生经营一家家居公司，2023年4月与某商场签订联营合同，代理30多个家具品牌，实际经营面积近5500平方米。此后他们先后投入数百万元进行装修改造：2023年完成2300平方米专业定制装修，涵盖地面、吊顶、品牌石材、实木护墙板、不可挪动定制柜等；2024年底又完成约1000平方米的欧式区和红木家具区域改造。
商场刚步入正轨，2025年4月起征收传言频出，严重冲击经营。直到2026年1月看到商场视频号，他们才知道商场将于3月25日闭店清场。董女士想不通：自己花了几百万装修的商铺，据说征收补偿款已经拨付给了商场，可商户的装修投入、搬迁损失、16名员工的安置费用，谁来管？
为了争取合理补偿，董女士和庄先生找到北京市盛廷律师事务所寻求帮助。
二、违法疑点分析
一是征收项目至今未公开任何征收公告或补偿方案，商户的知情权和参与权被完全架空。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十三条，房屋征收部门应当拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。本案中，征收方未依法发布征收公告，商户作为实际使用人既不知道征收主体、征收范围，也无法参与补偿方案协商，征收项目的程序合法性本身存在重大疑问。
二是商场方已签订征收协议并收到部分补偿款，其中包含装修装饰等附属物补偿，但实际投入装修的是商户，这部分补偿理应归实际投资人所有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，征收补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，装修装饰等附属物属于房屋价值的一部分，补偿应当归实际投资和所有权人。本案中，数百万元的装修投入全部由商户自行承担，征收方将补偿款全部拨付给商场，而商场未对商户的装修投入做任何补偿安排，装修装饰补偿的归属存在严重争议。
三是仅凭一纸清退通知就要求商户限期搬离，装修损失、搬迁费用、员工安置等均未安排，明显不合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。本案中，商户既未与征收方签订补偿协议，也未收到任何补偿决定，仅凭商场单方面通知要求限期搬离，涉嫌违反法定的先补偿后搬迁原则。
三、律师介入与后续程序
在充分了解代理风险后，董女士和庄先生认可律师的专业方案，正式委托盛廷律师事务所全权代理此案。目前律师已启动法律程序，将全面核查征收项目合法性及补偿分配情况，依法为当事人争取应得的装修补偿及经营损失补偿。
四、常见问题解答
（一）问：征收补偿中，商户自行投入的装修装饰补偿归谁所有？
答：归实际投资人所有，即商户。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，征收补偿包括被征收房屋价值的补偿，而装修装饰属于房屋附属物，其价值应当归实际投资和所有权人。实务中，征收补偿协议通常将装修装饰补偿作为房屋价值的一部分统一支付给产权人，但产权人与实际使用人（商户）之间属于不同的法律关系——商户的装修投入属于对租赁标的物的添附，产权人无权无偿占有。审判实践中的难点在于举证：商户需要充分证明装修投入的实际金额，建议尽可能收集装修合同、付款凭证、工程结算单、现场照片和视频等证据。时效方面：商户对征收补偿分配不服的，可在知道或应当知道权益受损之日起60日内申请行政复议，或6个月内提起行政诉讼。如已接到限期搬离通知，建议尽快咨询专业律师。
（二）问：征收项目未依法公开征收公告，商户的知情权如何保障？
答：征收公告是法定程序，未公告即启动征收涉嫌程序违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十三条，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。征收补偿方案还应当征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。本案中，商户直到2026年1月才通过商场视频号得知闭店消息，此前从未见过任何征收公告或补偿方案，知情权和参与权被完全架空。实务中，征收方未依法公告的，征收决定的合法性将受到质疑，商户可以依法申请政府信息公开，要求征收方公开征收决定、补偿方案、评估报告等文件。如征收方拒不公开，可依法提起行政不作为诉讼，或申请行政复议。
（三）问：商户被要求限期搬离，装修损失、搬迁费用和员工安置能否主张赔偿？
答：可以主张，且应当主张。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十七条，征收补偿应当包括搬迁费、临时安置费以及停产停业损失补偿，且实施征收应当坚持先补偿、后搬迁原则。本案中，商户自行投入的数百万元装修费、搬迁费用、16名员工的安置费用，以及因征收导致的经营损失，均属于法定补偿范围。实务中，商户主张补偿的最大难点在于：征收方已将补偿款（含装修装饰部分）支付给产权人（商场），商户需要向征收方主张直接补偿，或向商场主张返还装修装饰补偿款。建议商户尽快收集以下证据：装修合同及付款凭证、经营流水及纳税证明、员工劳动合同及工资记录、商场发出的清退通知、征收方与商场签订的征收补偿协议（可通过政府信息公开申请获取）。如征收方或商场已启动强制清场，可在60日内申请行政复议或在6个月内提起行政诉讼，请求确认征收行为违法并要求赔偿损失。
如您也遇到类似情况：商户自行装修但补偿款被产权方全部领取、征收项目未公开公告、商户被要求限期搬离但补偿未落实、员工安置费用无人承担，不要消极等待，及时联系专业律师介入。全国统一热线：400-008-3455。
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