农用地转成建设用地，必须经过法定审批，任何以租赁为名、行征收之实的做法，法律上站不住脚。
名义上是招商引资，实际上就是把农民的地拿给企业长期用，不办征地审批、不给征地补偿。根据《土地管理法》第四十四条，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。以招商引资租赁名义规避土地征收法定程序，属于典型的"以租代征"违法行为。
一、案情简介
吉林榆树的二十二户村民，家中拥有合法的土地承包经营权证。2005年，当地启动招商引资项目，村里与村民签订协议，将16户村民共六十多亩耕地租给一家企业建厂，约定每平方米补偿仅14元。2012年，又有6户村民共46亩耕地被用于驾校建设，每平方米补偿50元。
这些协议上既没有明确的租期，也没有交代到期后土地的归属，更没有征地批文和征收公告。二十二年过去，建厂的土地被硬化，驾校正常运营，村民的土地却再也回不来了。
村民们想不通：说是招商引资，可我们连征地补偿款的边都没沾上，每平米14块钱就把地拿走了，这跟发配有什么区别？多次反映无果后，村民代表找到了北京市盛廷律师事务所寻求帮助。
二、违法疑点分析
盛廷律师了解案情后认为，本案存在以下几个核心问题：
一是村委会以招商引资租赁名义将百亩农用地交由企业建厂和驾校，涉嫌以租代征，规避了农用地转用审批和征地法定程序。根据《土地管理法》第四十四条，建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），禁止通过"以租代征"等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设。本案百亩农用地被企业建厂和驾校，土地用途已发生根本改变，却未办理任何审批手续。
二是22年间，协议未约定明确的租赁期限和期满后的土地处置方式，村民的土地权益长期处于悬空状态。根据《农村土地承包法》第三十八条，土地经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。本案中协议既无明确租期，也未约定到期后土地如何处置，村民的土地承包经营权实质上被架空。
三是每平方米14元至50元的补偿，与合法征地补偿标准相差悬殊，严重损害了村民的财产权益。根据《土地管理法》第四十八条，征收土地应当给予公平、合理的补偿，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。本案补偿标准远低于法定要求，村民既未获得征收补偿款，也未被纳入失地保险等社会保障体系。
三、律师介入与后续程序
在充分了解代理风险后，二十二户村民代表认可律师的专业方案，正式委托北京市盛廷律师事务所全权代理此案（编号2026-1605）。目前律师已启动法律程序，将全面核查土地的权属变更及招商引资协议的合法性，依法为村民争取合理补偿。
四、常见问题解答
（一）问：以招商引资名义租用农民土地建厂，合法吗？
答：不合法。"以租代征"是指未经法定审批程序，通过租赁农民集体土地进行非农业建设的行为，国家明令禁止。根据《土地管理法》第四十四条和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），任何单位和个人不得擅自将农用地转为建设用地。即便签订了租赁协议，如果实质上改变了土地用途且未办理农用地转用审批，该行为仍然违法。审判实践中，法院通常会认定此类协议因违反法律强制性规定而无效。根据《行政诉讼法》第四十六条，当事人可在知道或应当知道行政行为之日起6个月内提起行政诉讼；根据《行政复议法》第二十条，可在知道行政行为之日起60日内申请行政复议。如已遭遇土地被占用但补偿不合理的情况，建议尽早收集土地承包经营权证、租赁协议、土地现状照片等证据，及时咨询专业律师。
如您也遇到类似情况：土地被以招商引资、租赁名义占用多年，补偿远低于法定标准，未办理征地审批手续，不要消极等待，及时联系专业律师介入。全国统一热线：400-008-3455。
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