盛廷专业拆迁律所编写的《拆迁维权一点通》系列书籍以拆迁案件类型为纲，共分国有土地征收收回程序、集体土地征收和集体土地上项目建设、宅基地征收、企业（养殖场）拆迁、棚户区（旧城）改造、强拆维权、不正当拆迁的应对（拆违、拆危）、特殊主体维权（承租人、福利分房权利人）、集体资产保护等九大类型。

本篇摘取“拆迁维权一点通”系列（二）集体土地征收和集体土地上项目建设的实务指南：违法拆迁之“以租代征”那些事儿。

随着城镇化规模的不断扩大，农村土地违法行为“新花样”层出不穷，“以租代征”就是典型的一种。

以租代征是什么？

指规避农用地转用审批手续以及国家对土地资源的监管，擅自将农用地转为建设用地，通过租用农民集体土地进行非农业建设，以达到扩大建设用地规模的不法目的。

1、以租代征常见表现形式？

①基层政府直接租赁农村集体土地；

②基层政府转租农村集体土地；

③基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

④用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地 ；

⑤村委会租用农户的承包地搞非农建设；

⑥村民自行出租自己的承包地。

2、以租代征与土地流转的区别？

①土地流转不改变土地的性质。也就是说之前是农用地，流转后仍然是农用地。而以租代征则以改变土地性质为目的。

②土地流转受让方是承包农户或者从事农业生产的经济组织和个人，而以租代征的受让方多是房地产开发企业等不具备农业生产经营资质的主体。

③土地流转是国家积极鼓励的合法行为，而以租代征是国家明令禁止的行为。

3、以租代征有什么危害？

①土地不能有偿退出。农民定居城市后，想对土地进行及时的退出，却往往发现土地还是出租状态而不能退出，导致不能享受有偿退出的政策。

②地租太低。此类土地的流转都是依靠村干部、乡镇政府牵头，因此流转的价格并不会太高。

③确权难度大。该类土地已经进行了非农项目的建设，国家不允许对其进行确权， 农民拿不到保障土地的证件。

土地破坏严重。即便出租方退租，农民也不能及时进行农业生产， 土地因非农建设遭到了很大的破坏，想要复耕需要等待一段时间。

4、被“以租代征”，你该如何维权？

①向国土资源部门举报，由国土资源部门依法制止、查处，举报电话：12336；也可以书面请求国土资源部门履行查处违法用地行为的法定职责。

②主张合同无效。根据相关法律规定，违反法律法规强制性规定的合同为无效。农民朋友们可以以此为由主张“租地合同”无效，要回自己的土地。  

结语

对农民而言，土地出租可以收取租金，短期内比种地划算。其实“以租代征”危害极大，极易损害农民权益。根据《土地管理法》规定，以租赁为名，行征占土地之实的“以租代征”完全违法，其“租赁合同”不受法律保护，加上农民在此种“租赁关系”本就处于弱势，一旦发生矛盾或违法占地行为被查处，结合耕地本身的恢复性问题，农民利益将蒙受损失。因此广大农民意识到签署的是以租代征合同，该拒绝的时候要理智拒绝，此外在签署土地流转合同时应该注意鉴别、保持清醒，以免落入“以租代征”的圈套里，造成相应的权益受损，甚至最后要走上维权的道路！