盛廷律所编写的《拆迁维权一点通》系列书籍以拆迁案件类型为纲，共分国有土地征收收回程序、集体土地征收和集体土地上项目建设、宅基地征收、企业（养殖场）拆迁、棚户区（旧城）改造、强拆维权、不正当拆迁的应对（拆违、拆危）、特殊主体维权（承租人、福利分房权利人）、集体资产保护等九大类型。

本篇摘取“拆迁维权一点通”系列（五）棚户区改造、旧城改造的实务指南：棚户区改造，被拆迁户该如何维权？

改革开放后，部分城市对棚户区进行过一些改造。

2004 年，辽宁省在全国率先启动了全省范围内的棚户区改造。之后，全国不少地区也陆续加大了棚户区改造力度。

2005 年，国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。

2008 年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市和国有工矿、国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造的大幕。

根据党中央、国务院的定位，“棚户区改造是重大的民生工程和发展工程”，必须要以改善群众住房条件为出发点和落脚点。然而，阳光普照之下，难免伴有点滴的黑暗随行：

“前两天我们得到通知说要拆迁，说是棚户区改造，我们这的房子才盖没几年呢，怎么就要拆呢？”

“我们马上要拆迁了，属于棚户区改造。棚户区不是又老又破的房子吗？可我的是别墅啊！”

“我们的店铺临街，去年刚装修，政府却说是棚户区改造，必须要拆，给的补偿又不够我的经济损失！”

“政府把我们现居住的小区纳入棚户区改造，实际我们小区现有的住房不是棚户区，政府只让我们接受货币化补偿，不给我们产权置换安置，请问这合理吗？”

“我们群众现在就像热锅上的蚂蚁，面对拆迁怎么办，我们村现在还有一多半的人不让乡里的工作人员进我们群众的家里量房子，什么棚户区改造，去年我们这里还被评为美丽乡村，今年拆迁就是棚户区了，太搞笑了吧，都是好房子，路是新修的，我们是开发区，怎么会搞成棚户区了呢？”

在盛廷征地拆迁律师的公众号上，可以看到很多类似的求助帖子。在拆迁领域的司法实践中，我们也接触到大量此类案件：有的地方把新房、好房划归为棚户区进行拆迁，有的地方补偿费用过低，居民拆迁后的居住条件不升反降。

究其缘由，我们分析如下：

首先，“棚户区改造”的范围被政策不断扩大。

依据 2013 年发布的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发 [2013]25 号），棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域，意见中把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。

同年，住建部发布了《住房城乡建设部关于做好 2013 年城镇保障性安居工程工作的通知》（建保 [2013]52 号），将部分城中村改造项目也纳入了棚户区改造政策支持范围内。

2015 年 6 月，国务院发布了《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发 [2015]37 号）文件，将城市危房改造纳入了棚改范围。

棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。随着时间的推移，棚改的地域范围和概念范围都逐步被扩大。从初衷来看，国家出台棚改政策，并一次次扩大棚改政策范围的目的是逐步解决各类住房困难居民的实际居住生活难题，帮助大家改善居住条件，提高生活质量。

但也正由于棚改范围一步步被扩大，又没有全国统一的界定标准，所以各地方在进行棚户区划分时具有较为灵活的自由裁定权，这就在客观上为一些地方有意无意地错划棚户区创造了条件。

其次，“棚户区改造”有很多优惠政策支持。

国家为了更好地推进棚户区改造，在项目审批、建设资金、税收减免、建设用地等方面出台了诸多优惠支持政策，只要将地块划归为棚户区进行改造，就可以较为简捷快速地获得审批，并且得到相应的政策好处。

更有甚者，个别地方政府因为看上了某片区域的地理位置，就将其划归为棚户区进行改造，根本目的不是为了提高民生，而仅仅是为了拿到那个地块。有很多被拆迁人的房屋被莫名打上了“棚户区改造房屋”的标签，补偿过低，权益被侵犯。

那么，棚户区改造应如何补偿呢？

一般来讲，对于国有土地上的棚户区改造，房屋补偿应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。

而补偿方式通常分为货币补偿和产权调换两种。货币补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等。而产权置换一般是拆一还一，在同等区位中，能做到 1:1 进行房屋置换就算是合理补偿。这两种拆迁补偿方式，被拆迁人可以自由选择。

集体土地上房屋的棚户区拆迁补偿，通常也是分为货币补偿和产权调换两种方式。如果棚改区域是农村集体土地，但该片区处于城市规划区范围之内，则也可以参考国有土地上房屋的征收补偿标准进行补偿。产权调换也可以参照国有土地上房屋征收产权置换的标准。

如果棚户区改造的补偿太少，被拆迁人应如何合理争取提高补偿呢？

第一、要保留好房屋土地相关证件原件，不要随意交付房屋的权属证明原件等材料。

第二、不要一味拖延等待，延误最佳维权时机，相反，我们被拆迁人应抓住每一次谈判协商的机会，

争取合理补偿。

第三、不要草率签订补偿协议。

第四、积极学习与拆迁相关的法律知识，必要时应当及时联系专业拆迁律师咨询建议，结合自家实际情况积极维权，争取公平合理的补偿。

棚户区改造拆迁的相关法律问题还有很多，在这里就不一一为大家列举，对于自己的房屋被列入了棚户区改造项目存有异议，或者对补偿不满意的被拆迁人，要及时咨询专业的律师，积极争取合理的补偿。

事实上，除了以棚户区改造名义进行拆迁外，很多以其他名义征收老百姓土地和房屋的行为，都是存在相关问题的。盛廷律师提示您，如果我们遇到了这些不符合公共利益的违法征地行为，我们应当果断维权，通过法律手段维护自己的合法权益。