导读：2025年8月中共中央、国务院首次在国家层面明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，截至2025年底，全国已有38个城市启动试点。本文从法规体系、经济账、实操程序三个维度，系统梳理原拆原建的同意比例、出资规则、申请流程，并以杭州浙工新村、广州集群街2号、北京三里河等案例为样本，算清业主到底要掏多少钱。所有数据均来源于官方文件及权威报道，截至2026年10月。

引言：为什么你需要读懂这篇文章？

如果你家住在2000年以前建成的老旧小区，不少房屋已有二三十年房龄，部分房龄超过40年，墙体开裂、管线老化、没有电梯，你可能会想：能不能拆了重建？

过去的答案是“等政府来征收”。但现在的答案变了，符合条件的老旧小区，业主可以联合发起申请，经政府审批后，由业主出资进行原拆原建。

2025年8月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，首次在国家层面明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），再次提出支持老旧住房自主更新。截至目前，全国已有38个城市启动试点（据2025年12月全国住房城乡建设工作会议），杭州、广州、北京、南京、厦门等地已有落地项目。

但是“原拆原建”不是“免费午餐”。杭州浙工新村548户居民自筹资金约4.99亿元；广州集群街2号25户居民按每平方米4600元分摊，总投资约800万元。这笔账怎么算？需要多少业主同意？申请程序是什么？

本文要解决的核心问题包括：原拆原建的法规依据是什么？各地同意比例要求有什么不同？业主到底要掏多少钱？怎么申请？谈不拢怎么办？

第一部分：法规体系——从中央到地方的政策演进

1.1 中央层面：从“大拆大建”到“自主更新”

过去30年，老旧住房更新走的是两条路。1990年到2020年，走的是房地产开发式路子，政府调整规划、重新出让土地、大拆大建释放土地增值。2020年到2025年，模式转为政府财政投入为主的维护式更新，换管道、刷外墙、加装电梯，但不改变房屋结构和面积。

现在，第三条路出现了。

2025年8月28日，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这是国家层面首次明确这一方向。

2026年5月22日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），在“有序推进危旧房改造”部分提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式”，并在“建立城市更新政策体系”部分提出“探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措”。

2026年9月18日，住建部在国新办发布会上介绍，把老房子改好有两种方式，一是原拆原建，二是改造、维修、局部提升（据中国政府网发布会实录，总工程师李晓龙发言）。

“十五五”期间新开工改造城镇老旧小区11.5万个。2026年中央预算内投资安排970亿元用于老旧小区和危旧房改造，超长期特别国债安排1600亿元用于地下管网改造。

简单说，方向是清晰的：绝大多数老房子走修缮改造，只有少数C级、D级危房才走原拆原建。

1.2 地方层面：浙江先行，多省跟进

浙江是全国最早出台省级自主更新政策的省份。2024年4月，浙江省住建厅、发改委、自然资源厅联合印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，自2024年5月1日起实施。这份文件明确了“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”的原则。

2025年7月1日，《浙江省城镇社区更新条例》正式施行，这是全国首部城镇社区更新方面的省级地方性法规之一，共七章四十条。条例把过去各地零散的更新做法系统化、法治化，明确支持业主以拆改结合、拆除重建的方式对城镇老旧住房进行自主更新。

江苏在2026年9月审议的《江苏省城市更新条例（草案）》中，明确支持城镇老旧住房自主更新，并给出了具体操作办法。草案规定，以拆除重建方式实施自主更新的，协议签约比例达到95%以上的，县（市、区）政府应当优先支持。审议中，省人大环资城建委建议把比例放宽到90%，理由是兼顾公平和效率。目前草案仍在征求意见阶段，公开征求意见截止时间为2026年10月30日。

厦门在2025年7月印发《城镇老旧小区自主更新改造指导意见》（8月18日施行），规定能申请原拆原建的房屋，要么建筑使用年限超过40年（1985年以前建成），要么已被评定为C级或D级危房，而且产权和土地权属必须清晰。按该意见，自主更新项目可增加不超过原产权证书登记面积20%的建筑面积，其中10%用于加装电梯和建设公共服务及配套设施、10%用于原有住宅按套扩面（据厦门市人民政府门户网站）。最关键的是，必须全体业主书面同意，1000户里少一户不同意都不行。

宁波在2026年10月1日起施行的《宁波市城市更新条例》中，明确支持产权人、村集体、市场经营主体自主开展危旧房加固、原拆原建和既有建筑修缮改造。条例同时明确禁止违背居民意愿进行腾空开发。广东在2026年10月印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》（省住建厅、自然资源厅等11部门联合），明确更新对象包括鉴定为B级、C级、D级的危险房屋，无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，砖木结构房屋，以及历史上使用未经处理的海砂建造的房屋等，适用面明显宽于“危房”；实施方案须经全体房屋产权所有人一致同意后，方可提交主管部门审查（据住建部官网及多市政府网站转载）。

1.3 同意比例：各地差异对比

需要说明的是：浙江未设全省统一签约比例，但拆除重建属业主共同决定事项，实践中各地试点项目通常要求极高的同意率，如浙工新村基本全体业主同意，并非没有门槛。先回答标题的问题：无论哪个城市，拆除重建都绕不开《民法典》第二百七十八条的法定基准：改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上且业主人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决的专有部分面积占比四分之三以上且人数占比四分之三以上的业主同意。各地政策在此基础上设定更高门槛，如厦门要求全体业主书面同意、武汉要求“双90%”签约。需要特别注意的是，同意比例只是第一关。即使达到了比例要求，也不意味着“多数人同意就能推着少数人走”。江苏草案规定，对不同意更新的业主，实施主体要先充分协商；协商不成，可以通过收购、置换等方式处理；只有涉及公共利益、公共安全时，政府才可以依法实施征收。

第二部分：经济账——业主到底要掏多少钱？

2.1 出资原则：产权人出资为主，财政奖补为辅

原拆原建的核心原则是“产权人出资为主、财政奖补为辅、社会资本补充”。简单说，政府不出钱（或出很少的钱），业主自己掏钱重建自己的房子。

浙江《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》明确：居民住宅建设资金原则上由产权人按照原建筑面积比例承担。

这意味着，原面积部分的建设资金由产权人按照原建筑面积比例承担，面积大的多出，面积小的少出。但需要注意的是，如果业主希望扩大面积（比如从75平方米扩到105平方米），扩面部分要按市场评估价购买，这部分费用可能远高于原面积部分。

2.2 案例一：杭州浙工新村——548户自筹4.99亿

杭州浙工新村是全国规模最大的自主更新案例之一（据新华社报道）。小区共有13幢多层住宅，建于上世纪80年代，已有40年以上房龄，其中4幢是C级危房。一到台风天，住户们经常在半夜被叫醒，转移到附近旅馆避险。

项目2022年年中启动，筹备期约10个月。2023年，小区以“一楼幢一代表”成立居民代表自愿有机更新委员会（13名正式代表），历时84天完成连续六轮入户走访，548户业主签约率接近100%。2023年11月动工重建，2025年交付（据新华社、杭州日报报道）。

出资结构：

· 整体更新费用约5.6亿元

· 居民自筹资金约4.99亿元，占总投资的89.11%（据新华社报道，拱墅区城发集团负责人披露）

· 政府补贴约0.6亿元（按总费用5.6亿元扣除居民自筹4.99亿元推算，主要是行政费用减免、税收优惠等）

口径说明：早期媒体报道居民自筹约4.7亿元（据华夏时报2024年10月报道），杭州后续口径调整为4.99亿元（据新华社报道）。本文采用后续口径。

计算方式：

· 原面积部分：按建安成本每平方米1350元交

· 扩面部分：按市场评估价每平方米34520元交（参照周边二手房价格由专业评估机构评估确定）

· 车位：约22万元/个

实例（据新华社报道）：居民喻阿姨原房屋76平方米，按建安成本1350元/平方米出资，扩面19平方米按市场评估价34520元/平方米出资，另购车位22.1万元，共自缴近98万元。

· 原面积部分：76 × 1350 = 102,600元

· 扩面部分：19 × 34520 = 655,880元

· 车位：221,000元

· 总出资：约98万元（合计约97.9万元，新华社报道为“近98万元”）

不同户型出资差异较大，有居民算下来，扩面加车位，前后掏了将近100万元。喻阿姨说：“我原来购房花了151万元，加上这次支出的总成本仍低于市场价，居住空间还变大了，也是受益者。”（据新华社报道）

2.3 案例二：广州集群街2号——25户自筹800万

广州花都区集群街2号是另一个典型（据人民日报、新华社等报道）。小区始建于1976年（已有50余年楼龄），共25户居民，拆建投资估算约800万元，基本由业主自筹。

计算方式：

· 拆建成本由业主按每平方米约4600元的标准共同分摊

· 户均出资约32万元（按70平方米计算）

这个项目的好处是规模小、户数少，协商难度相对较低。

2.4 案例三：北京三里河——政府补贴约40%，居民承担约60%

北京西城区三里河一区28号楼，54户居民原址重建（据每日经济新闻报道）。与杭州、广州不同，北京采取了政府与居民共同出资的模式。

计算方式（据每日经济新闻报道）：

· 项目整体出资口径：政府出资约40%，居民出资约60%（与单套成本构成口径并存，见下行）

· 重建总成本：每平方米11815元（其中政府补贴约5786元、居民负担约6029元）；超出原房本面积的扩面部分，居民按11815元/平方米全额支付

· 一套60平方米的房子，按上述单价，居民负担约36万元（据每经报道口径）

这个模式的好处是政府补贴力度较大，居民负担相对较轻。但北京的核心区房价高，即使只出六成，绝对金额也不小。

2.5 案例四：南京石榴新村——3:3:4分摊

南京石榴新村采取了“市、区财政和产权人3:3:4”的分摊模式。项目共388户居民，建设费用约7000元/平方米（据新华日报报道）。

计算方式：

· 市级财政承担30%

· 区级财政承担30%

· 产权人承担40%（约2800元/平方米）

· 同时申请了“城新贷”贴息，用新增底层商业的经营收入来补充更新资金

· 户均出资约12-14万元（按户均建筑面积45-50平方米计算）

这个模式的好处是财政出资比例最高（60%），居民负担最轻（40%），而且引入了金融工具。

2.6 案例五：温州乐清虹苑——全额自筹

浙江温州乐清虹苑小区52户业主100%签约，户均自筹约20万元，全额由业主承担，成为浙江首个重建费用全额自筹的自主更新小区。

2.7 案例六：绍兴长城教苑——原面积+扩面分开算

绍兴长城教苑273户居民12天内100%签约，随后启动拆除和施工（据越城区政府官网、中新网报道）。

计算方式：

· 原面积部分：按每平方米1780元出资

· 扩面部分：按每平方米8680元计算

· 最低出资7.8万元（按44平方米原面积计算）

2.8 出资比例汇总对比

口径说明：上表各案例费用口径不完全一致。“政府约40%、居民约60%”为项目整体出资口径，“5786元/㎡（政府补贴）、6029元/㎡（居民负担）”为单套成本构成口径，两者统计口径不同，均出自每日经济新闻报道。广州集群街2号4600元/㎡为拆建成本；南京石榴新村7000元/㎡为建设费用（居民承担40%即2800元/㎡）；杭州浙工新村原面积1350元/㎡为建安成本，扩面34520元/㎡为市场评估价。各案例之间不宜直接横向比较单价。

从这些案例可以看出，原拆原建的费用差异很大，取决于：城市核心程度、政府补贴比例、是否扩面、是否买车位。

2.9 钱从哪来？公积金、维修基金、贷款

原拆原建的费用不低，钱从哪来？

住房公积金：浙江《指导意见》明确，因开展住宅小区自主更新，业主及其配偶可以申请使用其名下的住房公积金。但“有条件的地方”、“按照国家的规定”两个限定放在前面，说明这不是一个全省统一马上实行的资金方案，而是一个给地方留下的探索空间。

住宅专项维修资金：江苏草案提到可以利用住宅专项维修资金来支持更新。但住宅专项维修资金一般用于共用部位、共用设施的维修，是否可以用于拆除重建，需要地方细则进一步明确。

组合贷款：部分城市允许业主申请组合贷款。但具体能不能贷、能贷多少，要看当地银行的政策。

政府补贴：部分城市有政府补贴，但主要是行政费用减免、税收优惠，直接给现金的不多。

简单说，原拆原建不是“免费午餐”。你必须自己掏钱，而且金额不低。如果你拿不出这笔钱，或者不愿意出这笔钱，那就需要慎重考虑是否参与。此外，扩面还要不要补缴土地价款？ 浙江规定，经业主依法表决同意并按批准方案，利用小区内空地、拆除违建腾空土地等增设共用设施用房的，不计入容积率、不增收土地价款（条例第二十九条）；厦门2026年9月明确，原有住宅按套扩面的，可在办理不动产权证前或上市交易时，按申请受理时点市场评估价的70%（且不低于所在级别基准地价修正值的70%）补交土地价款，未补交的在产权证及登记簿中注明增加面积、保留划拨用地性质（据厦门市人民政府门户网站）。扩面面积越大的城市，这笔钱越要提前算清楚。

第三部分：实操指南——怎么申请？谈不拢怎么办？

3.1 申请条件：你的小区够不够格？

不是所有老旧小区都能申请原拆原建。综合各地政策，一个小区要申请原拆原建，通常需要满足下列条件：房龄、危房等级等具备其一，且产权清晰。以厦门为例，满足“建筑使用年限超40年”或“C级、D级危房”其一即可申请，并非必须同时满足。

房龄要求方面，各地标准有所不同。厦门规定建筑使用年限必须超过40年，也就是1985年以前建成的房屋才能申请。浙江的标准相对宽松，2000年及以前建成的老旧小区都可以申请，重点是1990年及以前建成的。武汉则要求80%以上面积建成时间超过25年（据腾讯新闻报道）。

危房等级是最常见的门槛，但不是唯一门槛。多数城市要求经专业机构依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）鉴定为C级或D级危房：C级是指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，房屋局部处于危险状态；D级是指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情。广东等地的适用范围更宽：2026年10月印发的11部门《指导意见》明确，鉴定为B级、C级、D级的危险房屋，无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，砖木结构房屋，以及历史上使用未经处理的海砂建造的房屋等，均可纳入自主更新试点。如果你的小区只是旧（管线生锈、墙面起皮），但承重结构仍可修复，通常先走旧改或加固，进不了原拆原建的通道。

产权要求同样重要。房屋的产权和土地权属必须清晰，产权证已经办理完毕。小产权房不行，老公房（未办产权证）也不行。如果房屋存在抵押或查封，需要取得抵押权人或查封机关的书面同意。

此外，还有一些排除条件：如果小区已经列入政府既定的征收或改造计划，或者房屋是文物、风貌建筑、历史建筑、不可移动文物，都不能申请原拆原建。程序上还有一道同意门槛：以武汉为例，申请须经专有部分面积和业主人数“双80%”以上同意，签约须“双90%”以上（未达比例项目自动终止），实施拆除除法定排危抢险外须全体业主同意（据武汉市人民政府门户网站2026年10月发布）。

3.2 申请程序：从提出申请到拿到新房本

原拆原建的申请程序，综合浙江、厦门等地政策，大致分为五个步骤。

第一步是提出申请。 业主自主更新意愿集中的住宅小区，可以成立业主自主更新委员会，或者授权业主委员会，在广泛征求业主意见后，持有关书面材料向所在街道（乡镇）提交申请。这一步的关键是“意愿集中”，不是一个人想改就能改，需要有一定数量的业主达成共识。

第二步是制定更新方案。 业主自主更新委员会根据当地政策和条件，组织编制更新方案。方案内容包括建设方案、资金筹措、产权处置、项目设计等，由业主共同做出实施决定。这一步的难点在于资金筹措，钱从哪来？每户出多少？扩面部分怎么算？这些问题都需要在方案中明确。

第三步是审查审批。 申请经所在地地方政府审核通过后，纳入当地城镇老旧小区改造自主更新计划。如果涉及相应详细规划调整的，应依法调整；重建工程开工前还须依法取得建设工程规划许可证（《城乡规划法》第四十条）。这一步的关键是政府审批，不是业主自己说了算，需要政府把关。

第四步是施工建设。 业主委托具有相应资质的单位进行设计、施工，政府部门加强施工方面、工程质量等方面的监管。这一步和普通的建筑工程类似，关键是要找有资质的单位，确保工程质量。

第五步是联合验收。 完工后组织联合验收，办理不动产权证书，也就是“旧证换新证”。杭州浙工新村的经验是，不动产证书以“旧证换新证”的方式办理，产权性质不变，仍然是业主的私有产权。

3.3 最难的环节：楼道里的协商

原拆原建最大的难点不是政策，而是楼道里的协商。

杭州浙工新村的经验很有代表性。小区共有13幢多层住宅，548户居民，建于上世纪80年代，已有40年以上房龄，其中4幢是C级危房。从2022年年中启动到2023年11月动工，专班与13名楼幢代表连续开展六轮入户走访，反复动员、多方协调，最终实现548户签约率接近100%，其间没有动用任何强制手段。一到台风天，住户们经常在半夜被叫醒，转移到附近旅馆避险。2023年，小区成立居民自主更新委员会，通过微信群、志愿者小分队等形式，积极表达改造意愿。楼上楼下跑了一圈，反复动员、多方协调，才最终推动项目于2023年11月整体动工重建，基本全体业主都同意。

衢州江山永安里的经验也类似（据潮新闻报道）。小区里十几栋老旧的五层住宅楼被评为D级危楼，居民紧急搬迁后，再进行原址拆除重建。经过了反复的动员，一期于2022年1月交付，364户业主顺利入住。

从这两个案例可以看出，协商成功的关键在于四点：第一，成立业主自主更新委员会，有人牵头、有人组织、有人协调；第二，充分沟通，让每一户都了解政策、了解费用、了解好处；第三，尊重少数，不同意的业主要充分协商，保证其知情权、参与权；第四，灵活方案，可以根据不同户型、不同面积，设计不同的出资方案。

3.4 谈不拢怎么办？

如果协商不成，有三条路径可以走。

第一条路径是收购、置换。 江苏草案规定，协商不成的可以依法采取收购、置换等手段处理。简单说，就是不同意的业主，可以由同意的业主或第三方收购其房屋，或者置换到其他地方的房屋。这条路的好处是，不同意的业主可以拿到补偿后体面退出，不必被拖着走。

第二条路径是政府征收。 按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，由政府组织实施的旧城区改建、保障性安居工程建设等情形属于公共利益需要，可以依法实施征收；涉及公共安全的危房解危，政府同样可以依法介入。但这条路很窄，必须是真的涉及公共利益、公共安全，不能是“多数人同意就能推着少数人走”。比如，如果老楼是D级危房，存在严重安全隐患，威胁到周边居民的安全，可能构成公共利益、公共安全；但如果只是业主想改善居住条件，不构成公共利益、公共安全，政府不会介入征收。

第三条路径是暂时搁置。 如果实在谈不拢，那就暂时搁置，等条件成熟了再说。原拆原建原则上以业主自愿为基础，但需注意：涉及危险房屋解危、公共安全的，县（市、区）人民政府可以依法作出拆除决定并组织实施（《浙江省城镇社区更新条例》第十七条第三款），否决权并非绝对。

需要特别强调的是：自主更新不是“多数人同意就能推着少数人走”。法规把居民意愿放在前面，说明更新推进的难点不是没有条文，而是邻里之间能否达成共识。

第四部分：常见问题解答（FAQ）

Q1：原拆原建和政府征收有什么区别？

政府征收是政府主导，政府出钱，业主被动接受补偿。原拆原建是业主主导，业主出钱，自己当甲方，找具备资质的企业将老楼拆除，再原址新建。

简单说，政府征收是“政府给你钱，让你搬走”；原拆原建是“你自己掏钱，把老房子拆了建新房子”。

Q2：原拆原建后，房子面积能扩大吗？

可以，但要按市场价购买扩面部分。

以杭州浙工新村为例，原面积按建安成本每平方米1350元交，扩面部分按市场评估价每平方米34520元交。扩面价格远高于原面积价格。

浙江《指导意见》明确，城镇老旧小区改造自主更新项目因改善居住条件需要，根据所在地政府规定的自主更新政策与条件，可适当增加居住建筑面积、增配公共服务设施。

Q3：原拆原建后，容积率会增加吗？

《浙江省城镇社区更新条例》第二十八条明确，既有建筑依法拆除重建，其建筑密度、日照标准、绿地率等无法达到现行标准和规范的，经业主依法表决同意，可以按照不低于现状条件的标准进行更新。

该条例第三十条同时明确，危险房屋实施拆除重建并增设楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温层等附属设施的，新增建筑面积可以不计入小区建筑容积率。

简单说，加装电梯、楼梯、公共走廊等附属设施，以及按方案利用小区内空地、拆除违建腾空土地增设的共用设施用房（条例第二十九条，不计入容积率、不增收土地价款），一般不会因容积率问题被认定违规；配建充电桩等其他设施是否计容，需看当地细则。

Q4：原拆原建需要交哪些税费？

浙江《指导意见》明确，城镇老旧小区改造自主更新项目可免收（征）城市基础设施配套费、不动产登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。

简单说，行政事业性收费全免，经营服务性收费减半，水电燃气等工程按成本价收费。

Q5：原拆原建后，新房的产权怎么算？

原拆原建后，业主可以办理新的不动产权证书，也就是“旧证换新证”。

杭州浙工新村的经验是，不动产证书以“旧证换新证”的方式办理，产权性质不变，仍然是业主的私有产权。

Q6：原拆原建后，房子能卖吗？

可以卖。原拆原建后的新房，产权性质不变，仍然是商品房（或房改房），可以正常交易。

但需要注意的是，如果扩面部分按市场价购买，那么扩面部分的产权性质可能与原面积部分不同，具体要看当地政策。

Q7：原拆原建和老旧小区改造有什么区别？

老旧小区改造是政府主导，政府出钱，对小区进行修缮改造，换管道、刷外墙、加装电梯、划停车位，但不改变房屋结构和面积。

原拆原建是业主主导，业主出钱，把老房子拆了建新房子，改变房屋结构和面积。

简单说，老旧小区改造是“修修补补”，原拆原建是“推倒重来”。

Q8：我的小区够不够格申请原拆原建？

要看三个条件：

1. 房龄：是否超过25年、30年、40年（各地标准不同）

2. 危房等级：是否经鉴定为C级或D级危房

3. 产权：产权和土地权属是否清晰

如果你的小区只旧不危（管线生锈、墙面起皮但承重结构仍可修复），通常先走老旧小区改造，不进原拆原建。

结语：原拆原建可能遇到的风险和应对

原拆原建是一条新路，但不是适合所有人的路。在决定参与之前，你需要清醒认识可能遇到的风险。

风险一：被裹挟着参与改造。 有些业主其实不想出这笔钱，或者觉得现在的房子还能住，但邻居们热情高涨、舆论压力大，最后稀里糊涂就签了字。条例明确禁止违背居民意愿进行腾空开发，你有权说不。如果有人以“少数服从多数”为由施压，你可以援引条例拒绝。签字之前想清楚，签了之后反悔的成本很高。

风险二：有人借机发财。 原拆原建涉及设计、施工、材料、审批等多个环节，资金量大。如果业委会或者牵头人缺乏监督，可能出现虚报成本、关联交易、吃回扣等问题。防范的办法是：所有账目公开透明，重大支出必须经过业主大会表决，聘请独立第三方审计。不要怕麻烦，钱是自己的，账必须算清楚。

风险三：你不签字，项目就干不成。 这是最现实的困境。一栋楼里只要有一两户不同意，整个项目就可能搁浅。《浙江省城镇社区更新条例》第十六条要求，危险房屋拆除重建的项目实施方案报批前应当经全体业主依法表决通过，具体表决基准依《民法典》第二百七十八条执行；同时该条例第十七条第三款规定，个别业主拒不同意拆除重建、影响危险房屋解危的，县（市、区）人民政府为保障公共安全，可以依法作出拆除决定并组织实施。这意味着你的否决权并非绝对：一般情形下尊重少数，但涉及公共安全解危时政府可依法介入。这意味着你需要和邻居充分沟通，了解他们的顾虑，寻找利益平衡点。如果实在谈不拢，项目只能暂时搁置，等条件成熟再说。

风险四：算错经济账。 原拆原建不是免费午餐，你必须自己掏钱。有些业主只看到“房子变大了”“环境变好了”，没有算清楚自己要出多少钱、这笔钱是否划算。签约之前，务必要求牵头人提供详细的成本测算，包括设计费、施工费、过渡安置费、税费等全部支出，并对比周边房价，看看投入产出是否合理。

具体来说，首先要了解当地的政策，看看你的小区是否符合申请条件。其次要和其他业主充分沟通，看看大家是否有意愿、有能力承担费用。第三要算清经济账，看看原拆原建到底要掏多少钱，是否划算。最后要咨询专业律师，了解申请程序、出资比例、产权处置等法律问题。

重要提醒：原拆原建不是“免费午餐”，而是一场风险与机遇并存的挑战，需要结合自身情况慎重考虑。

参考文献

法规文件

[1] 中共中央、国务院. 关于推动城市高质量发展的意见. 2025年8月15日签署，8月28日新华社受权发布. 

[2] 国务院. 城市更新“十五五”规划. 国发〔2026〕12号. 2026年5月22日. 

[3] 住建部. 2026年9月18日国新办“开局起步'十五五'”系列发布会. 住建部副部长陈绍旺、总工程师李晓龙出席并介绍“十五五”时期住房城乡建设工作情况. 

[4] 浙江省人大常委会. 浙江省城镇社区更新条例. 2025年5月30日通过，7月1日施行. https://www.zjrd.gov.cn/sylf/fggg/202505/t20250530_182885.shtml

[5] 浙江省住建厅等. 关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）. 2024年4月印发，5月1日施行. 

[6] 江苏省人大常委会. 江苏省城市更新条例（草案）. 2026年9月28日一审，征求意见中. 

[7] 厦门市自然资源和规划局、厦门市住房和建设局. 城镇老旧小区自主更新改造指导意见. 厦资源规划规〔2025〕2号. 2025年7月18日印发，8月18日施行. 

[8] 宁波市人大常委会. 宁波市城市更新条例. 2026年3月23日通过，5月28日批准，10月1日施行. 

案例报道

[9] 新华社. 关注城市更新丨杭州浙工新村：居民“自主更新”的旧改探索. 2026年10月10日. 转载自搜狐新闻. 

[10] 广州市住建局. 危房自主更新“广州经验”走向全国. 

[11] 每日经济新闻. 北京市西城区原拆原建样本：居民出资60%，老楼变身“好房子”. 2026年2月23日. 

[12] 央广网. 破解自主更新制度难题 焕发城市更新内生动力. 2026年8月31日. 

[13] 温州网. 全省首例！温州52户业主凑了1010万元重建“老破小”. 2026年7月8日. 

[14] 绍兴市越城区人民政府. 城南街道｜12天实现273户100%签约！“长城教苑”要原拆原建了！. 2026年7月. 

[15] 新华社/中国政府网. 浙江推进城镇老旧小区自主更新. 2024年4月11日. 

[16] 2025年12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议提出在38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建试点. 数据来源：住建部官网发布会报道. 

[17] 腾讯新闻. 武汉三类老房子可申请原拆原建！4大试点项目已经落地实施. 2026年10月16日. 

[18] 新华日报. 从“蜗居危房”到“宜居新房” 南京石榴新村城市更新见闻. 2025年. 转载自搜狐新闻. 

温馨提示：本文仅为条文与案例实务整理，不属于立法有权解释，不构成个案法律意见，具体纠纷请结合自身证据咨询专业律师。

如您或亲友面临老旧小区自主更新、原拆原建相关法律问题，欢迎咨询北京市盛廷律师事务所征拆行政律师团队。全国统一咨询热线：400-008-3455，律所官网：www.shengtinglaw.com。

【点击一对一咨询解答】

北京市盛廷律师事务所，19年征地拆迁法律服务经验，代理案件覆盖全国，专业可信赖。