在一些旧城改造、棚户区改造项目中，存在大量的房改房。因居住空间狭小，一些房改房居民会将外挑阳台自行封闭，以增加使用面积。如果这类房屋面临征收拆迁，自行封闭阳台面积该如何测算？能否获得补偿？又该如何获得补偿呢？

【房改房概念普及】

所谓房改房就是已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

• 按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；

• 按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。

【阳台面积计算规则释义】

首先我们需要了解有关阳台面积计算的相关规则。

一、根据《房产测绘建筑面积计算规则》的相关规定，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

二、根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

【律师讲解】

根据上述面积计算规则，也就是说封闭阳台是可以计算全面积的，现在的矛盾焦点落在了自行封闭上。

原设计为非封闭的阳台经过居民用铝合金窗、塑钢窗等封闭之后，房改房的面积在证载面积的基础上增加了建筑面积（使用的面积还是那么多，但是建筑面积增加了阳台面积的1/2）。

房改房在办理房本时如果已计入阳台面积，注意核实计入面积的计算标准。使用面积加阳台1/2面积可能与房本所记载面积不同，这是因为现实中也常常出现阳台面积按照实际面积的1/4、1/8、1/16甚至1/32的比例计算。

因此，房改房的居民在面对征收拆迁的时候一定要仔细核算自己阳台的建筑面积和面积计算规则。

如果阳台的证载建筑面积低于实际面积的1/2，那么应该补齐到1/2。补齐部分的补偿单价应该与正常建筑面积的补偿单价一致。如果是选择产权调换方式，补齐部分的面积也应该纳入正常产权调换建筑面积。

对于自行封闭的阳台，并且未计入房本面积，一般需要考虑被征收人的实际情况。若被征收人房屋建筑面积较小，低于某一个标准面积时（60平方米或者是80平方米，由各地根据实际情况确定），其将阳台自行封闭是为解决居住面积狭小的问题，而不是为了谋取征收补偿款。此种情况，应当给予一定补偿，补偿标准可以参考当地未登记建筑面积补偿的标准。

【结束语】

盛廷律师提醒，房改房在面临拆迁时，

一是要对于房本上的阳台建筑面积认真确认，确保达到阳台面积1/2的补偿标准；

二是要仔细阅读征收补偿方案，是否涉及上文特殊情况下阳台补偿的细节，如果没有，需要及时提出，修改补偿方案，以保障自己的合法利益。

撰稿人：朱志超/审稿人：尚晓娟、岳纲举/编辑：彭丽颖