9月3日，盛廷律所主任毕文强律师受农视网邀请录制的——“三农三人谈：土地管理法实施条例带给农民哪些实惠？”下期节目播出。

该节目邀请专家对新修订的《中华人民共和国土地管理法实施条例》的亮点和突破进行解读。下期节目主要探讨了：宅基地的“四禁止”都禁什么？宅基地可不可以继承？宅基地如何退出？把农村房屋卖了后还能再申请宅基地吗？村民的土地被侵占该怎么办？

宅基地的“四禁止”

新《土地管理法实施条例》作出了关于宅基地的“四禁止”的规定，包括：禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地；禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地；禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件；禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

这个“四禁止”展现出的是一种充分保护农村村民宅基地权益的法律理念。宅基地在《民法典》物权编里是一种用益物权，作为一种财产权，受宪法和法律的保护。如果未经村民的同意，强制退出或强制流转，事实上是侵害了合法的财产权。

毕文强律师：“凡有所禁，必有所行。这四个‘禁止’背后实际上就是以前在现实生活中，经常容易发生的一些问题。比如有些地方就是为了征收，强行让老百姓把自己的宅基地转让、收回或是强行让老百姓上楼，目的就是实现征收、实现地方政府的土地财政目的，这在过去几年确实是一个常见的现象。因此国家从法律层面明确提出禁止，是一个明确的保护。”

宅基地可不可以继承

法律规定，宅基地是一户一个宅基地。宅基地的权利主体是户，并不是个人，不是每个人有块宅基地。以户为主体，户本身不存在死亡的情况，所以户本身也就不存在继承（只有自然人之间的权利是可以继承的）。所以宅基地只要这一户在，户里面个别成员的死亡，并不影响宅基地本身的存续。

毕文强律师：“现在在法院实务角度上来讲，单纯的宅基地无法讨论继承问题，因为宅基地的所有权肯定是村集体的。咱们老百姓就记住一点，我们能继承的就是这个宅基地上的房子，因为中国法律讲的是房随地走、地随房走。有的情况是，人走了房子塌了，这种情况严格意义上来讲，是集体土地被集体经济组织收回的问题。房子持续存在，你的权利就存在着。”

所以，宅基地上的房子作为私人财产，是可以继承的。宅基地上有房子，实际上不是继承宅基地使用权本身，而是继承的上面的房屋所有权。但是由于地和房是没办法分离的，国家保障农民的房屋所有权，就默认在房屋存续期间你还可以使用土地。

宅基地如何退出

宅基地有偿退出，是现在政府鼓励的一种流转方式。有偿退出宅基地，有两种方式：一种是把房屋加宅基地使用权转让给本集体组织其他成员，如果其他成员自己没有宅基地的，可以买卖；一种是退给集体组织，相当于让集体组织给回购了。

价格怎么算？价格实际上应该是市场价。现在对宅基地本身没有一个定价机制，最多能参考的就是土地征收，可以参考征收这块土地补偿的金额来进行决定。这是一个客观的标准。

农村的房子卖了后还能申请宅基地吗

法律规定得很清楚，宅基地如果出让或出租后，就不得再申请宅基地。村民只有一次申请宅基地的机会。

毕文强律师：“集体经济组织成员免费或者是以非常低的价格取得宅基地使用权，本身就是成员的福利，所以不能通过这个再去赚钱。”

如果暂时不使用宅基地，主动交回给集体，未来有需求再申请宅基地，这个情况现在的法律没有明确。如果是无偿交回集体的话，因为这个福利你没有享受到，所以可以再申请；但如果是回购的话，就跟转让是一样的，转让给其他人和转让给集体是一样的，都不能再申请宅基地。

离婚后没房的一方还能申请宅基地吗

离婚后，房子和宅基地归属一方，没房的另一方还能申请宅基地吗？这要看离婚后没有房子的这一方户口是在哪里。比如，如果是女方，女方在娘家还有户口，是一户里面的，那她娘家是有宅基地的，作为那一户的成员之一，她就不能再申请宅基地了。但如果他们结婚，是建立了一户，离婚后分开户，宅基地留给其中一方，那另一方没有房屋也没有宅基地，符合一户可以申请宅基地的条件，是可以申请宅基地的。

对土地违法行为的打击处罚

新《土地管理法实施条例》针对各种各样的土地违法的情况，规定了相应的明确的法律责任。比如，侵占耕地，把耕地用于建设，那首先就要拆除相应建筑、恢复耕地，这是最重要的，再加以相应的罚款。这实际上不只是加大处罚力度，同时也限制了行政执法机关的自由裁量权。