引言
2026年，浙江“三改一拆”行动已进入常态化治理阶段。自2013年启动以来，该行动已累计拆除大量违法建筑面积，历史遗留建筑的处置仍是实务中的高频争议。
先要说明一个容易被忽略的前提。《浙江省违法建筑处置规定》第二条第一款规定，本省处置违反国土空间规划法律、法规的违法建筑适用该规定；第二款明确，违反水利、交通运输、土地管理等法律、法规的建筑物和构筑物，由有关部门依照水利、交通运输、土地管理等法律、法规的规定处置。这意味着：占用基本农田、河道、林地、公路建筑控制区、铁路线路安全保护区的建筑，走的是土地管理法、水法、森林法、公路法、铁路安全管理条例等另一条轨道，不能一概套用“规划违法、限期拆除”的处置逻辑。
浙江省对违法建筑实行分类处置，不是一律拆除。实际可用的处置方式有五类：限期改正并处罚款、限期拆除、没收违法建筑或违法收入、暂缓拆除、依当地分类处置文件补办手续。而在征收环节，“经依法认定为违法建筑的不予补偿”是原则，“参照合法建筑补偿”只是可以个案争取的例外。
（来源说明：本文引用的法规、规章和规范性文件均核对官方公布原文，来源链接见文末“参考来源”。）
一、法律与政策依据
（一）省级法规：先看适用范围，再看条款
《浙江省违法建筑处置规定》（2013年7月26日通过，2013年10月1日施行，2020年9月24日修正）是浙江违建处置的核心法规。
第二条规定适用范围：“本省行政区域内处置违反国土空间规划法律、法规的违法建筑，适用本规定。违反水利、交通运输、土地管理等法律、法规的建筑物和构筑物，由有关部门依照水利、交通运输、土地管理等法律、法规的规定处置。”这一条是后文所有分类的前提，实务中最容易被忽略。
第三条界定违法建筑：“本规定所称违法建筑，是指未依法取得规划许可或者未按照规划许可内容建设的建筑物和构筑物，以及超过规划许可期限未拆除的临时建筑物和构筑物，包括城镇开发边界内的违法建筑（以下简称城镇违法建筑）和城镇开发边界外的违法建筑（以下简称乡村违法建筑）。”
第十条规定尚可改正的处理：“城镇违法建筑依照国土空间规划法律、法规的规定，属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由自然资源主管部门责令限期改正，并依法处以罚款。”
第十一条列举城镇违法建筑“无法采取改正措施消除影响”的六项情形，核心是未取得规划许可且不符合城镇详细规划强制性内容，或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度，超过许可确定的建筑面积、建筑高度且超出合理误差范围，以及在已竣工验收的建设工程用地范围内擅自新建、搭建等。这是省级层面唯一的“应当限期拆除”清单，且仅限城镇规划违法，不含基本农田、河道、林地、公路、铁路、管线、一户多宅。
第十二条规定不能拆除的替代措施：“拆除本规定第十一条第一项至第四项和第六项所列违法建筑，可能对无过错利害关系人利益、公共利益造成重大损失，或者可能严重影响相邻建筑安全而不能实施拆除的，由自然资源主管部门没收违法建筑或者违法收入，依法处以罚款。”该条的法律后果是“没收”，不是“暂缓拆除”。没收后建筑物所有权收归国有，当事人不能继续使用。
第二十条才是暂缓拆除的依据，原文见第五章。
第二十三条规定处置决定执行完毕前的限制：“单位或者个人以违法建筑作为生产、经营场所申请办理相关证照、登记或者备案手续的，违法建筑处置决定执行完毕前，市场监督管理、税务、文化旅游、应急管理、公安等部门不得办理。单位或者个人就违法建筑申请办理供电、供水、供气等手续的，违法建筑处置决定执行完毕前，供电、供水、供气等单位不得办理。”
第十四条至第十七条规定程序：作出处置决定前应当充分听取当事人意见，对提出的事实、理由和证据记录、复核；当事人收到限期拆除决定后可在期限内自行拆除，确有困难的可申请组织拆除；不复议、不诉讼又不拆除的，由本级政府责成有关部门强制拆除，乡村违法建筑由乡镇政府组织强制拆除；强制拆除前应当发布载明实施时间、依据、财物搬离期限等内容的公告。
（二）省级政策文件
浙政办发〔2013〕69号（2013年5月28日印发）按三类情形分别处理：非法占用土地的，不符合土地利用总体规划的拆除、符合规划的没收；违反公路、河道管理等规定的，限期拆除；取得规划许可但违反许可内容的，按规划法律、法规处理。该文件同时明确，违法建筑的拆除原则上不得给予任何形式的补偿。这一句是理解后文补偿问题的起点。
浙政办发〔2018〕23号（2018年3月16日印发，4月20日施行）建立违法建设防控治理长效机制，口径是对存量违法建筑分类处置，对新增违法建筑“零容忍”，发现一起、查处一起。该文件没有“新增违建一律拆除、不适用分类处置”的表述，这一点后文还会展开。
（三）地方分类处置文件
《宁波市违法建筑分类处置办法》（甬政办发〔2019〕84号，2019年12月31日印发）把违法建筑分为四类：应当拆除（12项）、补办合法手续（5项）、其他处置方式（不能拆除的没收、没收违法收入、没收违法建筑）、暂缓拆除（5项）；另列“不得列入暂缓拆除范围”8种情形，其中第8种是“《浙江省违法建筑处置规定》施行后建造的违法建筑”。上述分类与数字，见该办法第四部分“违法建筑的分类处置”和第六部分“违法建筑的暂缓拆除”。
《平湖市“三改一拆”行动违法建筑认定与分类处置指导意见》（平政发〔2020〕61号，2020年7月3日成文、8月3日施行，现行有效）的认定标准是：1987年1月1日《土地管理法》施行后未经依法批准或非法占用土地建设的建筑；1990年4月1日至2007年12月31日《城市规划法》、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》施行后未取得规划许可或未按许可建设的建筑。分类处置为必须予以拆除13项、可以缓拆8项、可以补办4项，与官方政策解读“13个条款、8个条款、4个条款”一致。
需要注意：平湖的13项以规划类情形为主（控规、容积率、建筑高度、超合理误差、临街搭建、临时建筑等），宁波的12项则横跨土地、水利、交通、管线多个领域。地方清单不能简单等同于省级规定，两者列举口径并不相同。
二、历史遗留建筑的时间节点
（一）关键时间节点
1987年1月1日：《中华人民共和国土地管理法》施行。
1990年4月1日：《中华人民共和国城市规划法》施行。
1993年11月1日：《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）施行。
2008年1月1日：《中华人民共和国城乡规划法》施行。
2013年10月1日：《浙江省违法建筑处置规定》施行。这是判断“存量”与“新增”的官方边界。
关于2013年节点，需要更正一个流行说法：不少文章写“2013年三改一拆启动后新增违法建筑一律拆除、不适用分类处置”。“三改一拆”是2013年5月启动，而省规定是2013年10月1日施行，两个时点不同；官方文件的口径是“零容忍、发现一起查处一起”，宁波办法的准确边界是“省规定施行后建造的不得列入暂缓拆除范围”，都不是“一律拆除、不适用分类处置”。
（二）不同时间节点的认定规则
1987年《土地管理法》施行前建成的建筑：当时没有明确的用地审批要求，实务中一般不按违法建筑处理。但这是认定惯例，不是成文规则，仍要经过征收前“未经登记建筑调查认定”程序。
1987年施行后至1990年施行前建成的建筑：未经依法批准或非法占用土地建设的，属于违法建筑，可以根据具体情况改正、罚款或按当地分类处置文件处理。
1990年施行后至2008年施行前建成的建筑：城市、建制镇和集镇规划区内未取得规划许可的，属于违法建筑，按当地分类处置文件分类处理。
2008年施行后至2013年10月1日前建成的建筑：未取得规划许可的，属于违法建筑，仍可按当地分类处置文件处理；能否列入暂缓拆除，要看当地文件是否把该时段排除在外。
2013年10月1日后建造的违法建筑：按宁波办法口径，不得列入暂缓拆除范围，应当依法拆除或没收。
（三）历史遗留建筑的认定原则
尊重历史原则：充分考虑不同历史时期的政策环境和审批制度，不能简单以现行法律标准认定历史建筑。
实事求是原则：根据建筑的实际建成时间、使用情况、违法程度等因素综合认定，不能“一刀切”。
分类处置原则：根据不同情况，分别采取改正、拆除、补办、缓拆、没收等不同处置方式。
保障民生原则：对当事人唯一住房、生活困难等情况，应当给予适当照顾。
三、必须拆除的情形：先分轨道，再看清单
（一）规划违法轨道：省级清单只有六项
适用前提有两个：一是属于城镇规划区内的规划违法建筑，二是不属于“尚可采取改正措施消除影响”。符合这两个前提，才适用省规定第十一条，由自然资源主管部门责令限期拆除并处罚款。
第十一条列举的六项，核心是无证建设且不符合详细规划强制性内容、超容积率或建筑密度、超面积超高度且超合理误差、在已竣工验收用地范围内擅自新建搭建等。具体表述以省规定原文为准。这份清单里没有基本农田、河道、林地、公路、铁路、管线，也没有“一户多宅”。
（二）土地、水利、交通、林业、管线违法轨道
这些建筑不适用省规定，按各自法律处置：
· 非法占用土地、不符合土地利用总体规划：依《土地管理法》，由自然资源主管部门责令退还、限期拆除或没收；
· 占用河道管理范围、妨碍行洪：依《水法》《河道管理条例》，由水行政主管部门责令停止违法行为、限期拆除；
· 侵占林地、生态公益林、水源涵养林：依《森林法》，由林业主管部门查处；
· 占用公路建筑控制区：依《公路法》，由交通运输主管部门责令限期拆除；
· 占用铁路线路安全保护区：依《铁路安全管理条例》查处；
· 占压燃气、电力、电信、供油、供排水管线：依管道保护法、电力法、石油天然气管道保护法等查处。
这条轨道的特点是处置主体不是自然资源部门一家，程序也不完全按“责令限期拆除、强制拆除”走。当事人收到文书时，先看落款单位，再判断救济路径。
（三）地方分类处置文件列举的必拆情形
宁波12项（甬政办发〔2019〕84号）：占用基本农田；不符合土地利用总体规划；未取得建设工程规划许可或未按许可建造、无法改正且不属于不能拆除情形；未取得乡村规划许可或未按许可建造、逾期不改正或无法改正；临时建筑超期不拆；河道管理范围内妨碍行洪；严重违反风景名胜区、文物保护建筑、历史建筑、生态、水系等保护规定；占用公路建筑控制区影响公路安全，或在控制区外修建遮挡公路标志、妨碍安全视距；占用铁路线路安全保护区影响铁路安全；占压燃气、电力、电信、供油、供排水等管道影响设施安全；侵占城乡道路、消防通道、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地；法律、法规规定应当拆除的其他情形。
平湖13项（平政发〔2020〕61号）：占用基本农田；未占用基本农田但不符合城乡规划；未取得规划许可且不符合控规、专项规划强制性内容；超面积且超合理误差；超高度且超合理误差；侵占城镇道路、消防通道、广场、公共绿地；已竣工验收用地范围内擅自新建搭建；擅自搭建不符合规划、消防安全或结构安全的生产性用房；存在建筑安全隐患、影响相邻建筑安全或导致通风采光日照不达标；主要街道、重点区域临街两侧或建筑物共有部分擅自新建搭建；未取得临时规划许可、不按许可建设或超期不拆的临时建筑；“一户多宅”、严重批少建多；法律、法规规定应当拆除的其他情形。
引用这些清单时必须写明“据宁波办法”“据平湖办法”，不能笼统写成“根据浙江省违法建筑处置规定和各地市实施细则”。后者会把地方清单张冠李戴成省级规定。
（四）必须拆除的程序
第一步，调查认定：调查取证，认定是否属于应当拆除情形，并出具认定意见。
第二步，告知：作出决定前告知拟作出的决定、事实、理由、依据，以及陈述、申辩、要求听证的权利。
第三步，听取意见：依省规定第十四条，作出处置决定前应当充分听取当事人意见，对其提出的事实、理由、证据记录、复核。这是法定必经程序，不是“可以听取”。
第四步，听证：当事人依法要求听证的，组织听证。
第五步，作出决定：制作限期拆除决定书，载明事实、依据、期限和救济途径。
第六步，送达：依法送达当事人。
第七步，催告与公告：当事人不复议、不诉讼又不拆除的，事先催告；依省规定第十七条发布强制拆除公告，载明实施时间、依据、财物搬离期限。
第八步，强制拆除：由本级政府责成有关部门实施，乡村违法建筑由乡镇政府组织实施。未履行催告、公告程序直接拆除，属程序违法。
四、补办手续：条件比想象中窄
（一）先纠正一个常见说法
“建成于1990年《城市规划法》施行前就可以补办”没有依据。 省规定第十条只规定“责令限期改正，并依法处以罚款”，没有设立“补办”制度；宁波5项、平湖4项列举的补办情形，全部围绕用地性质、规划符合性、消防和房屋安全技术规范，没有“建成时间早”这一项。
（二）地方文件列举的可补办情形
宁波5项：符合低效土地利用、节约集约利用土地政策的工业厂房，且符合消防安全、房屋安全技术规范；符合设施农业用地政策且符合技术规范；符合农村宅基地确权政策而少批多建；取得国有土地使用权擅自重建、改建的独栋建筑，未突破建设用地使用权属界线且满足消防、日照、工程质量、安全等技术规范（增加建筑面积须征得利害关系人同意）；其他符合国家、省政策可以补办的。
平湖4项：已供地的公益事业用房，且符合规划、结构安全、消防和相关专业技术要求；生产性企业合法用地范围内未批先建的厂房、仓库，且符合规划、产业准入、结构安全、消防等技术要求；农民宅基地确权按省、市有关规定执行；其他可以补办的情形。
宁波还明确：补办的范围及具体流程，由各区县（市）结合本地实际另行制定。 也就是说，即使符合列举情形，也要看当地有没有落地流程。
（三）实际可行的操作路径
第一，在限期内改正：拆除超建部分、恢复原状、消除对规划实施的影响。
第二，接受罚款：依《城乡规划法》第六十四条，尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款。这是目前最常走通的一步。
第三，能否补办用地手续、能否办出产权证，取决于用地性质和当地政策。实务中多数历史遗留建筑只能完成“改正＋罚款”，难以办出不动产权证。 不宜向当事人承诺“补办即可办证”。
（四）法律效果与风险
补办成功并取得权属证书的，才按合法建筑对待，享有征收补偿、转让、抵押、继承等权利。未完成补办、未取得证书的，即使已经缴纳罚款，仍是违法建筑。
五、缓拆：法定依据是第二十条，不是第十二条
（一）两条制度必须分开
第十二条处理的是“不能拆除”：拆除会严重损害相邻建筑安全、无过错利害关系人利益或公共利益，法律后果是由自然资源主管部门没收违法建筑或者违法收入，并处罚款。建筑物所有权收归国有，不存在“继续使用”。
第二十条处理的是“暂缓拆除”：符合法定条件的，建筑暂时保留，但受第二十三条限制，征收时原则上不予补偿。
实务中最常见的错误，就是拿第十二条去主张“缓拆”。方向反了，结果自然对不上。
（二）可以暂缓拆除的情形
法定情形（第二十条第一款，城镇）：“具有城镇廉租住房、经济适用住房申请资格的违法建筑当事人，其违法建筑拆除后无房居住或者住房面积低于本地住房困难标准的，应当将其纳入城镇廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等保障范围予以保障；在未获保障或者未落实过渡措施前，对其违法建筑暂缓拆除。”
乡村违法建筑：可以暂缓拆除的情形，由设区的市或者县（市）人民政府作出具体规定（第二十条第二款）。宁波列举5项：被人民法院查封、扣押或拍卖的；2008年1月1日前农村村民住宅符合“一户一宅”且占地符合当地建房审批标准，或违法占地部分拆除后影响房屋整体安全的；原有居住房屋属危房拆除或火灾等原因灭失后原址、易地新建，拆除后无房可居住的；生产性企业合法用地范围内，因环保设备、污水处理设施整改要求建设且不影响消防的附属用房；1998年1月1日《浙江省村镇规划建设管理条例》实施后、《城乡规划法》实施前，因规划编制或规划许可等历史原因形成的“未登记或未审批”建筑且不具备补办条件的；具有公共租赁住房申请资格、拆除后无房或住房面积低于本地人均住房建筑面积的；因公益事业用房要求建设且不占用基本农田的。
平湖列举8项，口径相近，另将被法院查封、扣押、拍卖列为第一项，并明确公益事业用房须不占基本农田。
（三）不能拆除而没收的情形
拆除可能严重影响相邻建筑安全、对无过错利害关系人利益造成重大损失、对公共利益造成重大损失的，适用第十二条，走没收，不是缓拆。当事人要分清：主张“缓拆”的，看自己是否符合第二十条；主张“拆了会出事”的，落点其实是没收加罚款。
（四）不得列入暂缓拆除范围（宁波8种）
非法占用基本农田；存在严重消防和使用安全隐患；影响省、市、县重大工程建设；规模较大、时间较长、影响恶劣，被群众举报、反映强烈；被省级及以上新闻媒体曝光，或被地方新闻媒体连续曝光2次以上；农村集体经济组织的违法公共建筑用于投资经营；各级督查发现但未查处、整改到位；《浙江省违法建筑处置规定》施行后建造的违法建筑。
第8种是关键：2013年10月1日以后建造的，基本没有缓拆空间。
（五）缓拆的法律效果
第一，建筑暂不拆除，但不得新建、扩建，也不得据此主张产权。 缓拆不是确权，违法状态并未消除。
第二，不得办理转移登记、抵押登记；不得办理供电、供水、供气手续。 依第二十三条，以违法建筑作为生产经营场所申请证照、登记、备案的，处置决定执行完毕前，市场监管、税务、文化旅游、应急管理、公安等部门不得办理；供电、供水、供气单位同样不得办理。原文没有“不得出租”的限制，不宜自行扩大。
第三，征收时不予补偿；但已补办合法手续并颁发权属证书的除外，各地征收补偿政策另有规定的从其规定。 这是宁波办法的原文口径，“低补偿”没有依据。
第四，暂缓情形消失后仍应拆除。 相邻建筑已拆、当事人已另有住房、保障房已落实的，缓拆理由不再成立。
第五，宁波规定除第1、2项外，其他暂缓拆除期限一般不超过2年。 到期要重新审核确认。
（六）实务要点
要点一，先判断属于哪种制度：是第二十条的暂缓拆除，还是第十二条的不能拆除，还是第十条的限期改正。三条路径的后果完全不同。
要点二，抓住法定资格条件：城镇缓拆的核心是“廉租住房、经济适用住房申请资格”加“拆后无房或面积低于住房困难标准”，两者缺一不可；仅“唯一住房”不等于符合条件。
要点三，提供证据：住房困难证明、保障资格材料、相邻建筑结构安全鉴定、无过错第三人权属材料等。
要点四，不要承诺“缓拆就不用拆”：缓拆有期限，情形消失仍要拆。
六、征收中的补偿：原则不补，例外可争
（一）原则：认定为违法建筑，不予补偿
《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条第二款明确：“对认定为违法建筑的，不予补偿。”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十四条第二款规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
2026年9月29日，浙江省自然资源厅《关于进一步规范土地征收管理工作的通知》政策解读进一步明确：经依法认定的违法建（构）筑物也应纳入现状调查，但不计入补偿签约比例。
这三条合起来说明一件事：主张补偿的第一步不是谈比例，而是在“未经登记建筑调查认定”环节争取被认定为合法或可视为合法。 认定环节失守，后面谈多少比例都没有基础。
（二）可以争取参照补偿的例外情形
第一，建成时间早、当时没有审批要求（1987年、1990年施行前）。这类建筑要先经调查认定程序，实务中可以主张按合法建筑对待，但不是自动取得，仍要看认定结论。
第二，符合规划、可以通过补办转为合法。补办完成并取得权属证书后，才按合法建筑补偿；补办未完成的，不能按合法标准主张。
第三，唯一住房。走住房保障、安置房、宅基地安置，属于保障性安排，不等于按合法建筑市场价值补偿。
以上三类均为个案争取空间，不是法定请求权。 引用时不宜写“应当参照补偿”。
（三）不能单独作为依据的两项
“已经缴纳过罚款”：缴纳罚款是行政处罚的执行，不改变建筑的违法状态，也不产生补偿请求权。它只能作为行政机关曾介入处理、建筑形成有历史原因的事实材料，在个案中作为考量因素。
“行政机关对违法建设存在过错”：可以依信赖保护原则主张，但需要证据支撑，例如书面承诺、长期未查处、曾默许建设等。法律上它不直接产生“参照合法补偿”的请求权，只是论证理由。
（四）补偿方式
按建筑重置成本扣除折旧补偿：个别地方方案对特定附属建筑采用，例如温州鹿城区对可视为合法的附属建筑按建造成本一次性货币补偿。浙江没有统一规定，不能写成通则。
按合法建筑补偿标准的一定比例：没有全省统一比例。“50%至80%”没有出处，不要作为谈判依据。 具体由个案协商、评估或当地征收方案确定。
搬迁补助、临时安置费：属于征收中的补助项目，与建筑是否合法没有必然关系，但能否享受要看当地方案。
安置房、宅基地安置：针对唯一住房被拆除的保障措施，属于安置而非产权补偿。
（五）实务要点
要点一，先固定“建成时间”证据：照片、航拍图、村委会证明、老户籍档案、缴费凭证，用于调查认定环节。
要点二，先争取认定，再谈比例：在征收决定作出前的调查认定阶段提交材料，比事后主张更有效。
要点三，固定行政机关行为的证据：如果曾有书面承诺、会议纪要、长期未查处的事实，及时留存，用于信赖保护论证。
要点四，不要拿“50%至80%”去谈判：没有出处，容易被对方一句“依据何在”顶回来。
七、常见误区与风险提示
（一）误区一：所有违法建筑都必须拆除
浙江省实行分类处置，不是一律拆除。处置方式包括限期改正并罚款、限期拆除、没收、暂缓拆除、补办，具体看建筑属于哪条轨道、哪类情形。
（二）误区二：违法建筑一律不予补偿
原则确实是不予补偿（浙江条例第九条第二款、590号令第二十四条），但存在可以争取的例外：建成时间早且经认定为合法、已补办取得证书、唯一住房走保障安置。不要把例外说成原则，也不要把原则说成绝对。
（三）误区三：缴纳罚款后房屋就变成合法建筑了
缴纳罚款只是行政处罚的执行，没有改正、没有补办、没有取得权属证书的，房屋仍是违法建筑。缴罚款可以作为历史背景的证据，但不产生补偿请求权。
（四）误区四：收到《责令限期拆除决定书》就没办法了
该决定属于可诉的行政行为，可以在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼。认定违法、程序违法的，法院可以撤销。
（五）误区五：历史遗留建筑都能补办手续
补办能否成功，取决于当地分类处置文件列举的情形和落地流程，多数历史遗留建筑只能完成“改正＋罚款”，难以办出产权证。 不要把它当成普遍出路。
（六）风险提示：不要错过法定期限
行政复议期限为60日，行政诉讼期限为6个月。超过期限，决定生效，行政机关可以依法强制拆除。
（七）风险提示：不要自行拆除房屋
自行拆除后，无法再主张赔偿，也失去维权的物质基础。
八、实务建议
（一）对当事人的建议
第一步，先判断轨道。 建筑占的是基本农田、河道、林地、公路控制区、铁路保护区，还是规划区内无证建设？前者按土地、水利、交通法律处置，后者才适用省规定。轨道判断错了，后面所有主张都会落空。
建筑建成时：尽量办理完整审批手续；审批制度不健全的时期，保留建成时间证据。
收到行政机关告知后：了解认定违建的原因和依据，判断属于哪类情形，收集证据，申请改正、补办或缓拆。
收到《责令限期拆除决定书》后：不要自行拆除，不要恐慌签订不合理协议；核实文书内容，在法定期限内申请复议或提起诉讼。
征收时：如果建筑属于历史遗留违法建筑，重点在调查认定环节争取认定为合法或可视为合法，同时收集历史背景、符合规划、唯一住房等证据，主张保障性安置。
（二）对行政机关的建议
规范执法程序：履行听取意见、送达、催告、公告程序，不能以“违建”为由跳过法定步骤。
分类处置：区分规划违法与土地、水利、交通违法，分别适用对应法律，不能一律按规划违法处理。
保障当事人权利：保障陈述、申辩、听证、复议、诉讼权利。
尊重历史、保障民生：对唯一住房、生活困难当事人，落实保障和过渡措施后再拆除。
九、常见问题解答
Q1：什么是浙江“三改一拆”？
A：“三改一拆”是浙江省2013年启动的旧住宅区、旧厂区、城中村改造和拆除违法建筑行动。对新增违法建筑，官方口径是“零容忍”、发现一起查处一起；对存量违法建筑分类处置。
Q2：历史遗留建筑如何认定？
A：以1987年1月1日《土地管理法》、1990年4月1日《城市规划法》、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》、2008年1月1日《城乡规划法》、2013年10月1日《浙江省违法建筑处置规定》施行时间为节点，结合建成时间、用地性质、规划符合性综合认定。
Q3：哪些违法建筑必须拆除？
A：分两条轨道。规划违法轨道看省规定第十一条六项，限于城镇规划区内无法改正的情形；土地、水利、交通、林业、管线违法按土地管理法、水法、公路法、铁路安全管理条例等处置，宁波12项、平湖13项是地方文件的列举，可作为参考，但引用时要注明出处。2013年10月1日以后建造的，不得列入暂缓拆除范围。
Q4：哪些违法建筑可以补办手续？
A：不是“1990年前建成就能补办”。 要看当地分类处置文件列举的情形，通常是符合低效用地政策的工业厂房、符合设施农业用地政策的建筑、宅基地确权中的少批多建、合法用地范围内擅自重建改建的独栋建筑等，且须满足规划、消防、结构安全要求。补办流程由各区县另行制定，多数情形难以办出产权证。
Q5：哪些违法建筑可以缓拆？
A：法定依据是省规定第二十条：具有城镇廉租住房、经济适用住房申请资格，拆除后无房居住或住房面积低于本地住房困难标准，且未获保障或未落实过渡措施的，暂缓拆除。乡村缓拆情形由市县规定，宁波列举5项。第十二条讲的是“不能拆除→没收”，不是缓拆。
Q6：历史遗留违法建筑在征收中可以参照合法房屋补偿吗？
A：原则是不予补偿（浙江条例第九条第二款、590号令第二十四条）。例外可以争取：建成时间早且经调查认定为合法、已补办取得证书、唯一住房走保障安置。“已缴罚款”“行政机关有过错”不能单独作为依据；“按合法标准50%至80%”没有出处。
Q7：收到《责令限期拆除决定书》后怎么办？
A：第一，不要自行拆除。第二，核实文书的事实依据、法律依据、期限、救济途径和落款单位。第三，在60日内申请复议或6个月内提起诉讼。第四，收集证据，判断属于哪类情形。第五，及时委托专业律师。
Q8：缴纳罚款后房屋就变成合法建筑了吗？
A：不是。缴罚款不改变违法状态；没有改正、补办并取得权属证书的，仍是违法建筑。
十、盛廷律所经办案例
备注：该案裁判文书未在中国裁判文书网公开，案件信息来源于律所官网胜诉公告；个案裁判结果不能等同于同类案件处理结果。
在浙江地区，因征收引发的强制拆除纠纷并不少见。在盛廷律师团队承办的浙江某县胡先生强制拆除案（案号：（2024）浙1024行初62号）中，胡先生在浙江省某村拥有合法房屋，因高铁项目建设被纳入征收范围。2024年5月，胡先生收到《征地补偿安置决定书》后，补偿款被强行打到银行账户里。第二天，镇政府等相关部门在未对胡先生进行安置补偿、未经法定程序的情况下，对房屋实施了强制拆除。
盛廷律师团队承办该案后认为，镇政府在未等行政复议或行政诉讼期限届满、未履行催告、未向法院申请强制执行的情况下，于决定书作出的次日径行拆除，程序违法；且该《征地补偿安置决定书》后经诉讼已被生效判决撤销，强制执行行为已失去合法依据。
法院审理认为，被告强制拆除行为既无合法的执行依据，又未履行法定程序，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、第七十四条第二款第（一）项，判决确认被告镇人民政府强制拆除原告胡某户房屋的行政行为违法。判决落款日期为2025年4月22日，案件受理费50元。
该案的意义在于：即使征收程序已经推进、补偿款已经打入账户，行政机关也不能跳过催告和申请法院强制执行程序直接拆除；房屋被认定为合法建筑的，更不存在以“违建”为名不予补偿的空间。 当事人面对违法强拆，应当及时委托专业律师，通过法律途径维权。
十一、结语
2026年，浙江“三改一拆”行动已进入常态化治理阶段，历史遗留建筑的处置仍是实务中的高频争议。浙江省对违法建筑实行分类处置，不是一律拆除；但分类处置有前提，先看建筑属于规划违法轨道，还是土地、水利、交通违法轨道。处置方式包括改正、拆除、补办、缓拆、没收，各自的条件和后果不同。
当事人面对违建处置，不要恐慌，不要自行拆除，不要在法定期限内不闻不问。应当先判断轨道和情形，再收集证据，通过行政复议或行政诉讼维护权益；涉及征收的，重点在调查认定环节争取认定结论。
历史遗留建筑的形成，往往有复杂的历史原因，不能简单以现行法律标准一刀切。行政机关应当尊重历史、实事求是、分类处置；当事人也应当配合调查，及时改正或补办，消除违法状态。
如果您正面临违法建筑认定、限期拆除决定、缓拆申请或征收补偿争议，建议先把三件事理清：建筑属于哪条法律轨道、手上收到的是哪份文书、复议和诉讼期限是否已过。北京市盛廷律师事务所成立于2007年，拥有19年征地拆迁与行政诉讼法律经验，长期办理征地拆迁与违法建筑处置相关案件，可拨打 400-008-3455咨询，结合您的材料作具体分析。
温馨提示：本文仅为条文与案例实务整理，不属于立法有权解释，不构成个案法律意见，具体纠纷请结合自身证据咨询专业律师。
参考来源
4. 甬政办发〔2019〕84号（宁波市政府公报2020年第1期）
5. 平政发〔2020〕61号
6. 平湖政策解读
8. 浙江省自然资源厅《关于进一步规范土地征收管理工作的通知》政策解读（2026年9月29日）
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