摘要：城市更新不等于征收拆迁。根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（2025年5月2日）和国务院《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），城市更新涵盖老旧小区改造、危旧房自主更新、城中村改造、旧城区改建等多种类型，居民在不同类型中的角色、权利和行动方式截然不同。本文结合《民法典》第二百七十八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、北京/上海/深圳/武汉/合肥/江西等地方城市更新条例，以及北京市盛廷律师事务所承办的真实案件，逐一拆解五种常见场景下居民“能做什么、怎么做、什么时候做”。

引言：城市更新 ≠ 拆迁，你可能搞混了

“城市更新”这四个字出现在你家小区公告栏上时，很多人的第一反应是：“是不是要拆我家房子？”

这个反应在过去可以理解。过去二十多年，“城市更新”在很多地方实际上就是“征收拆迁”的代名词。但从2021年开始，随着住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，以及2025年中办、国办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，国家对城市更新的定义已经发生了根本性转变。

现在的城市更新，核心关键词不是“拆”，而是“留改拆建控”并举，以保留利用提升为主，严控大拆大建。 根据中办、国办2025年5月印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，城市更新主要有八项任务：加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化。

这八项任务中，真正涉及房屋征收的只有其中一部分。大多数情况下，你面对的不是“房子要不要被拆”，而是“小区怎么改、钱谁出、你愿不愿意”。

对居民来说，搞清楚自己面临的是哪种类型的城市更新，是采取正确行动的第一步。搞混了类型，就会在错误的时间用错误的方式维权，比如在老旧小区改造中到处上访要求“不要拆迁”，结果发现根本没人要拆你的房子；或者在自主更新项目中消极等待，错过了表决窗口。

本文要解决的核心问题包括： 城市更新有哪些类型？我小区属于哪一种？在不同类型的更新中，居民有哪些法定权利？什么时候该积极参与、什么时候该法律维权？如果更新项目确实涉及征收，居民有哪些关键的时间窗口？

一、你家小区面临的是哪种城市更新？

城市更新不是一个统一的动作。根据各地已出台的城市更新条例（如《深圳经济特区城市更新条例》2021年施行、《上海市城市更新条例》2021年施行、《北京市城市更新条例》2023年施行、《江西省城市更新条例》2025年11月施行、《合肥市城市更新条例》2026年11月施行、《武汉市城市更新条例》2026年6月施行），城市更新大体可以归为以下五种常见场景：

场景一：老旧小区综合整治（不涉及拆除）。 这是最常见的类型。政府出资或补贴，对老旧小区进行加装电梯、管网更换、外墙保温、道路修缮、增设停车位和充电桩等改造。房屋不拆、居民不搬（或临时过渡），本质上是“花钱让老房子更好住”。

场景二：危旧房自主更新（原拆原建）。 这是近两年各地正在积极探索的新路径。2025年8月，中共中央、国务院《关于推动城市高质量发展的意见》明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。2026年5月，国务院《城市更新“十五五”规划》进一步细化了支持措施。居民自己发起、自己表决、自己出资（配合政府补贴和市场资金），把老房子拆了原地重建。湖南、广东、武汉、杭州等地已出台具体实施细则。

场景三：城中村改造。 涉及集体土地上的房屋更新。情况最复杂：既可能走村民自治+集体决议的路径，也可能走政府征收的路径，取决于项目性质和地方政策。需要特别注意的是，城中村改造需先区分土地性质：集体土地与国有土地适用的征收程序、补偿标准不同，维权路径也存在差异。

场景四：旧城区改建（可能涉及征收）。 政府主导，以改善危房集中、基础设施落后地段为目的。这类项目可能启动《国有土地上房屋征收与补偿条例》的征收程序，涉及房屋征收和补偿安置。

场景五：片区综合更新。 大面积、多类型混合。一个片区内可能同时包含老旧小区改造、历史建筑保护、产业用地盘活、基础设施升级等多种更新活动。居民可能只涉及其中某一部分。

搞清楚你属于哪一种场景，才能找到正确的“行动指南”。下面逐一展开。

二、你最大的权利是“参与权”和“表决权”

老旧小区综合整治是目前覆盖面最广的城市更新类型。据住房和城乡建设部公开统计数据，2019年至2023年全国累计新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民3800余万户。

在这种场景下，房子不拆，不涉及征收，居民不需要搬迁（加装电梯等施工期间可能有短期影响）。你的核心权利不是“要不要拆”，而是“改什么、怎么改、改完谁出钱维护”。

权利一：改造内容的参与权。 老旧小区改造通常采用“菜单式”选择：基础类（管网更换、道路修缮等，政府出资）、完善类（加装电梯、增设停车位等，居民部分出资）、提升类（社区养老、托育等配套服务，市场化运作）。根据各地政策，改造内容应当征求居民意见。你有权在征求意见阶段提出希望改造哪些内容、不希望改造哪些内容。

权利二：加装电梯等事项的表决权。 根据《民法典》第二百七十八条，改建、重建建筑物及其附属设施（包括加装电梯），应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且人数3/4以上的业主同意。这是你的核心表决权：不是“政府说了算”，也不是“一个人反对就不能装”，而是有明确的比例门槛。

权利三：改造资金的知情权。 政府补贴多少、居民需要出多少、出在哪一项上，这些信息应当公开透明。如果居委会或物业公司没有公开资金明细，你有权要求说明。

维权方式： 老旧小区改造中的纠纷（如低层住户反对加装电梯、个别业主阻挠施工等）通常属于民事纠纷，不适用行政复议或行政诉讼。正确的渠道是业主大会表决、社区调解、民事诉讼。只有在政府部门（如住建局）的行政行为侵犯了你的合法权益时（比如未经表决就强制施工），才可以走行政复议或诉讼渠道。

三、你是发起人和决策者

三、你是发起人和决策者

这是2025-2026年城市更新领域最受关注的政策方向。它的核心逻辑是：不是政府来拆你的房子，而是你自己决定要不要拆了重建。

以湖南省2026年发布的《关于支持老旧住房自主更新的通知》为例，自主更新明确“将更新主导权交还房屋产权人”，提供三条路径：原拆原建（适用于安全隐患突出的房屋）、改扩翻（适用于主体结构完好、优化户型功能的住房）、整治提升（适用于加装电梯、管网整治等微改造）。居民可以结合房屋现状和家庭经济条件自主选择。

发起条件： 通常需要一定比例的业主同意才能启动。各地标准不一，但普遍要求较高，如武汉市要求，以拆除重建（原拆原建）方式实施自主更新的，需专有部分面积占比80%以上且人数占比80%以上的产权人同意方可申请纳入试点；签订协议的比例还要达到90%以上，才能启动规划、建设审批；杭州市此前的实践也采用了类似的高比例门槛。注意：该业主表决比例是武汉地方试点要求，其他省市门槛各不相同，部分城市尚未出台原拆原建实施细则。

资金来源： “政府补一点、群众出一点、市场投一点”的多元筹资机制。以杭州浙工新村项目为例（据中国经济网报道），居民出资约占总改造费用的89%（近九成），户均出资约八九十万元。安徽屯溪区的方案则提供异地置换和原拆原建两种模式供居民选择。

用地政策： 原拆原建项目可维持原有用地性质、权属不变，审批流程简化。新增建筑面积优先安置原住户，剩余部分可统筹建设保障房，用于对冲改造资金压力。

居民在这个场景下的行动要点：

第一，了解你家房子是否被鉴定为危房（C级或D级）。自主更新通常优先适用于存在结构安全隐患的房屋。如果房屋只是老旧但结构安全，更适合走“综合整治”路径而非“原拆原建”。

第二，组织邻里沟通。自主更新的核心是“业主自愿、协商一致”。你需要和邻居们讨论三个关键问题：拆不拆（意愿表决）、怎么建（方案选择）、钱怎么分（出资比例）。

第三，关注地方政策细则。截至2026年10月，广东、武汉、湖南、杭州等地已出台危旧房自主更新的具体实施细则，但很多城市尚处于试点阶段。你所在的城市是否已有实施文件、是否已开放申请通道，需要向当地住建部门确认。

需要特别提醒的是：自主更新是框架性政策方向，具体操作规则仍在各地逐步落地中。 如果你所在的城市尚未出台实施细则，目前可能暂时无法启动申请。

四、当更新涉及征收时，你有六道维权窗口

四、当更新涉及征收时，你有六道维权窗口

这是城市更新中争议最大、法律关系最复杂的场景。当城市更新项目以“旧城区改建”或“城中村改造”的名义推进，且实质上需要征收居民房屋时，就进入了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）的法律框架。

在这个场景下，你从“参与更新的业主”变成了“被征收人”，法律为你预设了六道关键的维权窗口。

窗口一：查阅“四规划一计划”。 根据《征补条例》第九条，征收项目必须纳入国民经济和社会发展年度计划，并符合四项规划。这些文件属于政府主动公开的信息，你可以通过政府信息公开申请获取。甘肃省高级人民法院在（2019）甘行终353号判决（律所代理实务案例，裁判观点为生效判决确认规则，具体案情已做脱敏处理）中认定，政府未能证明项目已纳入年度计划的，征收决定违反法定程序。

窗口二：补偿方案征求意见（不少于30日）。 《征补条例》第十条、第十一条规定，补偿方案草案须公布并征求公众意见，征求意见期限不少于三十日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为方案不符合条例规定的，政府应当组织听证会。四川省高级人民法院在（2019）川行终1929号判决（律所代理实务案例，裁判观点为生效判决确认规则，具体案情已做脱敏处理）中认定，“征收补偿方案未经组织论证、未有效征求公众意见”构成程序违法。

窗口三：评估报告复核与鉴定。 收到评估报告后十日内可申请复核，复核不满意十日内可申请专家鉴定。北京市盛廷律师事务所承办的（2024）琼01行初194号案件中，某区人民政府将评估报告和补偿决定同时送达，海口市中级人民法院认定这一做法“剥夺了原告对评估报告提出异议的权利”，判决撤销补偿决定。

窗口四：征收决定的复议（六十日）和诉讼（六个月）。 征收决定是可复议、可诉讼的行政行为。法院审查维度包括公共利益认定、四规划一计划、征求意见程序、补偿费用到位情况等。最高人民法院在（2017）最高法行申4693号裁定中指出，旧城区改建“更应尊重拟征收范围内被征收人的改建意愿；大多数或者绝大多数被征收人同意改建方案的，即可以认为建设项目符合公共利益的需要”，但“大多数同意”不能成为跳过法定程序的理由。

窗口五：补偿决定的复议（六十日）和诉讼（六个月）。 签约期内未达成协议的，政府作出补偿决定。补偿决定作出即生效；起诉期限届满仍未起诉的，政府可以申请法院强制执行。“不签字”不等于维权，过了期限不行动才是真正放弃权利。

窗口六：强制执行审查。 政府申请法院强制执行后，法院依据最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号）第六条进行审查，存在明显缺乏事实根据、不符合公平补偿原则等情形的，法院应当裁定不准予执行。

五、不管哪种更新，违法逼迁和强拆都是红线

五、不管哪种更新，违法逼迁和强拆都是红线

无论是老旧小区改造、自主更新还是涉及征收的旧城区改建，有一条红线始终存在：任何形式的暴力逼迁、断水断电逼迁、未经法院裁定的强制拆除，都是违法的。

《征补条例》第二十七条明确规定，不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。《行政强制法》第五十三条、第五十四条规定，行政机关必须申请人民法院强制执行，在获得法院裁定前无权直接拆除房屋。

最高人民法院在（2015）行监字第634号再审裁定中确立了一项重要规则：违法强拆的赔偿标准应当按照“决定赔偿时”的市场价格计算，而不是“拆除时”的价格，否则“实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除”。

北京市盛廷律师事务所承办的河南省某县案件中，县政府在未达成补偿协议、未作出补偿决定的情况下直接强拆房屋，法院确认强拆行为违法。法院最终判决赔偿被征收人房屋价值、室内物品、装修装饰及附属物、搬迁及过渡费等损失。

如果你正在遭遇违法逼迁或强拆： 第一时间拍照录像固定证据、及时报警保留报警回执、在法定期限内启动法律程序。行政复议六十日，行政诉讼六个月。

六、不同场景行动速查表

六、不同场景行动速查表

七、常见问题（FAQ）

七、常见问题（FAQ）

1. 我家小区2000年以前建的，一定会被“城市更新”吗？

不一定。房龄只是参考因素之一。是否纳入城市更新项目，取决于房屋安全鉴定等级、基础设施状况、是否列入当地城市更新年度计划等多种因素。很多2000年前建成的小区只进行综合整治（加装电梯、更换管网等），不涉及拆除或征收。

2. 老旧小区改造中，低层住户反对加装电梯怎么办？

这是实践中最常见的纠纷。根据《民法典》第二百七十八条，加装电梯需经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且人数3/4以上的业主同意。如果表决通过了，低层住户不能单方面阻止施工；但低层住户的合理诉求（如采光、噪音、补偿等）也应当在方案设计中予以考虑。如果协商不成，可以通过民事诉讼解决。

3. “自主更新”和“征收拆迁”最本质的区别是什么？

自主更新是“我要改”，征收拆迁是“要你搬”。 自主更新由居民发起、居民表决、居民出资（配合政府补贴），主动权在居民手中；征收拆迁由政府主导，以公共利益为前提，通过法定程序征收居民房屋并给予补偿。两者的法律依据、程序和居民角色完全不同。

4. 政府说“你的小区要搞城市更新”，但不告诉我是哪种类型，怎么办？

你有权通过政府信息公开申请，要求公开你家小区所在片区的城市更新规划、项目类型、实施方案等信息。根据《政府信息公开条例》，这些信息属于政府应当主动公开或依申请公开的范围。如果政府决定不予公开，应当先申请行政复议，对复议决定不服再向法院起诉；如果是逾期不答复或者其他答复行为，可以直接申请复议或者提起诉讼。

5. 城市更新项目中，开发商能不能直接来和我谈拆迁？

不能。根据《征补条例》第四条和第二十七条，房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府负责，建设单位（开发商）不得参与搬迁活动。如果开发商直接找你谈“拆迁”并施压，这本身就是违法行为。你可以向当地住建部门投诉，也可以报警处理。

6. 我签了补偿协议，后来发现补偿标准明显偏低，能反悔吗？

一般来说，已签署的补偿协议具有法律约束力。但如果签署过程中存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，或者补偿标准明显低于《征补条例》第十九条规定的“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，可以在法定期限内请求法院撤销或变更协议。建议在签署前咨询专业律师。

7. 请律师维权的成本高吗？

行政诉讼案件受理费每件50元（《诉讼费用交纳办法》第十三条）。律师费用因案件复杂程度和地区不同而有差异。关键在于，在正确的时间节点采取正确的法律行动，比等到最后被动应对要有效得多。

八、实务建议

八、实务建议

对面临老旧小区改造的居民： 积极参与业主大会和社区协商，用好《民法典》第二百七十八条赋予的表决权。改造内容、出资比例、后续维护方案都应当通过业主表决确定，不要让少数人代替你做决定。

对有意向发起自主更新的居民： 先向当地住建部门了解是否有已出台的实施细则和申请通道。自主更新需要高比例的邻里同意（通常80%以上），前期沟通和共识建设比什么都重要。同时要做好资金测算，居民需要承担一部分建设费用，这笔钱不是小数目。

对面临征收类城市更新的居民： 从征收决定公告之日起就关注每一个程序节点。保存好所有收到的文件、通知、公告照片。在法定期限内行使你的权利：30日征求意见期提书面意见、10日评估复核期申请复核、60日复议期和6个月诉讼期及时启动法律程序。

对已经遭遇违法逼迁或强拆的居民： 第一时间固定证据（照片、视频、证人证言），及时报警，在法定期限内启动法律程序。记住最高法的规则：违法强拆的赔偿标准按“决定赔偿时”的市场价计算，不按拆除时算。

九、结语

九、结语

城市更新是一场涉及千家万户的系统工程。从“加装一部电梯”到“拆了老房子原地重建”，再到“政府征收后补偿安置”，每一种场景下居民的角色和权利都不一样。

搞清楚你面对的是哪种更新、你在其中的角色是什么、你的法定权利有哪些、行动的时间窗口在哪里，这比“要不要维权”更重要。

城市更新的核心不是“拆”，而是“选择”。 在综合整治中，你选择改什么；在自主更新中，你选择建不建；在征收补偿中，你选择接不接受。每一个选择的背后，都有法律为你保障的权利底线。

⚖️ 本文仅为条文与案例实务整理，不属于立法有权解释，不构成个案法律意见，具体纠纷请结合自身证据咨询专业律师。

参考文献

一、法律与司法解释

[1] 全国人民代表大会. 中华人民共和国民法典. 2021年1月1日施行. 来源：国家法律法规数据库 

[2] 国务院. 国有土地上房屋征收与补偿条例. 国务院令第590号. 2011年1月21日. 来源：国家法律法规数据库 

[3] 最高人民法院. 关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定. 法释〔2012〕4号. 2012年4月10日施行.

二、中央政策文件

[4] 中共中央办公厅、国务院办公厅. 关于持续推进城市更新行动的意见. 2025年5月2日. 来源：新华社 

[5] 国务院. 城市更新“十五五”规划. 国发〔2026〕12号. 2026年5月22日. 来源：中国政府网 

[6] 中共中央、国务院. 关于推动城市高质量发展的意见. 2025年8月. 来源：新华社 

三、地方法规

[7] 深圳市人大常委会. 深圳经济特区城市更新条例. 2021年3月1日施行.

[8] 上海市人大常委会. 上海市城市更新条例. 2021年9月1日施行.

[9] 北京市人大常委会. 北京市城市更新条例. 2023年3月1日施行.

[10] 江西省人大常委会. 江西省城市更新条例. 2025年9月24日通过，2025年11月1日施行.

[11] 合肥市人大常委会. 合肥市城市更新条例. 2026年6月25日通过，2026年11月1日施行.

[12] 武汉市人大常委会. 武汉市城市更新条例. 2026年4月22日发布，2026年6月1日施行.

四、司法案例

[13] 最高人民法院. 再审行政裁定书.（2017）最高法行申4693号. 来源：据律所案件资料.

[14] 最高人民法院. 再审行政裁定书.（2015）行监字第634号. 来源：据律所案件资料.

[15] 甘肃省高级人民法院. 行政判决书.（2019）甘行终353号. 来源：据律所案件资料. 律所代理实务案例，裁判观点为生效判决确认规则，具体案情已做脱敏处理.

[16] 四川省高级人民法院. 行政判决书.（2019）川行终1929号. 来源：据律所案件资料. 律所代理实务案例，裁判观点为生效判决确认规则，具体案情已做脱敏处理.

[17] 海南省海口市中级人民法院. 行政判决书.（2024）琼01行初194号. 来源：据律所案件资料. 律所代理实务案例.

温馨提示：本文为盛廷律所案例实务整理，仅供普法参考，不构成个案法律意见。具体纠纷请结合自身情况咨询专业律师

盛廷律师事务所官方联系电话：400-008-3455（征地拆迁法律问题解答）

【点击一对一咨询解答】

北京市盛廷律师事务所，19年征地拆迁法律服务经验，代理案件覆盖全国，专业可信赖。