毕文强：我就要来谈，我们现在的农村宅基地这样一个制度，新法和旧法对宅基地的一些影响。潘律师讲一下。

潘金忠：我来先说吧，这次宅基地改革呢可能有几大块。就是从立法的修订来看，

第一个那就是宅基地制度的这样的一个审批程序的一个转变，

• 原来都是报村里边同意；这个决议同意然后再报乡政府进行审核；审核之后呢再报县级政府来进行批准。

• 那么现在可能就是这样的，一个逐级审报的一个程序，现在镇政府乡政府就是审核批准了，

毕文强：职权下放了.

潘金忠：这是一个改变，这是第一个问题，第二个问题那可能对与更多的是基于现实，来对于确实有宅基地需求的这些人，做相应的安排的问题。

比如说原来这个虽然说立法规定，每一个村民在分家立户的时候，可能都有这个分配宅基地的一个权利，但是由于城中村改造啊，大量的城市范围和农村的这样的一个交扯不清的情况之下，是没有宅基地可分了。

那如何怎么去保障这些居民利益的问题，那这也是一个政府责任的问题，是不是可以通过：自愿收回这个宅基地的方式去安排，还是提供其他的一些这个安置房的一些义务的问题。

这里面其实这个新法，有相应一些规定的问题，这是第二个问题。

第三个问题呢，可能就是也是基于现在现实的需要，和这次宅基地制度试点改革的这样的一个经验，也做了相应的一些较大的调整吧。那么对于实践当中的，那么由于进城打工，由于这样的一个逃离乡村的，带来大量的闲置的农村住宅和宅基地，如何进一步去处理的问题，那这样的一个立法规定并没有一个强制性的一些处理。这样一个强制性的处理可能会有征地的一个方式，可能有一些强制，

• 但不涉及到征地的这一块儿呢可能会涉及到有一个相应的立法的一些安排。

• 也就是自愿有偿的退回宅基地

这样的一个程序，那么对于退回宅基地这一块呢，这个土地又做了相应的一些安排，至少是从几个方面去安排的，

• 如果有必要，如果有首先是优先分配给其他村民，进行宅基地这个安置的这是一种用途

• 第二种用途，第二种可能这里面这个立法当中，可能稍有提到，但是从一个现实角度来说，这样的一块宅基地，如果能集中进行整合的话，那可能下一步是作为，我刚才所说的连片开发重点挂钩的这个耕地指标来做处理，所以说从这个角度来说，我在现有的政策情况之下，并没有看到将这块收回的宅基地作为集体经营性建设用地的，这样一个潜在的可能。

  那除非有一个更大的一些立法政策，也就是协调不同区域的集体建设用地的规模或者说需求的情况之下，那么是不是可以对与现在没有的这个集体经营性建设用地的集体经营组织，通过这个方式可以增加他这样的一个经营性建设用的的可能，如果有这样一个渠道的话，这样的一个宅基地收回转为集体经营性建设用地是存在的，是有前提的。

毕文强：那么从另外 一个角度讲，从反面上来将，也没有一个明确的这个条款或者一个立法的规定，说禁止这种转变？

潘金忠：虽然说没有这个禁止这个词眼，但是从条例的，当然仅仅是条例的修改意见稿，它是有个十分苛刻的一个字眼，就是严格限制集体经营性建设用地的新增。

毕文强：刘律师是怎么看待这个问题？

刘春龙：老同志谈问题就让你回顾历史。哈哈哈

毕文强：那我们就回顾一下历史。

刘春龙：这也叫倚老卖老了。咱们国家第一部《土地管理法》，1987年1月1号执行。改革开放是1978年年末，

这个要开放，在这之前也就是说，我简单说在实行农村土地承包制以前，这地都是集体的，那个时候人们困难，也没有人要那么多宅基地。

• 改革开放以后大伙手里有点钱了，但是村集体没钱，那么就要通过出让宅基地的这种方式获得一部分资金，所以导致一个什么结果呢？当时手里有点钱的就疯狂要宅基地，一个人搞好几块宅基地，那会儿一户一宅没有严格限制，即使有规定也不好贯彻执行。

• 那么随着时间的推移，有宅基地的呢又因为计划生育不让你多生，对吧，再加上孩子参军的、出嫁啊、子女上学走了。导致有人手里有很多宅基地处理不出去，但是既不盖房也处理不出去，人不允许你卖。
  

毕文强：就闲置着。

刘春龙：闲置着，有的种庄稼，挖坑垫了很多专业地，但是都是闲置着。

近几年土地资源比较缺了，有人在上面种点菜，过去就是荒着连地都没人种，那么现在面临的情况就是，原先条件比较差的没有宅基地的，现在买的也买不到，买宅基地就要拿出很多的钱，其实导致一块儿宅基地几万十几万，甚至要是说比较发达的城镇，一块宅基地干十几万二十几万。这是面对现实的情况，

按照咱们国家《土地管理法》是这个村民就有权获得宅基地，对吧。保证一户一宅，要保证人家居住权，这作为农村村民应当保障的权利。《土地管理法》和《宪法》应当保证的权利，但是现实当中就是村里没有地，保证不了，但是会看到大量的闲置的宅基地就在那放着。人家不卖给你，你拿不到。

那现在《土地管理法》修改，就是说你进城落户的这些个人，那些个可以有偿拿回去，那这个资金谁来拿啊，我觉的这个资金有出处，既然他能够退出去，就有人购买过去。

1、没有宅基地的那些个人：他就花钱买，他退给村里；他从村里买，这就是一种变相的一种交易，就是说既保证了本村没有宅基地的那些个人取得了宅基地，但是你相应的要付出代价。

另外一个东西是进城了，闲房子闲地没有用，没人管理就要烂掉。

毕文强：不如变现

刘春龙：他不如变现，他退出这个体制，这是就是说满足于无宅基地的这些个解决，进城落户的人地没人管烂掉的，所以这也是一个保值增值的问题嘛。

2、再一个就是潘律师所讲的，有的地方形成了空心村，实际上这些东西如果重新规划的话，可以把它清退，有钱的你拿退，像出让指标嘛，是吧。你其他地方不是没有这个补偿用的耕地吗？这些东西你花钱买，你花钱买这个指标，你贱不贱我不管，你买到指标了。村里不就增值了吗！对吧。

3、再一个就是像规划成建设用地的嘛、工业用地、农乡的那个城市商业用地，完全可以去那么做。