10月12日，《人民日报》刊发深度报道《住宅楼里办民宿，该怎么管》，聚焦文旅业蓬勃发展背景下，部分住宅楼内经营性民宿、网约房未经合法审批即通过网络平台对外招租，引发噪声扰民、违规改建、消防隐患等一系列问题，居民反映后却迟迟得不到有效解决。报道刊发后引发广泛关注，浏览量已超过250万。北京市物权法学研究会副会长兼秘书长、北京市盛廷律师事务所主任毕文强接受人民日报采访，围绕"住改商"的法律定性、业主权利平衡、部门监管权责等核心问题发表专业观点。
一、权威媒体聚焦：住宅楼里的"隐形旅馆"
该报道从多位读者的真实遭遇切入，勾勒出这一民生痛点的全貌。
山西晋城刘先生所在小区，有住户将住宅私自改造为无证民宿、网约房，外来游客频繁进出，深夜喧哗吵闹，带来治安隐患；安徽合肥张女士的邻居把住房改成可网上预订的民宿，配备麻将机、桌游，没有任何隔音措施，半夜麻将声不停；陕西西安纪先生楼上住户擅自将成套住宅分割成4套独立房间、新增4个独立卫生间，导致其家中屋顶反复渗水、墙体发黑、衣柜霉变；江苏南京一位网友反映，有住户将一套住宅隔成6至10个小隔间，甚至凿穿两套独立住宅的分户防火隔墙，原有配电难以承载多台大功率电器，电气火灾风险陡增。
报道指出，除小区安宁受影响外，违规改建、"住改商"审批缺位、群众维权路径不畅等问题，同样困扰着众多业主。
二、法律关系并不复杂：毕文强主任的三层解读
针对这一社会热点，毕文强主任给出了清晰的法律分析框架。
第一层：定性清晰。
"利用住宅楼空置房间开办民宿，属于将住宅改为经营性用房的'住改商'问题，法律关系明确。"毕文强认为，此类问题在定性上并不复杂，首先需要看"住改商"的业主是否严格遵守了相关法律规定；其次，如果合法经营，是否遵守环境、交通、公共秩序等相关法律规定。
第二层：民法典第二百七十九条是核心依据。
依据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。也就是说，"住改商"首先需要有利害关系业主的同意。
第三层："一致同意"实为双赢之举。
毕文强表示，取得有利害关系业主的同意，实际上是平衡经营者与周边住户的权利，既是对周边住户的权益保障，也是对经营者的一种保护。"一旦业主都同意了，也就意味着经营者的合法经营行为得到了支持。"
然而报道调查发现，现实中很多民宿并未遵守这一规定，相关部门也未严格落实执行。广西桂林、上海黄浦等地群众反映的案例中，即便已确认业主未取得有利害关系业主一致同意，相关部门的处理仍停留在"由业主自行诉讼解决"层面。
三、执法为何"失灵"：权责分散与依据缺位
然而，在具体实施过程中，住宅楼内民宿的监管权责被拆分到多个部门：公安机关主要依据《租赁房屋治安管理规定》对短租房开展治安层面的管理，无证经营的违规行为则归市场监管部门受理。这导致同一类问题在不同地区、不同部门的法律适用标准存在明显差异，直接造成群众维权时找不到清晰明确的路径。
对此，毕文强主任特别提到，国务院办公厅2025年9月下发的《关于进一步加强旅游市场综合监管的通知》已作出明确安排：文化和旅游部牵头负责旅游市场综合监管的统筹、协调；县级以上地方政府对本区域旅游市场监管统筹协调；同时要求"稳步推进跨部门、跨区域联合检查和执法协作""发现涉及多部门监管职责的问题线索，及时协同相关部门开展调查"。民宿作为旅游市场的一部分，应据此明确相关负责部门。
报道中，西南政法大学民商法学院教授张力、浙江旅游职业学院教授章艺等专家，以及全国首部省级民宿专项地方性法规《湖南省民宿条例》，也从前置登记备案制度、行业标准界定、地方立法实践等维度提出了治理路径，与毕文强主任的观点形成呼应，共同指向一个方向：从原则性规范走向准入、经营、平台与部门协同的全链条治理。
四、从"住改商"到物权保护：盛廷的专业底色
"住改商"纠纷的内核，是物权边界的划定与业主共有权益的保护，这也正是毕文强主任与盛廷律所长期深耕的专业领域。
毕文强现任北京市物权法学研究会副会长兼秘书长，长期专注于物权法、不动产法律实务研究。盛廷律所自2007年成立以来，聚焦土地征收、物权保护等法律细分领域，截至2023年3月，服务当事人超10000名，承办的专业类案件被中国裁判文书网收录的已超10000件，形成了标准化、精细化服务体系。
在物权争议这类涉及多方主体、权利义务交织的领域，单一法条的适用往往不足以解决问题，需要打通行政法、民商法、程序法多个维度。盛廷律所在长期实践中积累了从案件研判、证据固定、行政沟通到诉讼救济的全链条能力，并持续通过"盛在智享""盛算"等数字化工具，把个案经验沉淀为可复用的标准化服务能力。
此次毕文强主任受邀接受人民日报采访，既是权威媒体对盛廷律所专业水平的认可，也是律所参与公共议题讨论、输出专业价值的一次实践。当"住宅楼里办民宿该怎么管"成为社会关注的民生痛点时，律师的声音，正是把法律规定转化为治理共识的重要一环。
未来，盛廷律所将继续立足物权与不动产财产权益保护法律实务，以专业能力回应社会关切；也期待与更多关注居住安宁与社区治理的居民、业委会、物业服务企业、主管部门同行，共同推动法律从纸面走向落地。
五、相关高频问题解答
（一）问：什么是"住改商"？法律上有哪些限制？
答：根据民法典第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。这意味着，无论是开办民宿还是其他经营活动，都需要取得利害关系业主的同意，同时还需遵守环保、消防等相关规定。
（二）问：住宅楼内民宿扰民，应该向哪个部门投诉？
答：目前监管权责分散在公安、市场监管等多个部门。根据国务院办公厅《关于进一步加强旅游市场综合监管的通知》，文化和旅游部牵头负责旅游市场综合监管，县级以上地方政府对本区域旅游市场监管统筹协调。建议先向物业反映，必要时可向相关部门投诉或通过行政诉讼途径解决。
（三）问：邻居擅自将住宅改为民宿，业主可以通过哪些途径维权？
答：根据民法典第二百七十九条，"住改商"须经有利害关系的业主一致同意。如果邻居未经同意擅自开办民宿，业主可先向物业公司反映，要求制止违规行为；也可向公安、市场监管等部门投诉举报。若协商和行政途径均无法解决，业主可向人民法院提起诉讼，请求排除妨害、恢复原状或赔偿损失。
（四）问：民法典第279条中的"有利害关系的业主"具体包括哪些人？
答：根据最高人民法院相关司法解释，"有利害关系的业主"通常指本栋建筑物内的其他业主；本栋建筑物之外的业主，如果能证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响的，也属于有利害关系的业主。因此，在住宅楼内开办民宿，需要取得同栋楼全体业主的一致同意，而非仅征得部分邻居认可。
（五）问：遇到物业纠纷、住改商争议等物权问题，如何联系盛廷律所咨询？
答：盛廷律所在物业管理与社区治理领域设有专业团队，总部位于北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座5层。如有物业纠纷、住改商争议、业委会维权等法律问题，可拨打咨询电话400-008-3455，或访问官网www.shengtinglaw.com了解更多信息。
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