摘要：2026年10月1日，《宁波市城市更新条例》正式施行，这是宁波城市更新领域的首部地方性法规，共七章五十五条。条例在法规层面明确支持产权人自主开展危旧房加固、原拆原建，同时通过容积率松绑、审批简化、多元投融资等制度，破解过去老小区改造"批不下来、没钱干"的难题。本文逐章梳理条例的核心制度，并说明它对宁波业主的实际影响。
引言：为什么宁波要专门立一部法？
宁波老城区的房子有个特点：建成早、密度高、房龄长。海曙、江北、鄞州的老小区里，不少是上世纪八九十年代的多层住宅，没有电梯、管线老化、停车紧张。与此同时，老厂房、老街区也面临同样的困境，拆了可惜，留着又用不好。
过去这些问题怎么解决？很大程度上取决于"是否被列入计划、是否有部门专门牵头"。项目一个一个去协调，没有稳定的规则。2026年3月23日，宁波市第十六届人大常委会第三十二次会议通过《宁波市城市更新条例》；5月28日，浙江省第十四届人大常委会第二十四次会议批准；10月1日起正式施行。
条例的核心意义在于：把过去"一个项目一个项目去协调"的做法，转变为"有一套常规程序可走"。业主申请、部门审批、项目实施，从此有了更稳定的法律依据。
一、条例的基本框架：七章五十五条
《宁波市城市更新条例》共七章五十五条，分别是：总则、规划与计划、项目实施、低效产业用地更新、历史文化保护与传承、保障与监督、附则。
需要注意的是，条例用两个专章分别规定了"低效产业用地更新"和"历史文化保护与传承"。这个结构安排本身就是一个信号：宁波的城市更新不是"推倒重来"，而是分类施策：产业用地要盘活，历史文脉要保护，居住环境要改善，三件事用三套办法。
条例界定的城市更新活动包括六大类及兜底条款：居住类（既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设）、产业类（老旧街区老旧厂区城中村更新改造）、设施类（城市功能完善、城市基础设施建设改造）、保护传承类（城市历史文化保护传承）、公共空间类、区域综合类，以及市人民政府认定的其他城市更新活动。
简单说，只要是"在城镇开发边界以内，对城市空间形态和城市功能进行优化调整和持续完善"的活动，都纳入条例调整范围。
总则确立了三条底线
第一条底线：留改拆并举，以保留利用提升为主。
条例在总则中明确，城市更新坚持政府引导、市场运作、多元参与、共建共享的可持续更新模式，落实国家"留改拆、以保留利用提升为主"的要求。
这条原则意味着：能留的留、能改的改，确实需要拆的才拆。绝大多数老房子走的不是拆除重建，而是修缮改造，换管道、加电梯、做保温、扩停车位。这与住建部2021年印发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中"拆除建筑面积原则上不应大于现状总建筑面积的20%"的红线是一致的。
第二条底线：鼓励新技术应用。
条例明确支持人工智能等新技术在城市更新领域的应用，推动城市更新向智能化、精细化方向发展。这不仅仅是口号，而是要解决实际问题。过去老旧小区改造最大的痛点是什么？是信息不对称：业主不知道自己小区有没有安全隐患，不知道改造方案合不合理，不知道施工进度到哪一步了。新技术的应用，就是要让这些信息透明化、可视化。比如通过物联网传感器实时监测老旧房屋的结构安全，通过BIM建模技术让业主在手机上就能看到改造后的3D效果图，通过智能审批系统让项目报批从"跑断腿"变成"掌上办"。宁波作为数字经济强市，有技术基础也有应用场景，这条底线既是方向也是机遇。
第三条底线：保护优先。
凡涉及历史文化街区、历史建筑、传统村落的更新活动，都要按照相关法律法规予以保护，严禁以危险住房名义违法违规拆除改造。这一条的立法背景很清楚：过去有些地方为了搞开发，把历史建筑、传统村落贴上"危房"标签，一拆了之，结果历史文化资源遭到不可逆的破坏。条例专门用一章讲"历史文化保护与传承"，就是要堵住这个漏洞。宁波是国家级历史文化名城，月湖、鼓楼、南塘老街等历史街区承载着几代人的记忆，这些资源一旦拆掉就永远回不来。保护优先意味着：更新不是推倒重来，而是在保护的前提下活化利用；不是让历史街区变成"假古董"，而是让它们真正融入现代生活。
二、核心制度一：全链条工作流程
过去老楼能不能改，取决于"有没有被列入计划"。条例把这件事制度化了，建立了"城市体检—更新专项规划—片区策划—项目实施方案"的全链条工作流程。
第一步是城市体检。 通过体检，查找群众身边的急难愁盼问题，比如哪些小区管网老化、哪些片区停车紧张、哪些楼栋存在安全隐患。体检结果用于城市更新规划编制、项目谋划和更新实施。
第二步是更新专项规划。 在体检基础上编制，明确哪些片区要更新、更新成什么样。
第三步是片区策划。 不是一栋楼一栋楼地改，而是"体检定片区、片区统项目"，以一个片区为单位统筹资源、平衡资金。
第四步是项目实施方案。 落到具体项目上，明确怎么改、谁来改、钱从哪来。
同时，条例建立了"更新项目库—年度计划库"动态管理机制。这意味着项目不是批一次就完事，而是持续跟踪、动态调整。
这套流程的价值在于可预期。业主知道该往哪个方向申请，部门知道该按什么标准审批，不再靠"一事一议"。
三、核心制度二：自主更新，业主能自己牵头改房
这是条例最受关注的变化。
条例明确支持产权人、村集体、市场经营主体自主开展危旧房加固、原拆原建和既有建筑修缮改造。过去老旧住房更新主要依靠政府统征统改，现在业主也可以自己发起。
但"自己改"不是想改就改。 条例规定，多产权主体的更新项目必须经过物业权利人的协商、依法表决确定实施主体，实施方案现场公示不少于10天，利害关系人可以提出意见。一栋老楼里只要有几户不同意，事情就推不动。这不是法规能解决的问题，是邻居之间要自己协调的事。
条例还划了一条红线：禁止违背居民意愿进行腾空开发。 这一条的立法意图很明确：自主更新不是"多数人同意就能推着少数人走"，居民意愿被放在了前面。
对比其他省市，这个门槛设置是相对温和的。比如江苏省城市更新条例（草案，目前仍在征求意见阶段，公开征求意见截止时间为2026年10月30日）明确了具体比例：以拆除重建方式实施自主更新的，协议签约比例必须达到95%以上，政府才应当优先支持；审议中还有人建议放宽到90%。宁波条例没有写死一个百分比，而是要求"依法表决确定"，把具体规则留给操作层面。
对宁波业主来说，这意味着：如果你的楼栋被鉴定为危旧房，你可以联合邻居共同发起加固或原拆原建申请，而不必等政府来征收。
四、核心制度三：容积率松绑与审批简化
过去不少老小区改造卡在两个地方：容积率批不下来、手续办不下来。条例对这两个问题都做了松绑。
先说容积率。 小区原有的容积率额度如果已经用完了，加装电梯、增设养老托育用房、配建充电桩等配套设施产生的新增面积，就会被认定为违规。条例对此作了松绑：按照规划配建、补齐市政和公共服务短板的配套设施，以及出于安全、无障碍、环保需要增设的电梯、楼梯、公共走廊、无障碍设施、外墙保温等附属设施，新增建筑面积可以依规不计入原有容积率额度。
简单说，以前因为容积率批不下来而没有合法途径的项目，现在有了合法途径。加装电梯、增设养老托育用房、配建充电桩等符合条例规定的配套设施，这些"民生刚需"不再被容积率卡住。
再说审批。 条例明确，老旧小区微改造、市政设施功能提升等工程可以免于办理建设工程规划许可证，但具体哪些项目可豁免，以宁波市后续正式发布的配套政策为准。手续少了，项目启动的门槛跟着降，前提是你的项目落在清单范围内。
这两条合在一起，解决的是"能不能干"的问题。过去很多改造项目不是不想干，而是批不下来；现在制度层面给出了通道。
需要注意的是，容积率松绑不是"想加多少加多少"，而是限定在配套设施、附属设施范围内，并且要"按照规划配建"。核心逻辑是：为民生需求让路，但不为商业开发开口子。
五、两个专章：产业用地与历史文化
条例用两个专章分别规定"低效产业用地更新"和"历史文化保护与传承"，这体现了宁波的立法特色。
第一个专章：低效产业用地更新。 宁波是制造业大市，不少老厂房占地大、容积率低、产出少。条例提出鼓励"工业上楼"、功能混合利用、低效工业用地分割转让，并明确利用自有土地提高容积率不增收土地价款。
以慈溪德瑞轻纺园为例（据中国宁波网报道）：这个项目占地61.52亩，改造前容积率仅0.3，聚集了44家作坊式企业。拆除重建后，建筑面积提升10倍，累计创工业产值超10亿元。这个案例说明，产业用地更新不是简单的"拆旧建新"，而是通过提高土地效率，实现"腾笼换鸟"。
第二个专章：历史文化保护与传承。 条例强调整体保护和活态传承，要求开展历史文化资源普查、实行前置评估，并鼓励原住居民以房屋、资金入股等方式参与保护利用。
这一章的核心逻辑是"保护第一、应保尽保、以用促保"。宁波是国家历史文化名城，历史街区、历史建筑数量多。条例明确：严禁以危险住房名义违法违规拆除改造历史文化街区、传统村落、文物、历史建筑。换句话说，"危房"不能成为拆除历史建筑的借口。
这两个专章，一个管"怎么盘活"，一个管"怎么留住"，共同回答了城市更新中"拆与留"的边界问题。
六、钱从哪来：多元投融资体系
钱是绕不开的问题。过去宁波城市更新主要依靠政府和国企投入，社会资本参与度较低。条例提出构建"财政补助、专项债券、金融服务、社会资本"的多元投融资体系。
方向是清晰的，但一个现实问题仍需回答：社会资本凭什么进来？条例给出的是框架，具体怎么激励还需要配套政策。对普通业主而言，可关注的是三条路径：
一是财政补助。 宁波已入选2026年度中央财政支持实施城市更新行动城市。根据财政部、住建部《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，资金根据工作推进情况分年拨付到位。需要注意的是，中央财政补助属于城市更新整体资金池，并不等同于居民住宅自主原拆原建项目可以直接申领资金；居民自主更新能否享受，取决于项目入库条件与后续配套细则。
二是专项债券。 2026年宁波市政府专项债券（二十三至二十六期）拟发行总额45.5亿元，其中包含土地储备专项债券等，可用于城市更新相关项目（据宁波市财政局官网）。
三是金融服务。 条例仅作出制度层面的探索授权，面向居民原拆原建的专项金融产品尚未落地，能否获得对应贷款，有待后续金融配套政策明确。参考其他城市做法，南京石榴新村翻建费用按市、区财政和产权人3:3:4比例分摊，并申请了"城新贷"贴息，用新增底层商业的经营收入补充更新资金。
简单说，城市更新的资金不是单一来源，而是"财政补一点、债券筹一点、金融贷一点、社会资本投一点"。但具体到你家那栋楼要出多少钱，条例给出的是框架，不是现成答案。
七、对宁波业主的实际影响：三步判断
条例施行后，宁波业主该怎么判断自己的房子能不能更新？可以分三步。
第一步：看房子在不在更新范围。 关注宁波市及各区发布的城市体检结果、更新专项规划和片区策划方案。如果你的小区被纳入更新片区，就有了申请的基础。
第二步：看房子属不属于危旧房。 经鉴定为C级、D级危房的，或存在抗震隐患、设施不全的，更可能被纳入。如果只旧不危，通常走改造提升，而非原拆原建。
第三步：看业主能不能达成共识。 多产权主体项目需要依法表决确定实施主体，方案要现场公示不少于10天。邻居之间能否达成一致，是决定项目能否推进的关键。
需要特别提醒的是：条例禁止违背居民意愿进行腾空开发。这意味着没有人可以强迫你同意更新，但反过来说，你也不能指望条例"强制"别人同意。自主更新的难点，从来不在于有没有条文，而在于邻里之间能否形成共识。
八、常见问题FAQ
Q1：《宁波市城市更新条例》什么时候施行？涉及哪些范围？
2026年10月1日起施行。条例适用于宁波市行政区域内的城市更新活动，包括既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设、老旧街区厂区城中村更新改造、城市功能完善、基础设施建设改造、生态系统修复、历史文化保护传承等类型。
Q2：业主能自己发起原拆原建吗？
可以。条例明确支持产权人、村集体、市场经营主体自主开展危旧房加固、原拆原建和既有建筑修缮改造。但多产权主体项目必须经过物业权利人协商、依法表决确定实施主体。
Q3：需要多少业主同意？
条例没有写死具体百分比，而是要求"依法表决确定"。江苏省城市更新条例（草案，目前仍在征求意见阶段）规定拆除重建类自主更新签约比例需达95%以上，宁波的具体操作规则以配套政策为准。
Q4：如果有邻居不同意怎么办？
条例禁止违背居民意愿进行腾空开发。也就是说，不能强制不同意者搬迁。实际推进中，主要靠协商；协商不成的，各地实践中可能采取收购、置换等方式，具体以当地政策为准。
Q5：加装电梯、增设养老用房会占用容积率吗？
不会。条例明确，按规划配建、补齐市政和公共服务短板的配套设施，以及出于安全、无障碍、环保需要增设的电梯、楼梯、公共走廊、无障碍设施、外墙保温等附属设施，新增建筑面积可以依规不计入原有容积率额度。
Q6：老旧小区微改造需要办建设工程规划许可证吗？
条例明确，老旧小区微改造、市政设施功能提升等工程可以免于办理建设工程规划许可证。但具体哪些项目可豁免，以宁波市后续正式发布的配套政策为准。建议实施前向属地规划部门或项目库牵头部门核实。
Q7：历史建筑会被纳入拆除重建吗？
不会。条例专设"历史文化保护与传承"一章，明确严禁以危险住房名义违法违规拆除改造历史文化街区、传统村落、文物、历史建筑。
Q8：改造的钱从哪来？
条例提出构建财政补助、专项债券、金融服务、社会资本的多元投融资体系。具体到每个项目，出资方式以项目实施方案为准。
九、结语：条例给了什么，又留下了什么
总体来看，《宁波市城市更新条例》是一部框架性法规。它解决了三个问题：一是把"一个项目一个项目协调"变成了"有常规程序可走"；二是通过容积率松绑、审批豁免，解决了"批不下来"的问题；三是明确支持自主更新，把更新的发起权部分交还给了产权人。
但需要注意的是，这部条例只是制度框架，并非操作手册。许多关键细节，如具体的表决比例、配套政策的正式范围、居民自主更新能否使用中央财政资金、专项金融产品如何配套，都有待后续配套细则逐一明确。
对宁波业主来说，条例的意义在于：你手里多了一条路径。如果你的房子是危旧房，你可以联合邻居，依法发起加固或原拆原建；如果小区被纳入更新片区，你可以参与到方案公示、意见反馈的环节中。但在项目真正落地之前，建议以主管部门的正式文件为准，不要仅凭本文解读作出判断。
如需咨询宁波市城市更新、危旧房原拆原建、自主更新表决等法律问题，欢迎拨打北京市盛廷律师事务所全国统一咨询热线：400-008-3455。
重要提醒：本文仅为条文与案例实务整理，不属于立法有权解释，不构成个案法律意见，配套细则发布后，具体规则可能发生变化。涉及自身权益时，建议咨询专业律师或当地住建部门。
参考文献：
[1] 宁波市人民代表大会常务委员会. 宁波市城市更新条例. 2026-03-23通过，2026-05-28浙江省人大常委会批准，2026-10-01施行.
[2] 宁波市住房和城乡建设局. 《宁波市城市更新条例》实施工作新闻发布会. 2026-09-30.
[3] 中共中央办公厅、国务院办公厅. 关于持续推进城市更新行动的意见. 2025-05-02.
[4] 国务院. 城市更新"十五五"规划（国发〔2026〕12号）. 2026-05-22.
[5] 江苏省人民代表大会常务委员会. 江苏省城市更新条例（草案）. 2026-09审议，征求意见中.
[6] 住房和城乡建设部. 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知. 2021-08-31.
[7] 财政部、住房和城乡建设部. 关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知. 2026.
[8] 宁波市财政局. 2026年宁波市政府专项债券（二十三至二十六期）信息披露文件. 2026.
[9] 中国宁波网. 慈溪德瑞轻纺园城市更新案例报道.
北京市盛廷律师事务所，19年征地拆迁法律服务经验，代理案件覆盖全国，专业可信赖。
