怎么算住改非？怎么认定？首先要了解下所谓“住改非”房屋，是大家对把原住房改为生产经营用途房屋的一种通俗叫法，是指未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的行为。“住改非”并不是一个法律概念，但是经常出现在征收拆迁的过程当中。
据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。”
案情简介
帅某的伯父帅某某在重庆市某区某办事处有一套住房，建筑年代为二十世纪八十年代初。2002年4月10日，帅某某取得国有土地使用权证和房屋所有权证。2011年1月10日，相关人在该房屋处从事花卉经营，并以李某之名办理了以花卉种植及销售为经营范围的个体工商营业执照。2014年7月3日，某区国土资源和房屋管理局根据申请将该房屋产权人变更为帅某，该证记载：房屋土地使用权类型为划拨，房屋结构为混合结构，土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为成套住宅。但该房屋没有申请和取得规划、国土房管等相关部门批准“住改非”。
最高人民法院观点
根据《中华人民共和国物权法》相关法律法规的规定，对房屋性质的认定以房产证记载的用途为准。本案中，帅某未根据前述规定到土地行政管理部门、城市规划管理部门和房地产管理部门办理相关房屋用途变更的手续，在房屋征收中无法提供相关的批准文件，某区人民政府按照住宅的性质对涉案房屋进行评估、补偿并无不当。鉴于相关人客观上在征收公告发布前在被征收房屋处连续经营花卉多年，对其停产停业损失给予了适当补偿，符合《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的精神和当地的有关规定。
总结：在征收实践中，各地区会根据本地区实际情况对“住改非”房屋进行补偿，补偿标准大致按照下列情况分类：
一按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够通过营业执照、完税凭证具体认定房屋确实用于生产经营的，按照商业用房的补偿标准补偿。
二是按照住宅房屋的补偿金额和非住宅房屋补偿金额的平均值确定。
三是按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要针对经营时间短、没有办理营业执照、或者没有完税凭证的情况。
四是住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。
在征收过程中，如果房屋属于“住改非”的情况，可以到拆迁部门确定该种情况的补偿标准，或者咨询专业律师，北京市盛廷律师事务所联系电话010-86395993。
