近日，发现有网友留言提问有关腾退的问题。虽然腾退问题不具有普遍性，仅在北京地区出现，但鉴于咨询网友较多，特设计了本期答疑。面对问题，盛廷律所的两位专业律师分别从不同角度对腾退问题进行了解答。
【赵传学律师】腾退or征收？区别何在？
【盛廷普法】
关于腾退与征收拆迁有什么区别的问题，首先要明确的是这两者是完全不同的两种法律关系。
腾退不改变土地的所有权及土地的性质，
征收拆迁属于国家的征收行为，改变土地的所有权属。
腾退主要依据《中华人民共和国村民组织法》及我国民事法律体系，从合乎法理的角度分析，这应当算是一种自主拆迁，必须遵循的一项，也是最重要的一项原则是平等、自愿。
也就是说：
首先，应当召开村民会议制定补偿方案。村民会议和村民代表会议是不同的，村民会议它要求有本村18周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。
《中华人民共和国村民组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：其中第（六）项：宅基地的使用方案；第（七）项：征地补偿费的使用、分配方案；第（九）项：村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
根据上述规定，腾退方案涉及宅基地的使用及补偿费，涉及村民重大利益，应当召开村民会议。
其次，想要被腾退人腾退房屋及土地，必须要在其自愿的前提之下，任何单位和个人不能强制被腾退人腾退房屋。《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条规定：“违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。”对村民腾退的强制执行，只有通过法院强制执行，不可能一方当事人强制执行。
【张晓燕律师】你不了解的腾退！腾退究竟是什么？
【盛廷普法】
说到腾退：
首先要明确的一点是：腾退不是一个法律上的概念；
其次，腾退主要出现在北京地区，其他地区很少出现；
再次，腾退主要出现在集体土地拆迁过程中。
因为北京市腾退在法律原则上参考《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第124号令），根据该规定，集体土地上的拆迁有两种情形：
一种是国家建设征用集体土地，这种情形需要国务院或者省政府的审批；
另一种情况是农村建设占用集体土地，而大多数的腾退是基于此情形产生的。
但是在实务中，大多数的情况是以腾退之名行征收之实，所以一定要揭开面纱看本质。腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导及深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权；因为腾退法律程序较少，提起法律程序比较困难，遇到腾退问题时一定要学会用法律的手段，弄清楚腾退背后的征地行为的实质是什么，再根据背后不同的实质行为采取不同的法律手段。一般要求村务公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题，要求查处违法拆迁等，对腾退拆迁人提起相关法律程序。
《你问我答话拆迁》是盛廷律所设立的以视频为主要形式的答疑类栏目，立足于解决被拆迁户在征收拆迁过程中遇到的实际困难和疑惑。答疑主要分为两部分，一部分是针对被拆迁人普遍关心的“如何通过法律手段维权？打官司有用吗？拆迁我拖到最后是不是就能提高补偿？”等问题进行解答；另一部分是资深律师针对征收拆迁中涉及的专业性法律问题进行讲解，而且不仅局限于法条的浅显解读，还会针对承办案件过程中的实务技能和经验进行分享。答疑注重实用性、专业性，及时性，从而可以更直观、多样的为被拆迁户答疑解惑，生动普法。有意向互动者可拨打电话（010-86395993）预约咨询。
