随着我国城市化建设脚步的加快，很多城中村、旧房、危房等都得到了彻底的拆迁改造。越来越多人为了孩子更好的教育、更优质的环境，涌入城市。随之而来也出现了新问题。

如今，或许因房价太高，或许因不同的理财方式，大部分业主都采用银行贷款方式购买房屋，也就是俗称的“按揭”。

但是，因为政策上的规划，有些人的房子还在按揭，就可能会面临拆迁。很多人担心，自己都还在还银行贷款，如果小区被拆迁，房屋没有了，那银行的钱该怎么还？再买房按第几套算？会不会吃亏？会不会影响领取拆迁安置费？等等。

北京市盛廷律师事务所为大家解答此问题：

一、“按揭”和“拆迁”没有本质上的关联

1、“按揭”是业主和银行之间的借贷合同关系

业主在购买房屋时，向银行贷款，相当于将自己所购买的房屋抵押给银行。

2、“拆迁”是业主和拆迁方之间的拆迁协议

规划部门在进行拆迁规划时，不会将某一地块的业主是不是按揭购房考虑在内。因此，只要业主产权手续合法齐全，在拆迁过程中就有权利获得安置补偿。

二、选择“货币补偿”和“产权置换”的业主情况不同

1、因为按揭购买的房屋相当于抵押给银行，银行是抵押权人。

如果因为房屋被拆迁导致抵押物消失，那么银行的抵押权就会消失。但是，就抵押物所取得的价款，抵押权人银行具有优先受偿权。也就是说，业主拿到拆迁补偿款后，应当首先偿还银行贷款。

2、换一种说法

因为拆迁方只有与业主签订了拆迁安置补偿协议后，才能获得拆迁房屋的权力。所以，对于选择货币补偿方式的业主，拆迁方也可以主动帮助其偿还银行贷款，而后再在安置补偿款中扣除。

3、对选择产权置换的业主

拆迁方应协助其将原先抵押给银行的房屋转换成安置房，再重新签订一份贷款协议。

三、再买房，算第几套？

因为首次购房和再次购房，在首付和贷款利率上会有很大不同。因此，对于拿到房屋拆迁补偿款的业主来说，想要采用贷款的方式重新买房，如果被按照第二套房屋贷款对待，银行的利率差就会使他们压力变大。

曾有记者采访过某银行的工作人员，他们表示，业主和银行之间是借贷合同关系，无论何时，业主必须还清借款。在拆迁之前，业主应当告知银行，如果业主要再次购买房屋，在银行办理贷款时，银行将按照第二套房屋贷款的办法给予办理。因为在很多银行的征信系统上，显示的业主曾办理过第一套购房贷款信息并不会随着拆迁而消失。

但是，也有银行表示不同的银行的政策不同。对于他们银行，如果业主能够出具证据证明房屋确实已经被拆迁和消失了，那么是有可能按照第一套房屋贷款来办理的。

四、面积如何置换？

数年之前，业主们购买的多是五、六层的多层楼，没有电梯，没有其他更多的公共设施，公摊面积比较小。但是，拆迁后新安置的住房多是带有电梯的高层或小高层楼，公摊面积高达20％-28％。如果都是以建筑面积互换，原来居住多层楼房的业主的权益明显受损。

但是，对于置换面积的问题还没有一个明确的规定，业主们贷款的银行也呼吁“拆迁方应当考虑业主的实际问题，在补偿安置办法中进行照顾。”

相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十一条

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。