在旧城改造、棚户区改造中，特别是一些工矿、林区、垦区棚户区、城中村项目，很多被征收人的房屋前后都建有大小不一的院落，这些院落是否应该单独补偿？

【案例简述】    

张某某的房屋处于征收范围内，但因评估机构未对其房屋所附带院落的价值予以评估认定，因此征收部门未对该院落进行补偿。

张某某认为，涉案房屋附带的几十平方米院落，属于涉案房屋国有土地使用权的一部分，应当将该面积纳入评估范围，按照市场价格一并予以征收补偿，于是张某某诉至人民法院。

经审查，法院确定该评估报告并未说明涉案空置院落土地使用权价值如何体现，最终法院判决，房屋补偿决定对于土地的补偿不当，依法撤销该补偿决定。

【律师解答】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》是城镇国有土地上房屋征收补偿的最基本的法律依据，该《条例》第十七条对征收补偿范围作出明确规定。但这里仅仅是指房屋的占地面积，并未涉及院落土地面积。但是

一、关于出让取得的国有土地使用权的院落补偿

《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（（2012）行他字第16号）中明确：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”

这里的“使用私有的土地”为办理了土地使用权出让手续。这个答复明确了出让土地使用权的院落，应当予以补偿。

二、对于无偿划拨取得的国有土地使用权的院落补偿

针对一些工矿、林区、垦区棚户区改造项目中的土地使用权人为国有改制或破产企业，2001年国土资源部下发《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益计入企业资产。”

这一规范文件首次明确了企业的国有划拨土地权益，明确承认划拨土地使用权益是一种财产权。因此，收回划拨土地使用权，应对原土地使用权人给予补偿，补偿前必须进行价值评估，且按照《城镇土地估价规程》规定的标准进行补偿。

结合上述两个规范性文件可知，划拨取得的国有土地使用权是属于使用权人的一种财产权，应当得到补偿。

因此，工矿、林区、垦区棚户区改造项目中被征收人的院落，同样也可以获得补偿，但需要注意的是，一般补偿对象为企业。对于个体被征收人，需要与企业进行协商，获取部分补偿。

遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。

撰稿人：朱志超/审稿人：岳纲举、何艳/编辑：彭丽颖