征收拆迁中，房屋拆迁补偿有两种方式可以选择：货币补偿和房屋产权调换（根据情况还有货币补偿和产权调换相结合的方式）。被拆迁人有选择采取哪种补偿方式的权利，拆迁方如果不提供这两个选择属于违法。

置换形式

房屋产权调换，也叫房屋产权置换，有两种形式：

①异地安置：由于开发商项目不涉及住宅，或者由于该地块容积率原因不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

这种产权调换形式下，被拆迁人得到的是异地安置房。

②回迁安置：开发商在原拆迁地块上新建住宅，拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

这种产权调换形式下，被拆迁人得到的是回迁安置房。

置换标准

不管是异地安置还是回迁安置，根据评估方法不同，有两种置换的标准：

①价值标准：依照法定程序，先对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

被拆迁人与拆迁方按被拆迁房屋的评估价值与安置房的价值结算差价。

②面积标准：以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的产权房屋调换。

被拆迁人只能选择与房屋产权证载明的法定面积最接近的户型。被拆迁房屋产权面积超过安置房最大户型面积的，由本人申请，经拆迁方同意，可以选择多套安置房（所选安置房总面积不超过被拆迁房屋法定总面积）。

产权调换需要注意的几个问题

一、关于房屋面积的问题

调换房屋的面积无论是对被拆迁人还是对拆迁方来说，都是利益攸关的重大问题。

①人均居住面积

目前，我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积。因此，如果拆迁方的调换房屋的人均居住面积不到当地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准。

②调换房屋面积

前文提到，产权调换有两种置换标准（面积和价值）。按照面积标准置换，被拆迁人需要小心一个陷阱。

拆迁过程中，一些拆迁方以“拆迁补偿货币化”为借口，试图按被拆迁房屋的价值来确定安置房的面积，这实际上是变相剥夺了被拆迁人的合法权益。

调换房屋的面积，原则上是以被拆迁房屋的面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定（除非被拆迁人主动放弃面积上的利益）。

二、关于房屋位置的问题

在产权调换中，回迁安置有一个概念不容忽视——原地还房。我们都知道，不同地段房屋价值有明显差异；同一地段房屋所处的具体位置、朝向、楼层等不同也会产生差异。

拆迁过程中，一些拆迁方为扩大自身利益，将原地还房中的“原地”理解为与被拆迁房屋处于同一地段或是处于同一级别的地段。当拆迁方利用自己特有的优势地位，以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，就会给被拆迁人造成无法挽回的损失。

那么，原地还房中的“原地”该如何理解？

以《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》为例，该办法在关于产权调换规定的章节中就明确了“原地，应当就是被拆迁房屋的原址”。

该《办法》还规定，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的，才可以另行安置房屋。也就是说，除了这三种情形，原地还房都应该是在被拆迁房屋原址还房。

三、关于产权调换协议的问题

拆迁的双方当事人如果就拆迁补偿安置达成了一致意见，那么就要签订协议。

被拆迁人一定要注意，选择产权调换时双方签订的协议名称应当为《拆迁安置补偿协议》（不能以其他名称替代）。实践中，拆迁方提供的产权调换协议名称五花八门，其中有一种叫做《商品房置换合同》。虽然表面上看协议的内容都是产权调换，但协议形式不同所获得的保障程度就不同。

拆迁过程中，拆迁方可能会有把原本应调换给被拆迁人的补偿安置房屋卖给第三人的做法。针对此情况，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力。

该《解释》第七条规定，拆迁方与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁方以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁方将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的，应予支持。

也就是说，当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。被拆迁人有权优先于第三人获得约定的房屋，可以依据拆迁补偿安置协议对抗第三人，在实体利益上得到保障。

另外，国家对房屋拆迁所获得的产权调换房屋在税收上是给予优惠的，而对商品房置换所获得的房屋是没有优惠的，这也是事关被拆迁人利益的一个方面。

撰稿人：胡拓颖/审稿人：岳纲举、陈伯文/编辑：彭丽颖