“住改商”的含义

将住宅改为经营之用，专业名词是“住改商”，也就是说，原来产权性质（产权证登记用途或房屋设计用途）为住宅，但是后来依法取得了营业执照成为经营性用房。

“住改商”的法律依据

（一）“改”的依据：

①依据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

②依据各省市的《关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）注册登记管理的通知》的相关规定，住宅改为经营场所在一定的条件下是完全合法的。

（二）“补”的依据：

依据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

补偿内容与方式

“住改商”的补偿包括两部分：经营补助或者经营性补偿，停产停业损失的补偿。

（一）经营补助或者经营性补偿。

经营补偿或补助是对房屋实际用途由住宅改变为经营后“增值”部分的补偿。实践中，通常是按照满足一定条件的前提下给予一定比例补偿。例如：

1.《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通》中的第三十四条规定：①1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的70％给予补偿。②1987年1月1日《广州市城市规划管理办法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60％给予补偿等。

2.《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第六十三条规定：《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》公布前，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为商业门面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按原房屋证载用途予以补偿外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对其实际用于经营的部分可按不超过两者价差的50%给予补助，具体标准由区政府确定。

（二）停产停业损失的补偿。

1. 获得停产停业损失补偿的前提要件一般为同时满足：

①被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

②有合法、有效的营业执照或者登记证，营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋，并且在连续经营的；

③已办理税务登记并具有纳税凭证；

④但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署承诺，遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁，以及要求恢复原场地使用性质时，不申请相应补偿的除外。

2.补偿方式：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

同时，由于各地经济发展水平不均衡，各省、自治区、直辖市都制定了相应的规定。首先由征收双方协商，协商不成的再评估，而评估中停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限。

结束语

本文只涉及到“住改商”被征收人选择货币补偿方式时的相关知识，而“住改商”的产权调换方式没有通用性。“住改商”的经营性损失与停产停业损失补偿费的确定标准非常重要，直接关系到国家利益和被征收人利益的平衡，有相关诉求的被征收人可以与我们的专业律师联系寻求帮助。

遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，且拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。

撰写人：胡拓颖

审稿人：岳纲举、陈伯文

编辑：彭丽颖