12月10日至12日召开的中央经济工作会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

城镇存量住房改造提升、城镇老旧小区改造再次成为热点。现在很多城市都开始注重旧城改造的项目了。城市中心地段房龄超过40或50年的小区成为了升级改造的重点。老旧小区改造费用不菲，那究竟由谁承担？

为什么是改造不是拆迁

老旧小区一般居住条件好于棚户区，楼体结构没有大的安全隐患，但是由于年限久远，小区道路、车位、排水、防雨等基础设施配套差，影响百姓的居住需求。但是，为何不拆迁而只进行改造呢？

1.旧楼可以通过改造完善

旧楼尽管破旧，但是其基础结构安全，通过一定程度的改造，可以大大提升居住舒适性。所以为了不浪费资源，各级政府会选择老旧小区改造的方式，而避开大拆大建的方式，这也是最优的选择。

进一步来说，老旧小区一般地处市中心繁华地带，很多小区私搭乱建情况也比较突出，其外观一定程度上影响市容市貌，通过改造提升可以很好的提升城市整体面貌。从便民的角度来说，老旧小区通过环境整治、提升改造，能大大改善居住环境，给小区居民创造更多的民生便利设施。

2.老旧小区拆迁难度较大

首先，老旧小区的权属问题很复杂，有机关分房、企业分房，土地性质、房屋性质也不一样，牵涉利益较多，造成拆迁工作复杂程度高。一些老旧小区分房的性质属于经济适用房；有的小区针对员工的福利分房，但员工已经去世，子女在居住。种种情况会让改造工作变得更复杂。

其次，很多老旧小区本身面积就小，拆迁之后土地利用率也不高，居民回迁会有较大的问题。同时，市内拆迁很多时候也会遇到交通、施工等方面的诸多限制，为了减少不便利的情况出现，改造就显得经济实惠多了。

3.开发商对老旧小区开发的动力不足

老旧小区除了一些厂矿企业的住宅区比较规范、占地较多以外，一般小区的规模都比较小、比较分散。那么开发商来进行项目运作的时候难度也很大，而且普遍的从开发收益来讲，也不会像城中村那样利润高。

由于上述三个方面的原因，全部推倒重建的房地产开发模式，难以在老旧小区的改造工作中实施。

费用需要居民承担吗

老旧小区的居民对于小区改造当然是双手赞成，但是他们最关心的是费用承担的问题。毕竟住在老旧小区的居民一般都是老人或者城市低收入家庭，他们本身经济负担能力就较弱，对费用问题最为敏感。

针对这个问题，住建部给出了“小区居民”“社会企业”和“中央补助”三个渠道。

主要是按照业主主体，也就是居民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金模式。

此前国务院也提出，要以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持，运用市场化方式吸引社会力量参与。

不过，这个机制必须要可持续，因为金融的方式不能只投入而转不起来，所以可持续是这个机制运行的前提。另外还有一个风险，就是债务的防范。

从实际执行上来看，地方财政目前仍是大部分项目的主要资金来源，居民出资比例很小。

如河北省公布的老旧小区三年改造计划，市、县两级财政的出资占比高达86.65%，居民自筹部分仅占总金额的4.32%。

故，对于城市老旧小区的改造费用，居民不必太过担心，及时关注公告，及时反应自己的情况就好。

遇到拆迁，不必慌张，各地拆迁政策不同，且拆迁案件本身复杂，切勿简单套用，建议寻求专业法律的救助，为自己争取最大的合法权益。

撰写人：岳纲举

审稿人：岳纲举、尚晓娟

编辑：彭丽颖