本案关键词：房屋收购、强势谈判
本案焦点问题
遭遇“房屋收购”这种较为少见的征收方式，如何维权？
收购组工作“强势”，被拆迁户有家不敢回、家门不让出？
承办律师简介
“……一是征收不合法，既没有正规的征收文件，态度还特别强势，无法沟通协商；二是补偿不合理，隔着一个小铁路线，自己的补偿还不如对面土地的补偿多。”
房屋收购，父子俩有家不敢回
2019年有一段时间，项先生父子一直在外边找地方住，没有回家。他们并非有债主需要躲避，而是因为不堪忍受收购组强势工作方式的侵扰。
无论是出于通过补偿提高生活水平的朴素心愿，还是对国家经济蓬勃发展大兴建设的喜闻乐见，包括项先生在内的大部分老百姓，都是非常支持征地拆迁的。然而，项先生父子却遇到了一种非常少见的征收方式——房屋收购。
2019年初夏，在项先生所居住区域的公告栏里，赫然出现了一则《房屋收购公告》。公告显示，因进行黑臭水体的整治工程，要对该区域内的房屋实施收购。项先生的房屋正好在收购范围内。
如果是双方满意、皆大欢喜的房屋收购，倒也无可置喙。偏偏就补偿安置的问题，项先生与收购组没能达成一致。
争执不下之时，项先生更是对收购组过于强势的态度心生抵触，甚至为躲避收购组不敢回家，哪怕在两周后已经委托盛廷律师介入的情况下，依然唯恐回家遭遇收购组的人海攻势，宁肯住酒店。
盛廷律师初步判断：
了解项先生面临的处境后，徐勇、龚鹏菲两位盛廷律师初步判断：
国有土地上房屋的征收应当依照法定程序进行。如果以房屋收购的方式征收，应当基于双方平等自愿原则协商一致。收购作为一种较为少见的征收方式，并不具有法律意义上的强制性。
接受委托，直击命脉：律师函+信息公开
怀揣这段时间饱受的困扰，项先生父子俩来到北京寻求盛廷律师的帮助。
项先生有两点不能接受：
是征收不合法：既没有正规的征收文件，态度还特别强势，无法沟通协商；
是补偿不合理：隔着一个小铁路线，自己的房屋补偿还不如对面土地的补偿多。
接受委托后，
盛廷律师首先向相关部门发出了《律师建议函》，告知律师已介入，并表明立场态度：
老百姓是支持地方建设的，但是征收、补偿应当依法依规地进行。无论是法定程序征收，还是收购方式征收，都需要尊重当事人意愿，进行协商，避免矛盾激化。
同时，为更进一步调查取证，盛廷律师向相关部门申请信息公开。
征收合不合法，不是当事人说了算，也不是律师说了算，要拿证据说话——第一要看有无合法的征收文件和材料，第二要看有无合法的补偿方案。
作为经验丰富的专业拆迁律师，盛廷律师所申请公开的信息直击对方命脉。从收购组此前采取的工作方式来看，所申请公开的这些合法材料，他们都拿不出来。
不出所料，发出建议函没多久，项先生就接到收购组的电话，希望协商解决问题。一朝被蛇咬，十年怕井绳。当事人项先生不愿再单独面对收购组，希望律师能出面。
经初步分析，两位律师也觉得此时可以适当介入谈判。针对项先生情况，律所召开了临时的小型讨论会，作出了一个适合项先生案件的最优谈判组合：前期接洽了解案情且擅长谈判的贾新芳律师，与承办案件的徐勇律师一起前往当地谈判。
强势谈判，数次报警达成协议
到达当事人家中，盛廷律师才明白项先生为何不惜在外住酒店也要躲避收购组——对方派出了20多人参与谈判。
如此人多势众的架势，普通人谁能不忌惮？好在长年拆迁维权的盛廷律师身经百战，面对收购组的人海攻势，拿出了“舌战群儒”的气场，为当事人应得的合法利益据理力争。
第一天。
上午谈判很顺畅，一直有进展。双方都提出意见，该争取的争取，该让步的让步。下午，针对上午没能达成统一的一些意见再次协商。
然而这次，收购组一改上午的温和态度，强势起来，对当事人的要求寸步不让。项先生也有自己的坚持，不愿妥协。
谈判陷入僵局。
两位律师和当事人沟通后，认为既然收购组没有协商的诚意，那么律师先返回北京，启动下一步法律程序。
此时，项先生已经是区域内未签协议的最后一户。迫于完成征收任务的压力，收购组锁上了项先生家大门不让离开，一定要谈出个结果。一时间冲突升级，大门内的当事人、律师，大门外的街坊、亲戚，都数次报警。
征收工作并非治安管辖范围，民警也无可奈何。收购组表示律师可以走，当事人不能走。
此时谈判氛围紧张，剑拔弩张一触即发。考虑到拆迁律师是当事人和征收方之间沟通协调的重要桥梁，两位律师经过认真分析，初步判断对方有谈判诚意，但仍处于情绪对抗和处理阶段。此时，如何拿捏谈判尺度和火候显得至关重要：不要陷入双方的情绪对抗中，保持中立，沉着冷静应对，抓住时机寻找突破。
谈判几经波折，公安数次出警，双方的拉锯战持续到了晚上10点也没有进展，但两位律师隐约的预感到，双方已经到了一定的心理临界点，最佳时机就快到了，电闪雷鸣间即可能定出胜负。
第二天。
经过前一天的争执和一晚上的冷静，无论是收购组还是当事人情绪都平稳许多。两位盛廷律师再次向收购组表态：限制人身自由的做法是不可取的，强势的工作方式引发当事人抵触反感不利于问题的解决，并将提起法律程序追究责任。
此时，收购组终于缓和态度拿出诚意，当事人也在律师的建议和劝导下有所取舍，双方终于各退一步，就拆迁补偿的问题达成一致协议。
在盛廷律师的专业法律指导和当事人的努力争取下，项先生最终补偿得到提升，获得了满意的维权结果。
后 记
谈判结束后，当事人父子俩把盛廷律师送到高铁站，不住地对律师表示感谢。看到父子俩这段时间在外躲避维权的不易，和现在终于解决心事尘埃落定的放松，律师也满心感慨。
此案的成功源于当事人与律师之间的默契配合，源于盛廷律所灵活多变的团队合作组合，源于承办律师扎实的承办技巧，源于谈判律师对谈判时机的精准把握。
本案中当事人遇到的是一种非常态征收方式——房屋收购。考虑到可能会有更多被征收人遇到类似问题，盛廷律师在此作个提醒：
遇到国有土地征收时，要注意甄别不同的拆迁方式，通常有三类：一种是正规的国有土地上房屋征收程序；一种是收购（多是针对企业）；一种是国有土地收回。
第一种是正规的征收程序，按照法定程序征收。法定程序会保障老百姓诸多救济权利和救济途径，因此遇到补偿不合理的情况时，要知道自己有这些权利并去行使。
后面两种都不属于按照法律法规来征收，因此不具有强制执行力。如果遇到权益受损的情况，要及时咨询专业拆迁律师。
（案件来源：2019-192）
撰稿|胡拓颖
审稿|徐。勇
编辑|马睿一
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