原有房屋性质为住宅，后用于经营的，俗称“住改非”，在征收中应如何予以补偿，事关每一个被征收人的切身利益。

我们现在就如何补偿这个问题，做一个详细的梳理。

要解决住改非的补偿问题，首先要确定征收补偿都包括哪些项目。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，征收补偿主要包括四部分：

1. 被征收房屋价值的补偿；

2. 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

3. 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

4. 市、县级人民政府具体制定地方性法规和安置补偿方案中规定的补助和奖励。

第2项和第4项涉及的搬迁、安置的补偿、补助和奖励，详见在地方征收补偿法规和具体的安置补偿方案中，较为固定，容易产生争议的是第1项和第3项，被征收房屋价值的补偿和停产停业损失的计算上。

在国家整体层面上：

国务院办公厅国办发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，产权证记载为住宅用房，实际用于经营的，从房屋的性质上仍属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定，给予适当的营业性损失经济补偿。

由此可知，在国家层面上，将住改非房屋价值的补偿和对停产停业损失的补偿，放权给了地方，由省级人民政府甚至是市级人民政府对这两项作出具体的规定。

比如：

《江苏省人民政府关于印发江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》第十五条规定，“被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。”“被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。”

可以看出，擅自住改非的，在江苏在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，倾向于不给予停产停业补偿，但对2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施之前的住改非，就可以参照年份予以补偿，具体标准由下属各实现自己规定。因此，住改非开始的年份，在确定补偿中至关重要，也要考量到多年来征收法律法规的更迭。

而《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条则规定，“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70%标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费”。

也即住改非的房屋，参照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格予以相应比例的补偿。

《开封市国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》“五、“住改非”适当补偿的标准按其住宅房屋市场评估价与经营性用房市场评估价差额的80%给予适当补偿。 ”则规定得更为直接一些。