2021年3月5日上午，在十三届全国人大四次会议开幕会上，政府工作报告发出多项直抵民心的民生承诺。其中“新开工改造城镇老旧小区5.3万个”值得关注。

会上政府工作报告这样说：“政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。”

2021年将新开工改造城镇老旧小区5.3万个，老旧小区改造难免涉及征地拆迁相关问题，说明拆迁将继续火！2021年如果您所在的老旧小区要改造，那么关于违建和强拆的问题一定要注意。

老旧小区改造会清理违建

老旧小区改造的工作之一，就是纠正过去违法占用公用小区土地建设房屋的违法行为。

清理违法建筑的目的，是为了以使现在的小区业主能够有地方停车、有地方绿化，恢复小区的环境。

所以，有的小区居民就会遇到这样的情况，在相关部门落实老旧小区改造和拆除违法建筑工作中，自己的房屋被认定为违法建筑。

具体过程可能是这样的：

①市城管局立案，向房主发出《询问调查通知书》，让房主到市城管局接受询问；

②市城管局经调查后，向房主发出《责令改正通知书》，要求房主在规定日期前自行拆除恢复原状；

③市城管局向房主作出《限期拆除告知书》；

④市城管局向房主作出《限期拆除决定书》，责令七日内自行拆除违法建筑。

这样的房屋之所以会被认定为违建，一般是没有取得规划许可，也不在房产证登记的面积内。

所以对于自己的房屋一定要履行好相应的审批手续，办好证件，避免被认定为违建。

除此之外，还有一种房屋没审批没证件的情况，却不应当被视为违建：历史存留的房屋，建成于上个世纪七八十年代，甚至更早至五六十年代。这样的房屋在当时只需要很简单的手续就可以建成，所以不能用现在的法律简单粗暴地将其归为违法建筑。

上述这种情况下，房屋如果被征收，是能获得拆迁补偿安置的。

在老旧小区改造的过程中，如果房主认为自己的房子不是违建，那么可以提起行政诉讼，请求法院撤销市城管局作出的《限期拆除决定书》，避免房屋真的被强拆；如果房主认为自己获得的补偿不合理，很大可能征收拆迁存在违法，也可以提起行政诉讼，争取合法合理的拆迁补偿。

老旧小区改造拆迁可能违法

改造老旧小区工程浩大，不可避免地是会对一些房屋进行征收拆迁，也不可避免地会产生一些违法拆迁行为。

老旧小区改造拆迁违法案例

地点：河南郑州某区

起因：老旧小区改造

案情：

2019年11月2日，街道办向某社区业主发出《通知》：“为改善老旧小区居民的居住环境，……需要拆除、清理院内各类违章建筑、构筑物、临时建筑等；望涉及到的业主积极主动配合，并于11月5日之前自行拆除恢复原貌。逾期不整改的，办事处将组织多部门联合依法进行拆除。” 

2019年11月12日，街道办向业主或房主发出《违建拆除通知》：“为推进老旧小区改造，……需对违法建筑予以拆除，请你处于11月13日下午3点前将自己房屋腾空，届时予以拆除，否则造成的损失由个人负责。” 

2019年11月13日，街道办将房屋拆除。房主不服强拆，提起行政诉讼。

法院观点：

街道办为公共事业的需要，组织实施了老旧小区改造，该措施能够有效提升老旧小区居民的居住环境及安全，促进城市均衡发展，其所起到的积极作用应予以肯定。

但程序合法是行政执法的基本原则之一，行政机关作出任何行政行为，均应按照相应的法定程序进行。

根据《中华人民共和国行政强制法》规定，行政机关在实施强制拆除措施时必须要履行公告、催告、听取当事人陈述、申辩等法定程序。

街道办在实施强制拆除行为前，应当履行法定程序。但是被告没有提供证据证明其履行了相应的强制拆除程序，故应确认其拆除房屋的行为违法。

老旧小区改造过程中，可能发生的违建、强拆问题不容忽视。这里，所有的小区业主都需要明白：

房屋是不是违建？是一个问题；

违建的认定是不是合法？是一个问题；

即使是违建，拆除违建的程序合不合法？是一个问题。

所以，如果遇到这样的情况，别着急，你可以通过法律途径（提起行政诉讼）来维护自己的权益。

因为，程序合法是行政法的基本原则之一，征收部门作出任何行政行为（比如拆除违建），都要按照相应的法定程序进行。

拆除违建建筑，需要按照《中华人民共和国行政强制法》的相关规定，履行公告、催告及告知当事人有权陈述、申辩等法定程序，否则就是违法。

作者：胡拓颖