“先补偿后拆迁”是征收拆迁工作的一项基本原则。

但是实践中我们往往看到，不仅征收部门可能会违背这个原则，甚至拆迁户自己也不知道有这个原则。

如果拆迁户不知道自己遭遇了这方面征收程序的违法，自然也就不知道如何去维护自己的权益，更遑论去争取合理的高补偿。

什么是“先补偿后拆迁”原则？

实施征地拆迁，一般按土地性质的不同，区分为集体土地征收和国有土地上房屋征收。

征收集体土地上的房屋，相关法条原文是这样写的：“对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则……”

征收国有土地上房屋，相关法条原文是这样写的：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”

因此，不管何种土地上的房屋征收，法律都作了明明白白的规定：征收拆迁要“先补偿后拆迁”。法律有规定，还要看落实到不到位。对于拆迁户来说，他们应该感受到的征收工作是什么样的呢？

是征收部门和拆迁户就拆迁事宜达成一致，先签订了安置补偿协议，然后拆迁户们拿到补偿款，再然后拆迁户们腾空房屋、交出房屋，最后房屋被拆除。

这是征地拆迁的正常流程，也是“先补偿后拆迁”原则的切实体现。

一旦征收部门违背“先补偿后拆迁”原则，那么，拆迁户可能还没拿到补偿款，房屋就被拆除，直接面临经济的损失和补偿利益的侵害，以及后续时间、精力、金钱等维权成本的无端增加，可谓是百害而无一利。

而且，即使在拆迁户已经得到安置补偿，或者没有正当理由拒绝接受安置补偿的情况下，征收部门想要强制搬迁和拆除，也必须按照法定程序申请人民法院强制执行。如果没有得到法院裁定准许强制执行，征收部门就没有直接强制拆除房屋的权利。

当上述这些损害拆迁户利益的情况发生时，基于法律法规对征收程序和方式作出的明确规定——“先补偿、后拆迁”原则，拆迁户们可以通过法律途径维护自己的权益。

违背“先补偿后拆迁”维权成功

1.签了《拆迁过渡协议》就拆房，违背“先补偿后拆迁”原则

当事人李先生受“搬迁奖励”政策影响，和征收部门签订了一个《拆迁过渡协议》，而后腾空了房屋并交付住房钥匙，随后房屋就被拆除。但是，李先生并没有拿到补偿款。

征收部门在李先生腾空房屋并交付住房钥匙后实施拆除房屋的行为，表面上看似乎是依照协议的行为，也不违背李先生的意愿。但不可忽视的是，这种“貌似自愿”是建立在当事人李先生并没有获得实质补偿的基础上。

李先生和征收部门签的《拆迁过渡协议》，只是对过渡费、搬迁费和奖励金额等进行了约定，并没有对李先生作出实质性补偿安置。征收部门以此作为拆除房屋的依据，违背了“先补偿、后拆迁”原则。

相当于来说，征收部门在没有完成安置补偿工作，又没有申请法院强制执行的情况下，就拆除了当事人李先生的房屋，这是明显违反法律规定的。

在这个案例中，当事人李先生法律维权成功。

2.约定“先拆除后处理”后拆房，也违背“先补偿后拆迁”原则

当事人王先生在《地表附属物登记情况》上签字了，这个文件中写了一句话：“……与王XX协商，同时经本人同意，先拆除后处理”，随后房屋被拆除。但是，王先生和征收部门并没有就地上房屋及其他附着物安置补偿情况达成协议。

双方约定了“先拆除后处理”，是不是征收部门的拆房行为，就不违背“先补偿后拆迁”原则了呢？答案：不是。

仅仅只有征收双方关于“先拆除后处理”的约定，并不能从根本上保障拆迁户的安置补偿权益，更不能替代整体的安置补偿协议。所以这个“先拆除后处理”约定，在征收部门完成安置补偿工作之前，就不能作为拆除房屋的合法依据。

也就是说，征收部门只依据当事人王先生关于同意先拆除后处理的承诺，直接将王先生的房屋和地上附着物清除的行为，是不符合法律规定的。

在这个案例中，当事人王先生法律维权成功。

 盛廷律师提醒

无论是征收集体土地还是征收国有土地上房屋，征收部门都要遵循一个原则——“先补偿后拆迁”。

征收部门要在完成补偿安置工作的前提下，依照法定程序拆除房屋。

在征收补偿工作完成前，拆迁户对被征收房屋和土地拥有合法占有的权益，这是不能被剥夺的。拆迁户没有获得安置补偿前，不能强制拆除房屋。

也就是说，征收土地和房屋除了要遵循“无补偿则无征收”的原则外，还要遵循“先补偿后拆迁”的原则，否则，拆迁户有权拒绝搬迁，一般情况下征收部门也不能强制执行。

当然，实践中也存在征收部门与拆迁户达成补偿协议后，还没拿到补偿款，拆迁户就主动将土地或房屋腾空交付征收部门处理，征收部门这时采取的拆除行为就不属于强制拆除范畴。

但必须要注意的是，这里拆除行为的合法性和正当性，完全是基于拆迁户认可安置补偿后的自愿处分行为。如果拆迁户后续一直没拿到补偿款，或者对安置补偿有异议，不再“认可”，不再“自愿”了，那么还是可以依法维权的，“先补偿后拆迁”原则自始至终保障拆迁户的合法权益！

作者：胡拓颖