城中村改造中，很多村民的房屋没有产权证，被征收方一句无证房不补偿就打发了。但真的是这样吗？房屋征收中，无证房能否获得补偿，关键看它是违建还是因历史原因形成的无证房。最高人民法院明确：不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑。这篇把无证房的分类、认定标准和维权方法一次讲清楚。

一、无证房和违建是一回事吗？

无证房不等于违建。违建是无证房的一种，但无证房还包括因历史原因形成的合法房屋。

第一类：违建房屋：经合法认定后不予补偿

违建房屋，是指经过有关部门调查后，被认定为不合法不应当建设的房屋。这类房屋本身违反了《土地管理法》《城乡规划法》等法律规定，同时，政府已经按照法定程序对此类房屋进行调查后，最终认定该房屋违建，因此不授予合法权属证明。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

因此，被有关部门依法认定为违建的无证房屋，不能在改造中得到补偿。

第二类：历史原因形成的无证房屋：应当补偿

但是，违建房屋虽然无证，却把违建与无证房屋划等号。因历史原因形成的无证房屋，不能简单认定为违建，也不得借此不给予相应补偿。

中华人民共和国最高人民法院行政裁定书（2018）最高法行申5424号明确指出：

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。

结论：如果自身的无证房屋是经过政府调查认定的违建房屋，则无法获得补偿。但是，因历史原因形成的无证房则应当获得补偿。

二、无证房认定实践中常见的3种违法情形

对于无证房屋而言，进行认证是非常重要的。然而在认证实践中，也可能遇到一些损害被改造当事人合法权益的违法行为。常见的情形有以下3种：

（一）村委会自行出具违建证明

违建证明是决定无证房屋能否获得补偿的关键因素，必须要依法由政府有关部门严格按照程序进行认证，不能由村委会自行出具违建证明。村委会没有法定职权认定违建，其出具的违建证明不具有法律效力。

（二）以无证为由直接拒补，不走法定认定程序

虽然违建依法不得获得补偿，但违建也需要依法认定后再得出结论，不能不走法定程序就直接认为是违建。另外，无证并不等同于违建，不能按照违建的方式对待。征收方必须在作出违建认定决定前，履行调查、告知、听证等法定程序。

（三）以拆违建名义实施逼迁

以违建为名进行拆除，是一种常见的违法手段。违建不用支付补偿，这类方式是打算以违建为名来减少支出成本，但却损害了被改造当事人的合法权益。土地征收中，行政机关不得以拆违代替征收，规避法定补偿义务。

三、被改造当事人如何维权？

对于上述违法行为，被改造当事人可以采取以下措施进行维权：

第一步：收集建房年代的证据

包括航拍图、水电缴费记录、老照片等，证明房屋建造时间和长期使用情况。

第二步：收集政府认可的证据

包括门牌号、登记记录、唯一住房证明等，证明政府对房屋存在的知晓和默认。

第三步：对违建认定决定申请救济

可以在收到认定决定后60日内申请行政复议（《行政复议法》第20条），或在6个月内提起行政诉讼（《行政诉讼法》第46条）。对认定程序有异议的，还可以申请听证。

四、常见问题解答

（一）问：无证房和违建是一回事吗？

答：不是。违建是经过政府部门依法调查认定后，确认不合法不应当建设的房屋。无证房是一个更宽泛的概念，包括违建，也包括因历史原因形成的没有审批手续和产权证照的房屋。最高人民法院在（2018）最高法行申5424号裁定中明确指出：对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿。

法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条，最高人民法院（2018）最高法行申5424号行政裁定书。

（二）问：历史原因形成的无证房怎么证明？

答：可以收集以下证据：第一，建房年代证据，包括航拍图、水电缴费记录、老照片等；第二，政府认可的证据，包括门牌号登记、历史登记记录、唯一住房证明等；第三，长期居住使用的证据，包括户口本、社区证明、邻居证言等。建议在征收公告发布后尽早整理证据，必要时委托专业律师协助。

法律依据：最高人民法院（2018）最高法行申5424号行政裁定书。

（三）问：收到违建认定通知怎么办？

答：收到违建认定通知后，被认定人可以在60日内向上一级人民政府申请行政复议（《行政复议法》第20条），或在6个月内提起行政诉讼（《行政诉讼法》第46条）。如果对认定程序有异议，还可以申请听证。建议及时委托专业律师审查认定程序的合法性，包括：认定主体是否有职权、是否履行了调查程序、是否保障了陈述申辩权利等。

法律依据：《行政复议法》第20条、第24条，《行政诉讼法》第46条。

五、关键时间节点提醒

六、盛廷律师温馨提示

第一，无证不等于违建。因历史原因形成的无证房屋，应当获得合理补偿。被征收人不要因为房屋没有产权证就放弃维权，应当积极收集证据，证明房屋的历史合法性。

第二，违建认定必须走法定程序。村委会自行出具的违建证明无效，征收方以无证为由直接拒补也违法。被征收人有权要求征收方履行调查、告知、听证等法定程序。

第三，及时委托专业律师。无证房的认定和补偿问题涉及复杂的法律程序，建议及时委托北京市盛廷律师事务所专业团队，审查认定程序的合法性，争取合理补偿。盛廷律师事务所深耕征地拆迁领域19年，代理案件覆盖全国，专业可信赖。

七、结语

无证房屋能否获得补偿，先看认定：依法认定为违建的，不予补偿；因历史原因形成的无证房屋，则应当获得补偿。而在认定过程中，村委会自行出证、不走法定程序直接拒补、以拆违名义逼迁等做法，都站不住脚。被征收人可以收集建房年代和政府认可的证据，对违建认定申请听证、提起行政复议或行政诉讼，依法维护自身权益。

【常见问题速查】

问一：无证房被认定违建后，起诉期限是多久？

答：6个月内。自知道或应当知道违建认定决定之日起计算，逾期将丧失诉权。

法律依据：《行政诉讼法》第46条。

问二：村委会出具的违建证明有效吗？

答：无效。违建认定必须由县级以上人民政府城乡规划主管部门或城市管理综合执法部门依法作出，村委会没有法定职权。

法律依据：《城乡规划法》第64条、第65条。

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城中村改造涉及的土地性质不同，适用的法律也不同：土地已依法征收转为国有土地的，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；仍属集体土地的，适用《土地管理法》及其实施条例。本文主要以国有土地上房屋征收为例说明。