房屋所有权人长期在外地工作，因而将空闲房屋出租给他人居住，或者由其亲属长期居住……这是很常见的情况。

如果房屋被纳入征收范围，在自己不知情的情况下，承租人或者亲属直接与房屋征收部门签订了补偿协议。这种情况下，房屋所有权人该如何救济？能够要求撤销补偿协议吗？

谁能够签署征收补偿协议？

在讨论“非房屋产权人签署补偿协议的效力认定”这个关键问题前，我们先明确：谁才能够签订房屋征收补偿协议？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

也就是说，补偿协议的签订主体是房屋征收部门与被征收人。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》还规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

因此，被征收人指的是被征收房屋的所有权人。房屋补偿协议应当是由房屋征收部门与被征收房屋所有权人订立。

显然房屋承租人与其亲属都不是适格主体，不符合被征收人的主体资格，无权与房屋征收部门签订补偿协议。

非适格主体签订协议的效力？

一、那么，非适格主体与房屋征收部门签订的补偿协议，其效力如何认定呢？是无效，还是效力待定？

房屋征收补偿协议的相对人虽然是行政机关，但内容仍然是平等民事主体在意思表示一致的前提下，设立、变更、终止民事权利义务所形成的协议。

所以其效力的判断，可以适用相关民事法律规范的规定。

《合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

据此，非适格主体签订的补偿协议的效力，主要分为两种情况：

• 第一种，如果事后房屋所有权人追认或者非适格主体取得房屋处分权，则补偿协议是有效的。

• 第二种，房屋所有权人并未追认，非适格主体也没有在签订补偿协议后取得房屋处分权，则该补偿协议是无效的。

二、确认协议无效的法律救济

在房屋所有权人不予追认，非适格主体也没有在签订补偿协议后取得房屋处分权的情况下，房屋所有权人可以提起行政诉讼，请求确认房屋征收部门与非适格主体签订补偿协议的行政行为无效来进行救济。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向别征收人公布。

因此，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议时，有义务对被征收人所提交的房屋所有证件、材料及房屋登记人的真实性，进行实质审查。

《行政诉讼法》规定，行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。

也就是说，房屋征收部门在没有被征收人授权的情况下与非适格主体签订补偿协议，属于重大明显的违法的行政行为。

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关于签署补偿协议的主体、非适格主体所签协议效力的认定、确认协议无效的法律救济这两个重点知识，你明白了吗？

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