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新的土地管理法修改原因之四:农村土地补偿分配不平衡
已被浏览484次 作者:北京市盛廷律师事务所 更新时间: 2020/03/27

众所周知,新《土地管理法》已经自2020年1月1日起施行。关于《土地管理法》修改的原因,主要有四点,盛廷律师将进行系列解读。


本文解读修改原因之四:土地增值收益的分配,没有平衡国家、集体和个人利益。


新的土地管理法修改原因之四:农村土地补偿分配不平衡


农民土地财产权的牺牲


为了建设一个现代化的国家,我国长期以来一直推进工业化和城镇化的快速发展。而工业化的快速递增、城镇化规模的急剧扩张,背后都是土地资源的大量占用。


土地需求急剧上升,但城市的建设用地又十分有限,于是就有大量集体土地被征收转为国有建设用地。


在这个过程中,为了降低工业化城镇化的成本,很长一段时间低价大量征收农民集体土地成为了普遍的做法。


也就是说,发展成本的降低,是以牺牲农民的土地财产权利为代价


新的土地管理法修改原因之四:农村土地补偿分配不平衡


2004年至2019年施行了15年之久的旧《土地管理法》,规定征地补偿以土地被征收前的年产值为基准,最高不超过年产值的30倍。农作物的年产值,再高能高到哪里去?


而当这些被征收的集体土地转为国有建设用地进行出让的时候,市场价格却远远高于征地价格,这当中形成了巨大的土地增值收益。


眼看着土地已经成了升值最快的生产要素,然而,集体组织和农民个人却几乎无法获得农地转用中的增值收益。


因为被征收土地的收益基本是这样分配的:地方政府和企业占据了土地收益的绝大部分,而为数众多的农民所占份额微不足道。


随着土地资产化特性越来越突出,土地增值收益这样分配,显然不公平、不合理,甚至成为了引发社会矛盾的焦点。


“大幅提高农民在集体土地增值收益中的分配比例”,这是2011年中央农村工作会议对集体土地征收制度改革的定调。


保障农民的土地财产权,分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益,成为推进集体土地征收制度改革的关键。


土地增值收益的三方平衡


在此次土地管理法修订之前的好几年,国家就已经开始研究和讨论:


如何正确处理好政府和市场的关系,保障土地所有者和使用者的土地权益,把本来属于农民的财产权利和收入真正还给农民,让国家、集体和个人公平分享土地增值收益。


2020年1月1日起施行的新《土地管理法》,在关系土地增值收益的几条规定上作了有益农民的重大调整。


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“非农建设用地不再“必须国有”


新《土地管理法》删除了旧法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。


这是为农村集体经营性建设用地“入市”扫清障碍。


以前从事非农建设,要把农村集体土地先由地方政府收储,然后走“招拍挂”的程序,把集体土地的性质转变为国有土地。这样的规定早已不利于土地资源的盘活。


2015年国家就开始在33个县(市、区)推广集体经营性建设用地入市试点。在部分地区试点取得成功经验后,新《土地管理法》就是要让集体经营性建设用地入市名正言顺。


集体经营性建设用地可以“入市”


新《土地管理法》对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。


过去多年,集体土地被征收后,收益的大头就集中在地方政府手上,为地方政府带来了不小的财政红利,村集体和老百姓则获益有限。


现在,集体经营性建设用地将与国有土地同等入市、同权同价,村集体可以自行开发项目,也可以与第三方合营,能在法律允许的范围内,充分享受土地红利。


征收按区片综合地价补偿


新《土地管理法》规定了征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。


制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。


从之前的按土地年产值补偿,到现在按区片综合地价补偿,既是对农民土地财产权益保护,也是土地增值收益的合理平衡。


结   语


为发展经济,国家大力推进城镇化进程。无论是被拆迁户、基层拆迁部门,还是拆迁维权律师,都深入参与到这一历史必经过程中。


新《土地管理法》已经从2020年1月1日开始实施,我们都成为了《土地管理法》修改这件利国利民大事的亲历者,未来我们更会成为法律修订带来的一系列社会影响变化的见证者——见证社会的进步!见证法治的完善!


撰稿:胡拓颖

审稿:何    艳

编辑:马睿一



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