本案关键词：补偿决定、评估报告
本案焦点问题：
18年作出补偿决定，依据的却是13年的评估价格？
周边同类市场房价已达6200，征收却按3900补偿？
承办律师简介
马娜律师及其团队
擅长领域：征地拆迁、房地产业务
当事人诉求
“……征收部门给予的货币补偿数额，远远低于王女士一家对生活水平不降低的预期，他们希望除了货币补偿还能置换住房、商铺，以继续维持生计经营。”
比对多家律所，信赖所以选择
盛廷律所是在2019年2月左右接到王女士的电话的。
和诸多法律意识懵懂的咨询者相比，或许因为从事房地产销售，在电话中王女士展示出了较高的法律素养。
即使针对自家的补偿决定在两个月前就下发了，即使就剩下自家在内的5户没有签订补偿协议了，王女士也坚持按照自己的节奏，积极向律师咨询法律问题——她知道自己有6个月时间（行政诉讼起诉期限），足够。
“……我这个情况，能凭借哪些法律依据提高补偿？北京的律师能否到外地出差？”
简单说明案情，一开口就直奔主题，能听出来在拨打盛廷律所的网络电话前，王女士已经咨询比对了多家律所。
王女士家房屋面临征收，但征收部门给予的货币补偿数额，远远低于王女士一家对生活水平不降低的预期，他们希望除了货币补偿还能置换住房、商铺，以继续维持生计经营。
根据电话里获得的信息，盛廷律师为王女士作了初步的法律分析：
对王女士家下发的补偿决定，所依据的评估报告有不合法之处，有相关法律依据能够提起诉讼程序，过程中可以争取合理的补偿。
此后断断续续线上沟通了一个多月，2019年4月，王女士亲自到北京和盛廷律师面谈。离京的一周后，王女士打来电话：委托盛廷律所代理房屋征收的相关法律事务。
起诉补偿决定，聚焦评估报告
王女士家房屋的征收，早在2013年就已启动。
2013年，为建设**大道片区改造工程，当地政府公布了《房屋征收决定》附带《安置补偿方案》，同时，就以公布当天为评估时点，对王女士的房屋进行了评估。
2015年，王女士家收到评估报告。然而，面对“综合评估单价是3900元/平米（住宅）”的评估结果及补偿，王女士家不予认可，不愿意签订补偿协议，也没有领取补偿款。
2017年，片区改造工程拿到施工许可证，开始动工了，征收部门委托的拆迁公司再次找到王女士家协商，无奈依然未达成一致。
2018年，征收部门向当地政府申请，向王女士家下发了《房屋征收补偿决定书》。此时，包括王女士家在内，仅剩5户未签订补偿协议了。
收到针对自家房屋的补偿决定，王女士意识到：要解决争议，有必要走法律程序，否则后续房屋可能会被申请司法强拆。
2019年5月，盛廷律所介入王女士的房屋征收维权案，案件由盛廷马娜律师团队承办。
盛廷律师首先根据34步办案流程，明确征收决定已过起诉期限，选择对补偿决定进行审查起诉；研究案情后，进一步把焦点集中在评估报告上，因为补偿决定是依据评估报告作出的。
评估报告是补偿决定的依据，直接影响补偿的高低，重要性不言而喻。但是，决定王女士家能获多少补偿的评估报告，竟然是5年前作出的？
5年时间，能产生多大的变化？
光是看当地实施的这个**大道片区改造工程，都快完成主体工程了；更不用说，房地产市场2018年的房价早不是2013年能比的了。经查询，当地2018年住宅销售均价为6200元/平米。
而根据相关法律规定，房地产估价报告应用有效期，从估价报告出具之日起计，不得超过一年。显然，2013年作出的评估报告已经失效。2018年征收按照2013年的评估来补偿，既不合法也不合理，作为被征收人，王女士的财产权益受到了损害。
促成理想谈判，二审上诉撤案
正所谓“打赢官司不是目的，促成谈判才是目的”。
2019年6月，王女士维权案的一审开庭，虽然因为种种原因败诉，但是该案在一审开庭时被法院选中观摩，观众席迎来了一批政府官员旁听学习。由此，虽然败诉，拆迁维权案件的影响却传递了出去，一定程度上对作为被告的征收部门施加了压力，为促成后续谈判打下基础。
作为原告方，盛廷律师认为一审判决书中存在诸多问题。一审不利，还有二审。为增加对二审法官的说服力度，除了在一审代理意见的基础上完善上诉状，盛廷律师还搜集了同类案件中其他法院判决当事人胜诉的案例，形成裁判观点检索报告，以供法官查看参考。承办团队提到，对同类案件的汇总研究分析，对于促使被告方（征收部门）放弃继续法庭僵持促成谈判，起到了很大的作用。
上诉状的电子版，盛廷律师也同时发送给了王女士，让王女士看过后，心中有个底，能在协商谈判时有所凭借。
不出意料，在上诉状提交后不久，盛廷律师就接到了王女士的电话：谈判成功，已经达成协议，补偿非常满意，可以撤案了。
王女士房屋征收的维权，至此圆满结束，盛廷律师撤回了上诉，案件正式结案。在电话中，王女士向盛廷律师表达了感谢。勇于维权的当事人最终达成所愿，盛廷律师倍感欣慰。
这个补偿纠纷案件能够迅速协商一致，获得合理的补偿，是盛廷律师和当事人王女士双管齐下、完美配合的结果。
一方面，盛廷律师提供专业法律服务，为当事人剖析案情、理清思路，更作为强大的后盾，通过提起法律诉讼程序，为王女士赢得谈判时间和提供法律保障；
另一方面，王女士凭借自己出色的斡旋能力，和较高的法律素养，把握住了维权时机和谈判机会，最终顺利达成诉求。
（案号2019-115）
