本案关键词

三年大变样、拆迁协议、违法强拆

本案焦点问题

城镇面貌三年大变样项目，相隔十年，征收主体已变，补偿未收到，签订的拆迁协议能否被撤回？

周边情况类似的邻居都被非法强拆了，怎样避免被强拆？

本案代理律师

马娜律师团队

擅长领域：征地拆迁、房地产开发及融资

2009年，河北省秦皇岛市的某村正在进行“三年大变样”项目，村民将其理解为新民居建设，想到三年时间能换来美丽家园，大家心里乐开了花，很多村民都跟村委会签订了《海港镇**村拆迁补偿协议》，包括刘女士等在内的委托人也签订了协议。

来到2019年，十年过去了，刘女士等依然没有拿到补偿，而此时的补偿协议已显失公平。默默承受，没了屋檐一个家庭怎么办？不能选择被动接受，那么十年时间，签了字的补偿协议还能撤回吗？

十年后才知，土地被征收

从2009年到2019年，十年时间，刘女士一直在等待一个结果，即便在拆迁协议上签了字，也并没有等来补偿款，等来的却是一个意外的消息。

2019年1月，在秦皇岛市玉发房地产开发有限公司诉秦皇岛临港物流园区某村村民委员会履行拆迁安置协议纠纷一案中，刘女士得知土地被征收，而非新民居建设。

深入了解才知，以前法律规定，房地产公司可以进行征收工作，所以房地产公司跟村委会签订了征收土地协议，很多村民又与村委会签订了《海港镇**村拆迁补偿协议》。

但因后来国家出台法律不允许房地产公司征收土地，只有政府才能作为征收主体，故拆迁工作便耽误下来。

十年来，刘女士知道的与拆迁有关的信息少之甚少，既然现在知道了是政府在征收，是否可以通过申请信息公开的方式了解更多的拆迁信息呢？

于是刘女士向秦皇岛市临港区自然资源和规划局申请政府信息公开，2019年11月19日收到了临港区自然资源和规划局的回复，刘女士方得知，此次拆迁的依据是于2010年11月7日作出的《关于秦皇岛市2010年度第一批次城镇面貌三年大变样征收集体建设用地的批复》（以下简称《批复》）冀政征函（2010）0963号的具体行政行为。

幸运的是，刘女士自知道自己的土地被征收之时，就请盛廷律师及时介入了，盛廷律师在收到政府信息公开申请的答复后，分析认为，该《批复》存在两个主要违法点：

一、征地报批程序存在严重违法，侵害了申请人的知情权、确认权和申请听证的权利。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）第（十四）条规定：“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”

二、集体土地征收后未给予被征收人任何补偿。

根据我国《土地管理法》《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》以及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定的相关规定》，征地补偿要依法足额支付土地被征收人的各项补偿并保障农民的生活水平不降低，且要符合先补偿后征收原则，现市、区人民政府与土地行政部门在实施征地过程中未给予土地被征收人即刘女士任何补偿。

综上所述可知，该《批复》严重违法，应予撤销，所以刘女士依据《行政复议法》的相关规定，向河北省人民政府提起了行政复议。

签了字的拆迁协议，像个烫手山芋

最让刘女士感到不安和忐忑的是，十年时间补偿依旧没有落实，但是这期间的房价、物价却突飞猛进，真“涨者如斯夫，不舍昼夜”。

面对早已显失公平的补偿协议，刘女士犯了难，因为之前其已与村委会签订了拆迁补偿协议，这可怎么办？

盛廷律师对刘女士提供的相关资料进行了详细地分析研判，最快时间申请了政府信息公开，发现其实这份签订的拆迁协议漏洞百出，本来就不合法，何谈合理？针对这份协议主要要有以下三个违法点：

一、签订主体违法

根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》，土地的征收主体是市县级人民政府，征收部门是土地管理部门，虽说我国实行村民自治管理体制，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，村委会负责管理本村相关事宜，有处理纠纷、解决矛盾的权限，但村委会的权利是受限的，法律并没有赋予村委会征收土地的权利。

二、征收依据违法

刘女士与村委会签订的《海港镇**村拆迁补偿协议》，涉及到河北省人民政府于2010年11月7日作出的《关于秦皇岛市2010年度第一批次城镇面貌大变样征收集体建设用地的批复》，该批复征地报批程序存在严重违法，且该批复处在行政复议过程中，合法性无法确定，故征收的前提基础不存在。

三、协议合法性存疑

《海港镇**村拆迁补偿协议》是村委会与各村民签订的格式条款，协议内容均相同，没有对当事人应得到的补偿金额作出明确规定，且村委会至今未按协议约定履行相应义务，不能保证补偿款足额到位。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，故将该协议立案至法院，其合法性不确定。

因为盛廷律师的介入，虽然刘女士已经在拆迁协议上签了字，但是律师经过深入剖析，最终经过专业分析找出了违法点，同时提起诉讼，并安抚刘女士的情绪，房子无小事，但也请相信律师的专业，法律的公平，给自己点信心，居者有其屋是必然的。

重签补偿协议，心里的石头放下了

村里陆续有很多村民通过与房地产公司协商，拿到了满意补偿，现在就剩下包括刘女士在内的6、7户了。与刘女士家房屋现状相似的邻居家，还曾被不明人员强令交出房屋，强拆的氛围像阴云压顶般笼罩下来，内心的恐慌被瞬间拉满。

面对随时都有可能到来的强制拆除的风险，盛廷律师将一纸《紧急人身、财产保护申请书》递到市公安局海港分局的手中，请求公安机关履行保护辖区内人民群众生命财产安全的光荣职责。

虽然这整个的心路历程像极了坐过山车时的一浪又一浪的尖叫声，被强拆、被拘留、被威胁，但小到在律师的努力下，大到在中国的法治环境中，取而代之的是赢来了一次又一次协商的机会。

2020年5月份，刘女士等委托人与政府签订了安置补偿协议，从2020年1月份委托开始，历时4个多月的拆迁维权圆满结束了，被侵犯的得到了补偿，那些应得的一分也没有少。

当刘女士微信发来“完事了”这三个字时，能感受到她的如释重负，也真的替她开心。

（案号：2020-031）

撰稿|苗盼盼

审稿|曹广

编辑|马睿一