我的房子住了好几十年，从来都没有相关部门来查处，怎么快要拆迁了就变成违建了呢？实践中，很多被拆迁人都遇到过类似的问题。这就是咱们征地拆迁中常说的“以拆违代拆迁”，也就是以拆除违法建筑的方式强行将被拆迁人的房屋拆除并且不按照合理补偿标准进行补偿的行为。今天盛廷律师就来给大家分享一下 “以拆违代拆迁”的相关内容。

作为被拆迁人，经常会遇到在房屋征收拆迁过程中，拆迁工作人员在谈判中跟您表示，您的房屋属于违法建筑，政府有权利直接给你拆了，并且一分钱补偿没有。以此来威胁被拆迁人尽快签订协议，接受不合理的补偿条件，完成搬迁。

对于这一问题，实践中一般有两种情况.

口头定为违法建筑，是为了降低拆迁

第一种情况，如果拆迁部门正在与被拆迁人谈判，而在谈判过程中提到“违法建筑”，这很可能就是拆迁部门的一种谈判策略，目的是为了提高拆迁速度并降低拆迁成本。拆迁部门为了压低拆迁成本，可能会先给出一个不太合理的补偿数额来试探被拆迁人的态度。此时拆迁工作人员可能会跟您说，您这个房屋没有证，是“违法建筑”，能给您一点补偿就不错了。暗示您如果不尽快签协议，就有可能把您的房子按“违法建筑”拆除，并且一分钱补偿都不给。这是拆迁部门的常见谈判方式之一，对于无证的房屋或是手续不齐全的房屋一刀切地认为是“违法建筑”，并对被拆迁人进行暗示。

这种情况下，拆迁人员可能很清楚您的房屋不一定能被认定为“违法建筑”，他们也不一定真的会下发“违法建筑”认定的文书，只是将您的“无证”房屋作为一个筹码，催促您尽快按照现有的方案签订安置补偿协议。此时，建议您咨询专业律师，将具体情况如实告知，律师会根据您的实际情况帮助您判断房屋被认定为违建的风险，并帮助您在谈判中取得主动权。

下达违建认定，不代表合法有效

第二种情况，如果政府部门拒绝与被拆迁人谈判，而是直接下达了“违法建筑”认定的文书，例如违法建筑认定书、限期拆除通知书等，则基本代表政府真的打算“以拆违代拆迁”了。遇到这种直接下达“违法建筑”认定的情况，广大被拆迁人也不要慌张，因为“违法建筑”的认定也是有法定的程序的，并不是一纸通知书或决定书就能进行认定的。

收到文书后，建议您首先仔细查看文书，查看决定或通知的制作主体及内容。

关于主体，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定：在城市、镇规划区内，责令停止建设、限期改正、限期拆除的实施主体应当是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门；在乡、村庄规划区内，责令停止建设、限期改正、限期拆除的实施主体应当是乡、镇人民政府。

实践中有很多情况，发布各种通知、决定的主体都是村委会、拆迁办公室等部门，这明显是违法的。关于内容，查看有没有权利义务的告知，例如申请听证、复议、诉讼等，如果没有，那这份文书的内容本身也不符合法律规定。

此外，还需要注意的是，实践中存在很多因历史遗留问题没有房产证的房屋，被政府部门以无证的理由认定为违法建筑。建议广大被拆迁人找到并保存好和自己房屋来源相关的证据，例如购买房屋的合同、赠予房屋的合同、继承房屋的遗嘱等，用以佐证无证房屋的所有权。

最后，遇到“以拆违代拆迁”时，建议您咨询专业律师，律师会跟您一起选择最佳的维权方案。