村支书通知大家将土地进行出租，租金还不低，律师，我能不能签这个租地合同？

村委会把村里的土地向外出租了20年，现在土地上都动工搞起建设了，我不想出租自家土地，该怎么办呢？

村里以经济发展为由，协议收回集体耕地，并与土地承包商签订协议，约定每年每亩土地给予一定数量的补偿，这个补偿我能拿吗？

日常办理案件过程中，我们常常会接到类似上述这样涉及“以租代征”案件的咨询。今天，律师就“以租代征”这个问题详细解答一下相关问题。

农村“以租代征”常见形式有哪些？

1、用地单位或者个人直接与村委会签订合同租赁土地，进行非农建设

例如：陈保贵等非法占用农用地案，该案中，陈保贵等人合伙出资9万元采取私下征用西陵区石板村十组农民土地给予补偿费的方式，未经批准私自开办建筑渣土倒场。后区检察院诉至区法院，法院最终以非法占用农用地罪追究二被告人的刑事责任。

2、基层政府直接租赁农村集体土地，进行非农建设

例如：湖北省天门市人民检察院诉拖市镇政府不依法履行职责行政公益诉讼案是一个指导性案例。该案中，拖市镇政府在没有申报审批获得合法手续的情况下，未建设必要配套环境保护设施，以“以租代征”的形式，租用拖市村集体土地违法建设、运行生活垃圾填埋场，在运行过程中存在对周边环境造成严重污染、损害公益的行为，天门市人民检察院发现后，立案审查。后向天门市人民法院提起行政公益诉讼，请求判令：1．确认拖市镇政府建立、运行该垃圾填埋场，造成周边环境污染的行政行为违法；2．判令拖市镇政府继续履行职责，对关停后的该垃圾填埋场环境进行综合整治，消除污染，修复生态。2018年3月19日，天门市人民法院作出判决，支持了检察机关全部诉讼请求。

3、基层政府转租或作为土地租赁中介促成租赁农村集体土地，进行非农建设

4、村民自行出租自己的承包地，进行非农建设

5、村委会租用农户的承包地，进行非农建设

“以租代征”进行非农建设的危害

1.“以租代征”属于违法行为，已经用于非农业建设的土地，村民很难再对其进行确权。

2.将土地出租，受租赁方影响，收益并不稳定，甚至不乏恶意拖欠租金现象存在。

3.在农地上进行非农建设对土壤层破坏严重，地力受损，农民难以恢复耕种。

对于“以租代征”，法律、政策怎么规定？

《中华人民共和国土地管理法》第八十二条：擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款：农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》明确指出：禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。

制止“以租代征”违法占地建设行为，有什么法律救济途径？

1、向当地自然资源和规划部门举报，要求自然资源部门查处违法占地行为，举报电话：12336。

国土资源部办公厅针对国土资源违法举报专门下过一个通知，即《关于进一步加强12336国土资源违法举报工作的通知》，明确了国土资源领域违法违规行为“早发现、早报告、早处置”机制的建立完善，要求做到举报必接、违法必查，努力破解违法违规行为“发现难、制止难、查处难”问题。

我们来看一则案例：如皋市峰安纺织品有限公司诉江苏省如皋市自然资源局行政处罚案。该案中，如皋市峰安纺织品有限公司（以下简称峰安公司）法定代表人张某占用村集体土地（包括耕地和耕地以外的其他农用地）建造砖混钢结构厂房，不符合镇土地利用总体规划。后市国土资源局巡查中发现这一情形，向峰安公司发出行政处罚听证告知书、行政处罚决定书，认为峰安公司于非法占地，责令退还非法占用的土地，限期自行拆除土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状，并处罚款。峰安公司不服，提起诉讼，诉称其所利用的土地是具有土地承包经营权范围内的土地及荒废土地，并非非法占用集体土地。

该案历经法院一审、二审后，法院最终判决驳回峰安公司的诉讼请求。

法院审理认为，峰安公司占用集体土地建造厂房，属于未经批准擅自占用的违法事实清楚。虽然峰安公司提交了与村民签订的土地租用合同，以证明其用地系从他人处有偿租用而来。但是，结合土地管理法及农村土地承包法的规定可见，违法用地行为侵害的是国家土地利用的分类和规划制度，认定行为人是否存在违法用地行为，不以行为人使用的土地是否系有偿流转为判断标准，而是看使用土地有无办理批准手续、有无改变土地的农业用途等。峰安公司占用的土地为农用地，不符合土地利用总体规划，市自然资源局对峰安公司作出退还非法占用的土地，自行拆除建筑物及其他设施，恢复土地原状，并处罚款的处罚，量罚适当。

2、向当地人民法院起诉，请求确认合同无效，退还租用土地。

关于合同无效的情形，《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。        

第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。         

第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。   

第一百五十五条规定：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

注意：如果当事人仅请求确认合同无效，则确认合同无效请求权并不适用诉讼时效的规定；如果在确认合同无效后，当事人请求返还财产或赔偿损失，则返还财产请求权和赔偿损失请求权应当适用诉讼时效的规定。

针对村委会违法出租土地的情形，《中华人民共和国村民委员会组织法（2018修正）》第二十三条规定：村民会议审议村民委员会的年度工作报告，评议村民委员会成员的工作；有权撤销或者变更村民委员会不适当的决定；有权撤销或者变更村民代表会议不适当的决定。

所以，村民可以通过召集村民会议，撤销或者变更村民委员会不适当的决定。

盛廷律师：土地是农民的重要财产和生产生活来源。占用集体土地，没有证据证明已经办理农用地转用审批手续的，无论占地行为是否得到村民同意，以及是否支付相应的补偿，均不能改变占地行为违法这一事实。因此，对于自家土地上的违法占地行为，我们可以通过本文介绍的几种方式进行维权。