想必大家都知道农村的宅基地一般是不可以买卖的，要遵循“一户一宅”的基本原则，那背后的原因是什么呢？

这是因为宅基地使用权具有福利性，取得宅基地是无偿的。也就是说需要分户的村民，只需要向村民委员会申请一块宅基地，通过审批就可以获得一块宅基地进行建房了。

村子的建设用地面积是有限的，随着人口增长，村民对宅基地的需求变大，如果是允许一户人家占有多处宅基地，这对于一些可能等一辈子都分不到宅基地的人显然是不公平的。所以，《土地管理法》明确规定了“一户一宅”的基本原则。

由于宅基地是仅限于本集体经济组织内部符合规定的成员所享有的，对于集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，一般是被认定为有效的。但需要注意的是，出卖房屋的一方不能再卖出房屋后再申请宅基地。

对于集体经济组织成员与非集体经济组织成员的单位或者个人签订的房屋买卖合同，其效力需要根据具体案情进行分别讨论。

最高人民法院发布的全国民事审判工作会议纪要（2015年4月征求意见稿）第三十五条明确了：“现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

之所以被认定为无效，这是因为宅基地关系到农民的基本居住条件，宅基地上房屋所有权的转移必然导致宅基地使用权的转移，允许城镇居民购买宅基地必然会导致村集体的宅基地不足。

《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

《民法典》第三百六十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等的法律和国家有关规定。

《土地管理法》第九条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

那什么情况下农村房屋买卖合同会被认定为有效呢？

在处理具体案件以无效为原则时还要考虑个案的不同情况，否则不区分不同情况一概判令腾退返还房屋将会造成秩序失范。

例如下列情况则不宜被认定为房屋买卖合同无效：

1、买受人（购买农村房屋之人）原本是城镇居民，在买房后把户口迁入了该村，成为了村集体经济组织成员。

2、城镇居民购买了房屋之后，其所购买的农村房屋已经经有权机关和村委会的批准同意，主管房屋行政机关已经为他办理了房屋所有权的过户登记，颁发了房屋所有权证。

因此，农村一户一宅的规定其实是对农民的一种保障。而城市居民购买农村房屋，遇到征地拆迁时不能全部否定其房屋买卖合同效力，合同有效的应当予以合理补偿。