生活中，可能会遇到这样一种情况：自己的土地因故闲置了一段时间，突然被收回。

作为土地拥有者，由于不了解法律的相关规定，面对土地被收回这一事实常常束手无策。那么如何判定对方收回土地使用权是否合法呢？

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一、土地闲置后使用权相关的法律规定

1、农村荒芜、闲置土地处理的法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第三十八条明确规定了：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

也就是说，已经办理了农用地转非农业建设用地手续的单位和个人，连续两年没有动工的，该土地的土地使用权就会被无偿收回，由村集体恢复耕种，以更好地保护耕地。

2、城市闲置土地处理的法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第二款明确规定了：在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条明确规定了：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

换言之，以出让方式取得的土地使用权，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是其中与上述农村闲置土地使用权的收回不同的是，对城市土地的收回存在着法定的免责事由，即因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，土地使用权不应被无偿收回。

二、案例观点

最高人民法院（2013）行提字第13号某国际旅游渡假中心有限公司与海南省某自治县人民政府无偿收回国有土地使用权纠纷一案中，该公司与某自治县国土环境资源局签订《国有土地使用权出让合同》，以出让的方式有偿取得某自治县约九百亩国有土地使用权，作为旅游度假和房地产开发项目用地，该项目除无法用于开发建设的50亩配套沙滩地外，其余土地均于1994年被修至某县的海南省东线高速公路所封闭，工程车辆无法到达，最高人民法院在再审中认为，某公司由于东线高速公路封闭以及一直未能取得规划审批等原因无法如期开发争议土地，应属“因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延”的情形，因此撤销了某县政府无偿收回某公司土地使用权的决定。

三、律师总结

依据《中华人民共和国土地管理法》第十八条规定，农村农转非的土地连续二年未使用的，土地使用权可以被无偿收回。

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满两年未开发的，存在不应被无偿收回的免责事由，行政机关在收回土地前应对未动工土地是否存在因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延这三种法定免责事由进行审查，如果存在则不能被无偿收回。