近几年，城市更新在各地如火如荼地进行着，由之前的地方率先探索实践上升到了国家战略。

城市更新模式从开发形态上可以分为拆除重建类、综合整治类和有机更新类；按项目开发模式可以分为政府主导模式、市场主导模式和政府与市场合作模式。城投企业参与城市更新具有政策优势、经验优势和体制优势。

近来有福州网友咨询当地拆迁情况。除了我们耳熟能详的国有土地上房屋征收和集体土地征收之外，福州当地的改造重点在实施城市更新工程中，也就是重点推进老旧小区、街区、片区整体改造提升，基本完成2000年前建成的老旧小区改造任务。

其中，要集中重点开发、连片开发城乡结合部、重要交通节点。建设诸如地铁项目、全域慢行系统项目等交通通达项目；建设沿海、山区生态连绵带，改造滨海风景道、福道、生态廊道、郊野公园等生态项目；加强危房整治，完善城市海绵系统等安全韧性建设项目。

所以，城市更新中，涉及房屋拆迁时，怎么判断是否合法呢？

2021年8月30日，住房和城乡建设部发布了《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，该通知明确：实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

所以，在城市更新中，还是要以大众意愿为主。在众多拆除重建类的城市更新项目主要以协议搬迁为主，在其签约率达到一定比例，就可以转换为强制征收。其征收所依据的法律法规没有任何变化，仍然是《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及当地省、市制定的征收与补偿实施办法或者细则。

所以网友们不用担心，在遇到的拆除重建类城市更新项目转为征收以后，这些法律要求的征收文件如果都没有的话，那么实施的项目必定是违法的。

那么，那些在规定时间里没有签约的人怎么办呢？

那就只能等待强制征收了，这时候，会有区县级政府房屋征收部门接手，对未签订协议对那些人走强制征收对流程。

当然，在此期间，如果政府提出调解和解或者协商的机会，建议牢牢把握住，并且及时聘请专业律师作为代理人参与到调解中来，尝试提高补偿金额。

如果一旦走到诉讼这一步，法院的判决结果一般不会高于协商谈判下来的补偿金额，拒绝与政府谈判是极其不明智的选择。

遇到强制征收，区县政府要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》《土地管理法实施条例》，对这些未签约的人作出补偿决定或者安置补偿决定，之后才能够按照法律规定申请法院强制执行，强制拆除房屋。也就是说，城市更新中的参与单位，例如开发商、村委会等民事主体都是无权强制拆除房屋的。

城市更新涉及主体多、程序多，大家一定要根据当地的城市更新规范，积极行使各项权利，在疑似自身权利遭到侵害时，一定要及时咨询专业人员，确保自己在城市更新中权益不受损。