我国法律规定，除兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设，可以依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。

而集体土地转为国有土地，需要先征收。征收涉及基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，应当报国务院审批；其他土地，由省、自治区、直辖市人民政府审批，并报国务院备案。建设占用农用地的，还应当办理农用地转用审批手续。

以上规定是开展土地征收活动的基本法律依据，是实施土地征收行为的前提和基础。

实践中，部分行政机关或企事业单位常以加快推进所谓“重点项目”和“服务大局”为名，置法律红线于不顾，用各种手段征占土地，导致农村集体和村民的强烈不满，引发大量行政纠纷。其中最常见的就是“未批先征”“少批多征（少批多占）”和“以租代征”。

1、未批先征

所谓未批先征，指行政机关在尚未办理完成农用地转用手续和征地审批手续的情况下，发出公告称：“村民耕种的土地已征收”，并要求各村民小组移交所承包的责任田和山地，告知村民在征地范围内不得再进行耕种，同时组织有关村民小组签订征地合同和相关补充协议，并将征地款及安置补助款划给各村民小组，准许项目占用涉案土地进行施工。

此类情形引发的征地纠纷数量最多，许多行政机关也因此被判决征收违法。未批先占的情形，在实践中法院通常会判决确认征收的行为违法，责令停止项目施工，并向村集体和村民赔偿因违法征地行为造成的损失。

2、少批多征（少批多占）

少批多征的情况，我们来举个例子：行政机关与村集体签订《征收土地协议书》，约定被征收的土地面积为400亩，但是经省政府批准征收的土地只有320亩，相差80亩。为了获得更多的建设用地，超出征地批准文件允许的征地红线范围实施征地，就是少批多征，侵害被征地村集体和村民合法权益

行政机关如未能向法院提交多征的土地的征地批准文件，将被法院判决确认其在征地范围之外的征地行为违法并责令返还土地并恢复原状。对确因公共利益需要无法恢复原状的，需依法承担赔偿责任。

3、以租代征

以租代征是更为隐蔽的方式，通过与村集体签订长期的土地使用合同，达到实质上征地的目的。

如：在未办理合法的土地征收审批手续和农用地转用审批手续的情况下，与村集体或者村民签订《征用土地协议》，约定征地补偿标准按年收益方法，每亩给千百元，租赁期限长达三五十年，期满后继续征用，重新签订补偿协议。此后，直接对涉案土地按国有土地性质进行土地使用权招标出让，并向第三方颁发《国有土地使用证》。

村集体或村民在租赁到期甚至没几年后就发现，土地使用权和性质已更改，无法恢复耕种。

以租代征，涉嫌违法占用农用地，可通过查处手段维权。　　

盛廷律师总结：

土地是农民赖以生存的基础，在土地征收问题上，当地政府及其土地管理部门要及时、切实负起责任，预防和化解征地纠纷。

要严格遵守土地征收的法律规定，在启动征地的前期准备工作时，不能对村集体或村民实际使用土地的权利进行剥夺或限制，更不能在未取得征地批准文件的情况下破坏土地现状，强行开发土地。

应以农民利益最大化为原则，制定并及时更新征地补偿标准，真正体现被征收土地的价值，落实农村社会保障制度，使农民在失去土地后，生活水平得到保障和改善。