什么是“以租代征”？

实践中，一些地方政府在租用农民土地后，一般会在未经批准的情况下进行非农业建设，扩大建设用地规模，其目的就是为了规避法定的农用地转用和土地征收等相关审批程序，任意扩大建设用地的规模，同时也逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡的法定义务，降低政府征收土地的成本，这就是俗话说的“以租代征”，该行为是一种典型的违法“征收”行为。

为什么“以租代征”行为违法？

“以租代征”的违法行为，全国各地都在严厉打击，各地政府结合当地实际情况制定了相应的法规及政策，比如山东、内蒙古以及重庆等地方出台了地方性法规来制止“以租代征”行为。

这是因为“以租代征”行为损害的不仅仅是众多农民的财产权益，而且还会严重妨碍国家对于耕地保护目标的实现。

根据《土地管理法》的规定，我国将土地分为农用地、建设用地和未利用地，对于不同用途的土地实行严格的管理制度。除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设可以使用农民集体所有的土地外，其他建设用地必须使用国有土地。

也就是说，除上述集体建设用地外，如果想将耕地转化为建设用地，就必须办理严格的审批手续，需要先将该集体土地征收为国有土地。因此，在未取得农用地转用批准手续之前，任何形式占有农民集体土地进行非农业建设的行为都属于违法行为。

怎样辨别“以租代征”的行为？

农民朋友在遇到以下几种“租赁”行为时，要注意提高警惕，避免出现“以租代征”导致自己合法财产遭受重大损失的情况发生：

1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；

2、基层政府直接租赁农村集体土地；

3、基层政府转租农村集体土地；

4、基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为；

5、村委会自行出租自己的承包地；

6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

遇到“以租代征”的行为如何维权？

第一，可以向国土资源部门进行举报，由国土资源部门依法制止、查处；也可以书面请求国土资源部门履行查处违法用地行为的法定职责。

第二，主张合同无效。根据《民法典》第153条第1款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

因此，可以依据该条规定主张，已经签订的租地合同因违反法律的强制性规定而无效，农民朋友可以收集好相关证据，起诉至法院，要求确认合同无效，由此要回自己的土地，避免自己的合法权益受到损害。

第三，向人民法院提起行政诉讼。根据《行政诉讼法》第12条规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的。

根据该条规定，政府以“以租代征”的形式强占农民土地后，农民朋友可以以侵犯自身经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权为由，向人民法院提起行政诉讼，维护自己的合法权益。