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拆迁律师讲:遇到“以租代征”如何维权?
已被浏览32次 作者:北京市盛廷律师事务所 更新时间: 2023/01/19
关键词 以租代征

什么是“以租代征”?


以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地,通过租用农民集体土地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模。简单地说,“以租代征”就是通过租地的方式来达到征地的目的。


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为什么会出现“以租代征”的现象?


我国《土地管理法》规定,国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。目前,只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权,其中征收涉及基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的,及其他土地超过70公顷的,都必须由国务院批准。


正是为了规避审批手续,一些地方政府通过“以租代征”的方式,使市、县甚至乡镇一级政府在实际上拥有了“征地权”,一些用地单位也希望更加方便地占用土地,使得“以租代征”的现象频发,使得一定程度上的土地用途管理制度形同虚设。造成这种现象的主要原因有:


1、由于“以租代征”可以突破建设用地指标的限制,变相设立和扩大开发区,虽然一些政府明白“以租代征”是一种明显的违法用地行为,但还是默许这种行为,甚至直接参与。在一些地方,政府是当地园区项目建设的主体,出于降低土地取得成本考虑,政府直接参与主导采取“以租代征”。


2、租地的企业则认为,“以租代征”可以规避土地审批复杂的程序,加快项目进展的速度,同时可以绕过法定的土地税费,如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等,更可以免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务,降低土地费用成本。


为什么“以租代征”行为违法?


“以租代征”这种行为规避了土地用途管理制度,规避了集体土地征收审批程序,还违背了《土地管理法》的相关规定。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批,在规划计划之外扩大建设用地规模,同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)明确规定:“未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为。”所以,以租代征是一种严重的土地违法行为。


以租代征的表现形式有哪些?


“以租代征”的表现形式有很多种,现实中村民经常遇到的“以租代征”主要有这两种:


1、以村委会的名义与村民签订土地租赁协议,之后改变土地用途。


2、基层政府租赁集体土地用于修建道路或公共设施,或另行将土地流转转租出去。


遇到以租代征如何维权?


出现“以租代征”土地违法问题,当事人可以向国土资源部门举报,由国土资源部门依法制止、查处。也可以向当地人民法院起诉,解除土地租赁合同,退还租用土地。

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