什么是“以租代征”？

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。简单地说，“以租代征”就是通过租地的方式来达到征地的目的。

为什么会出现“以租代征”的现象？

我国《土地管理法》规定，国家实行土地用途管理制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。目前，只有省级以上政府才有征地和农用地转用的审批权，其中征收涉及基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，及其他土地超过70公顷的，都必须由国务院批准。

正是为了规避审批手续，一些地方政府通过“以租代征”的方式，使市、县甚至乡镇一级政府在实际上拥有了“征地权”，一些用地单位也希望更加方便地占用土地，使得“以租代征”的现象频发，使得一定程度上的土地用途管理制度形同虚设。造成这种现象的主要原因有：

1、由于“以租代征”可以突破建设用地指标的限制，变相设立和扩大开发区，虽然一些政府明白“以租代征”是一种明显的违法用地行为，但还是默许这种行为，甚至直接参与。在一些地方，政府是当地园区项目建设的主体，出于降低土地取得成本考虑，政府直接参与主导采取“以租代征”。

2、租地的企业则认为，“以租代征”可以规避土地审批复杂的程序，加快项目进展的速度，同时可以绕过法定的土地税费，如耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等，更可以免除占用耕地而必须履行的占补平衡义务，降低土地费用成本。

为什么“以租代征”行为违法？

“以租代征”这种行为规避了土地用途管理制度，规避了集体土地征收审批程序，还违背了《土地管理法》的相关规定。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）明确规定：“未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。”所以，以租代征是一种严重的土地违法行为。

“以租代征”的表现形式有哪些？

“以租代征”的表现形式有很多种，现实中村民经常遇到的“以租代征”主要有这两种：

1、以村委会的名义与村民签订土地租赁协议，之后改变土地用途。

2、基层政府租赁集体土地用于修建道路或公共设施，或另行将土地流转转租出去。

遇到“以租代征”如何维权？

出现“以租代征”土地违法问题，当事人可以向国土资源部门举报，由国土资源部门依法制止、查处。也可以向当地人民法院起诉，解除土地租赁合同，退还租用土地。